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1、第一部分 绪论 .2第二部分 理论部分 .2（一） 商业地产的概念 .2（二）商业地产的模式 .2（三）商业地产模式的构成要素 .3(四)商业地产开发模式的类型 .4（五）城市综合体的五大典型特征 .5（六）城市综合体的分类 .6（七）城市综合体的价值和作用 .6第三部分 万达集团发展历程与战略发展分析 .7（一）万达集团主营业务 .7（二）万达集团战略发展分析 .7（三）万达集团发展战略变革历程 .8（四）万达集团战略环境分析 .8（五）万达集团的 SWOT 分析 .9万达集团战略发展与人力资源分析第一部分 绪论（1）万达集团人力案例的研究背景（2）万达集团人力案例的研究意义（3）万达集团人
2、力案例的研究方法第二部分 理论部分竞争是市场经济最显著的特点。在不断的政策调控下，房地产行业的竞争已经进入到白热化的时代。在商业地产的竞争中，核心的竞争是模式竞争。对商业地产模式进行分析研究是企业建立核心竞争优势，实现持续盈利和长远发展的关键。商业地产模式的成败对企业的生存和发展尤为关键。因此，对商业地产模式进行深入的理论研究，有助于房地产企业的战略定位。 （一） 商业地产的概念商业地产是个相对概念，是相对于住宅地产、旅游地产、工业地产而别的专用名词。从土地属性上说，商业地产的土地性质是商业用地，出让的使用年限 40 年，而住宅地产的土地性质住宅，使用年限是 70 年，旅游地产的土地性质是旅游
3、或综合用地，使用年限是 50 年，工业地产的土地性质是工业用地，使用年限是 30 年。从功能上分类，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心、展览中心、购物中心、大型停车场、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。其开发模式、融资模式、经营模式都有别于其他形式的房地产开发。 （二）商业地产的模式 商业地产是一个新生的产物，是相对于住宅地产、旅游地产、工业地产而言的一种开发模式，其核心内容还是商业。 通俗的讲，商业模式就是企业通过什么途径或方式来获取利润，换句话说，就是企业的盈利模式。举例来说，房地产公司通过售卖房子来赚钱；餐饮公司通过提供餐食来赚钱；演出公司通过策划演出来赚
4、钱；广告公司通过为客户提供服务和广告投放来赚钱；网络公司通过点击率来赚钱；通信公司通过收话费赚钱；超市通过平台和仓储来赚钱等等，凡以上赚钱的途径和方法，就是盈利模式，也是商业模式的基础。 商业模式必须是一个由各种要素构成的整体，而不是一个单独的因素；商业模式的组成部分之间必须有内在联系，这种内在联系把各部分组成一个整体，使各部分相互支持、共同作用。 商业地产模式，即是在商业用途的土地上开发建设房地产项目所遵循的商业模式。 （三）商业地产模式的构成要素 商业模式是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特 定实体的商业逻辑。与对概念认识的一样，由于研究角度的不同，理论界对商业模式的
5、构成要素也有着不同认知。哈默尔认为，商业模式分为四大要素：（1） 、核心战略，包括经营使命、产品及市场 范 围 和 差 异 化 基 础 ）;(2)、战略性资源。包括核心能力 、 战 略 性 资 产 和 核 心 流 程;(3) 、顾客界面。包括履行与支持、信息与洞察力、关系动态和价格结构；(4)价值网络（value network） 。哈佛商学院教授林达 M. 阿普尔盖特（Applegate,1999）等人的三要素模式以及 B.马哈迪温（Mahadevan,2000 ）的基于互联网的模式等。 而目前广泛被接受的是的著名的要素模型（Osterwalder 2005） ，Osterwalder 认为
6、一个完整有效的商业模式应该包括 9 个要素等。不作详说。通过上述分析可以看出，尽管商业模式的具体构成要素上存在不同的观点， 但对商业模式构成要素本质的理解是相似的。结合各家观点，本文认为一个完备的、具有核心竞争力的商业模式应该有以下五个方面构成，如图 2-11 所示。(四 )商业地产开发模式的类型 1、可售物业 可售物业包括产权式商铺、产权式店铺（也称之为档口） ，专业市场等。商业地产商倾向于这种方式的主要原因是可以直接获得现金收益，降低现金流的风险。但这种方式带来的后期问题是商业业态难以统一规划，商住混杂，管理混乱，不利于整体的管理，形象的统一。 2、自持物业 商业地产商把开发出的项目以出租
7、为主，开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态和业种，形成自己的经营特色。全国各地的万达广场中的商业集群就是自持物业的典型代表。这一类形式非常有利于经营者的统一经营和管理。相反，如果业权分散的话，如果其中一部分出现问题，对整个商场的影响会很大。 3、商家与地产商战略联盟 这种模式也被称为“订单模式” 。商业地产开发商业与全国乃至世界著名的商业连锁品牌商建立战略合作伙伴关系，联合发展，形成联发同盟，其所建的商业地产项目在开工前就与跨国商业巨头进行谈判，吸引这些商业巨头进驻其主力店。 4、城市综合体 以上三种模式各有利弊，第一种模式虽然有效地规避了开发建设过程中的现金流风险，但难以保证后期
8、的经营管理，特别是随着土地的升值，开发商蒙受了巨大的未来利益损失；第二种模式尽管管理上统一了，业态完整了，但现金流的高投入所带来的高风险以及过量的现金需求，不利于企业的快速和高质量发展；第三种模式的前提一定要建立在有充分的现金流保证和完整的业态规划及后期完善的统一管理的基础上，商业连锁品牌商才可能与之建立联发同盟，订单才能实现。为了商业业态的完整统一规划，确保后期经营管理的完善有效，同时有充足的现金流实现开发建设的过程，在以上三种模式的基础上，我们又植入了高星级酒店、会展中心、电影院、电玩、KTV、公寓、写字楼、为商业配套的住宅等业态和产品，我们称之为第三代商业地产。也就是今天风靡全国的城市综
9、合体。 我们将第一种模式称之为第一代商业地产，也叫单店；将第二、第三种模式的组合称之为第二代商业地产，也叫组合店。 （五）城市综合体的五大典型特征 1、超大的空间尺度城市综合体应与城市规模相匹配，与城市主干道相联系，因此要求室外空间尺度巨大，具有能容纳大型建筑群体的空间。由于建筑尺度的相对扩张，室内空间的要求也相对较大，一是与功能的多样相匹配，二是与室外的巨形空间和尺度相协调，使之成为多功能的聚集焦点。2、通道的树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的规划，可以将建筑群体的地下、地上交通和公共空间连接起来，同时又能与城市街道、地铁、停车场、市区交通等设施以及建筑内部的交通系统贯穿，形成立体
10、街道空间。 3、现代城市的景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过精神堡垒、LOGO 塔、小品、植栽、铺装、泛光照明等手段形成丰富的景观环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。 4、高科技集成设施 城市综合体同时又是高新技术成果的集合。其先进的商业、交通、通讯、安全等设施充分反映出科学技术的进步。 5、地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如北京万达广场的“万达索菲特”超五星级酒店的奢华，无锡万达广场“万达喜来登”超五星级酒店及酒店
11、式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。 （六）城市综合体的分类 大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1、城市 CBD 中心的城市综合体，如北京万达广场 2、交通枢纽型城市综合体，如沈阳太原街万达广场 3、城市副中心城市综合体,城市副中心，是城市经济新增长点。如上海五角场万达广场、沈阳铁西万达广场等 4、城郊结合部城市综合体，宁波万达广场 由于很多的城市中心已经没有能够找出 6 万平方米以上的地块了，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城市发展方向上的城郊结合部。 （七）城市综合体的价值和作用 城市综合体具有极高的经济价值和社会价值，其功能的有机组合所产生的能量是不可用普通的房地产的价值来衡量的。 概括而言，城市综合体至少有四个方面的作用 1、创造城市价值 通过多种功能的组合，功能协同，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。 2、完善城市功能 城市综合体是城市空间布局的的创新模式，能够优化城市土地空间资源配置，进一步完善城市功能。 3、丰富城市生活 城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活
