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1、控制性详细规划编制导则规划所一、总 则 1目的 为了加强对全省城市控制性详细规划工作的指导，规范城市控制性详细规划编制工作，根据城市规划编制办法（中华人民共和国建设部第 146 号令发布）等相关法律、法规和有关技术规范，结合我区实际，制定本导则。2适用范围 本导则适用于我省城市控制性详细规划的编制及其管理工作。3基本原则 控制性详细规划的编制应遵循下列基本原则：（1） 符合城市总体规划、分区规划及其他相关规划；（2） 统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城市建设与环境保护、现代化建设与保护历史遗产等关系；（3） 合理、综合利用土地资源，地上空间与地下空间统一
2、规划；（4） 处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性；（5） 体现公众意愿，适应社会发展需要，合理配置公共资源。4内容要求 编制控制性详细规划，应划定规划编制单元，在用地策划的基础上，对编制单元进行地块划分。明确各地块的土地使用、配套设施、建筑建造、道路交通、基础没施与地下空间利用等控制要求，提出空间环境景观控制引导原则，明确各地块的强制性和引导性内容。5其他规定 （1） 编制控制性详细规划应遵守国家和我省有关法律、法规、标准和技术规范，规划所依据的基础资料须符合同家有关规定。（2） 地块变更控制性详细规划的地块变更应根据不同的情况，按照规定程序变更。 二、编制单元划分 1编制
3、单元划分目的 为了便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实城市总体规划的意图，形成系统有序的城市规划控制引导体系，应将需要编制控制性详细规划的地区划分为若干编制单元，作为组织编制控制性详细规划的基本单位。2编制单元划分原则 （1） 地域完整编制单元应覆盖规划期内城市规划建设用地的全部地域范围。相邻编制单元范围不重叠，实现无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。（2） 界线稳定编制单元应综合考虑城市行政区划、自然地貌、城市特征、功能区划分、主要道路、重要基础设施、城市空间景观组织、社会组织等要素确定，其“四至”界线应明确、稳定，经过划定的编制单元，原则上不应更动。（3）
4、 规模合理编制单元面积一般以 100 1000 公顷为宜，用地功能相对单一的地区宜适当划大，用地功能相对混合的地区宜适当划小；城市新区宜适当划大，旧城区、城市中心区等宜适当划小；城市特色风貌区、风景园林、历史街区等待定意图区的编制单元划分，应有利于保护和塑造城市特色。（4） 编码统一编制单元由城市规划行政主管部门确定统一的编码。3编制单元划分成果内容 （1） 编制单元汇总表（表 1）表 1 市（县）控制性详细规划编制单元汇总表编制单元名称 编制单元编码 面积（公顷） “四至”界线单元 （2） 编制单元划分图件在城市总体规划用地规划图上标明各编制单元的名称、编码、面积和“四至”界线。4编制单元划
5、分组织 （1） 划定编制单元由城市规划行政主管部门组织划分，并经论证后确定。（2） 实施编制单元划定后，控制性详细规划应以划定的编制单元为单位组织编制。（3） 调整编制单元如需调整范围，由城市规划行政主管部门提出建议，按原确定程序组织进行。边界调整时，相关编制单元地域边界应作相应调整，以确保不重叠和无缝衔接。 三、城市用地分类与兼容控制 1基本分类 （1） 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137 90）（2） 新增城市用地分类（参见注释 * 1）（表 2）2新增城市用地分类的规定 （1） 新增城市用地分类允许在现行国标的小类基础上进行细分，不宜增加中类用地类别，不得增加大类用地类别，并不
6、得与本导则城市用地分类冲突和交叉。（2） 新增用地类别的编码与现行国标编码方法采用统一规则确定（参见注释*2）。3兼容性控制 城市建设用地的兼容性控制执行江苏省城市规划管理技术规定（2004 年版）表 22 3 的规定。 表 2 新增城市用地分类和代号表 序 在用地分类 新增城市用 新增 新增城市 备 注 国标代号中位置 地类别代号 城市用地 号 大 类 中 类 小 类 中类 小 类 小小 类 类别名称 用地类别表述 1 宿舍、公寓用地 单独占地的宿舍、公寓用地 2 Rxd 单身宿舍用地 单身职工、学生集体居住且能够单独划出的用地，包含小型配套设施用地 3 Rxl 老年公寓用地 老年人集体居住
7、的宿舍区，包含小型配套设施用地 4 R R1 R2 R3 R4 R11 R21 R31 R41 Rx Rxj 酒店 式公寓用地 5 公共服务设施用地 居住小区及以下各级公共服务设施用地 将各类居住用地的公共服务设施合并为中类并细分 6 Rcz 小区综合公共服务设施用地 单独占地的小区综合性公共服务设施用地 综合布置的各类社区中心设施应归入此类 7 小区教育设施用地 小区级教育设施用地 8 R12 R22 R32 R42 Rc Rcj Rcj0 幼托用地 单独占地的幼儿园、托儿所用地 9 Rcj1 小学用地 10 Rcj2 初级中学用地 11 Rcj3 九年一贯学校用地 12 Rcj4 高级中学
8、用地 职业高中、完中归入此类 13 Rcy 小区医疗卫生用地 单独占地的居住小区级医疗卫生设施用地 14 R R1 R2 R3 R4 R11 R22 R32 R42 Rc Rct 小区文化体育设施用地 单独占地的小区文化体育设施用地 15 Rcg 小区市政公用设施用地 单独占地的小区市政公用设施用地 16 Rcs 小区商业服务、金融、邮政设施用地 单独占地的小区商业服务、金融、邮政设施用地 17 Rcx 小区行政管理及其他用地 单独占地的小区行政管理及其他用地 18 Rb 居住商业混合用地 居住商业混合用地 在居住小区用地内的商住楼用地 19 Cb 商办混合用地 商业办公混合用地 20 C1
9、C2 Cr 商住混合用地 商业居住混合用地 位于居住小区用地以外的商业居住混合用地 21 C9s 社会福利设施用地 包括社会福利中心、养（敬）老院、儿童福利院、收养中心等用地 22 C C9 C9z 宗教活动场所用地 23 W Ww 物流设施用地 24 U U2 U21 U 21g 轨道交通用地 轻轨、地铁交通在地面以上独立的站场、线路及附属设施用地 25 U29 U29j 公共加油、加气站用地 26 U 9f 防洪设施用地 27 U9 U9x 消防设施用地 28 风景名胜区用地 29 E Es Esf 风景游赏用地 向游人开放，游览欣赏对象集中区的用地 30 Esy 游览设施用地 直接为游人
10、服务而又独立于景点之外的旅行游览接待服务设施用地 四、用地策划 1用地策划目的 用地策划是通过对用地的开发建设策略和利用方式进行深入研究，使得制定的规划控制要素更加科学合理、切实可行，综合效益或指定效益达到最优。 2用地策划的基本要素 （1） 开发潜力 通过对地块周边自然条件、区位条件（产业、功能）、交通条件、文化背景等发展条件的研究，比较该地块在不同使用条件下可能发挥的潜力和作用。 （2） 用地布局 充分利用该地块的区位优势和设施配套条件，以提高地段活力和环境质量为目标，综合考虑经济、功能、景观、设施配套等多种因素，有利于配套设施利用、城市景观组织和地块价值的体现，对各类功能用地进行合理布局
11、。 （3） 开发强度 通过成本 收益分析，估算合理的容积率指标，确定开发强度应兼顾地块的环境效益和经济效益。 （4） 实施时序 综合考虑开发时序和配套时序对地价的影响作用、对城市功能和空间发展的意义，以及旧区改造的迫切性和投资的可行性等，确定规划实施时序。 （5） 设施配套 根据相关规划要求，按照该地块发展目标，综合考虑地价、环境质量响等要素，明确相应的公共设施、市政公用设施和公益性设施的配置标准和用地布局，保障其必需的用地，合理确定规划控制指标。 五、地块划分 l地块划分目的 地块划分应满足规划管理和分期、分块建设的要求。 2地块划分依据（参见注释*3） （1） 土地使用调整原则、规划建设控
12、制引导的总体要求。 （2） 地块的土地使用权属边界，以及基层行政管辖界线；近期内已落实招标拍卖的地块应单独划块；规划予以保留的机关团体、部队院校及用地相对完整独立的企业事业单位宜单独划块。 （3） 用地性质应单纯，以城市用地分类小类为主、中类为辅；独立设置的公益性设施以及市政公用设施宜划分至最小类别。 （4） 满足城市“六线 ”规划（注：城市“ 六线”指道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、廊道橙线）等上层次规划要求。城市绿地、文物保护单位和重要基础没施用地按专项规划要求单独划块。 （5） 地块划分规模应与区位和用地类型相适宜（适宜规模见表 3的推荐值），并有利于分期实施。 3各类
13、地块推荐面积 具体内容参见表 3。 表 3 各类地块划分面积推荐表 地块面积（公顷） 用地 类别 新区 旧城区 地块最小面积（公顷） 备 注 居住 用地 10.030.0 3.020.0 2.0 商业 用地 1.02.0 0.51.5 0.5 特殊控制时地块可划分到 0.5公顷 工业 用地 2.0 1.0 最小控制面积以产业门类生产需要为依据；小于 1 公顷 的或能进入标准厂房的工业企业不应单独供地；旧城区原则上不增加工业用其地 绿地 0.04 公园面积参照专项规划确定，居住区绿地不小于城市居住区规划设计规范中关于绿地设置的要求 其他 用地 依据规划要求及专业要求确定 六、控制内容 1强制性内
14、容 强制性内容应包括土地开发强度、城市公共资源和没施的配置、各类脆弱资源的有效保护利用等要求。 （1） 土地利用控制 规定用地的使用性质、开发强度等内容，包括用地类别、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高等。 在城市总体规划确定的地下空间重点建设地区，应确定地下交通辅助空间和地下停车场（库）等规划控制要求。 （2） “六线”控制 （a ） 道路红线：确定各级城市道路的红线宽度、位置、断面形式、控制点坐标、交叉口形式与渠化措施、公交港湾停靠站、道路缘石半径、出入口方位及行人过街设施（包括地下过街通道）位置和控制要求。 （b） 城市黄线（参见注释 *4）：重点明确城市公共交通设施、公共停车场、城市轨
15、道交通线和高压线走廊等城市基础设施的用地面积和线位，确定其用地界线和线位的地理坐标，规定其控制指标和具体要求。（c） 城市绿线 ：确定公共绿地、生产防护绿地的边界和规模，确定各类绿地控制指标和建没要求。 （d） 城市蓝线：划定城市地表水体保护和控制的地域界线，明确河道断面形式和水位（内河）控制标高，提出护坡（驳岸）建设控制要求，并附有明确的监线坐标和相应的界址地形图。 （e） 城市紫线：明确标出各级文物保护单位的保护范围及建设控制地带的边界线、历史街区和确定保护的其他历史文化遗存的范围和边界线，明确相关控制要求。 （f） 廊道橙线： 包括各种景观视廊、微波通道、机场净空保护范围等，明确线位及控制要求。 （3） 公益性公共设施 公益性公共设施须按规划配套要求重点落实。主要包括公益性的文化娱乐、体育、教育设施，医疗卫生、社会福利与保障设施，以及行政管理与小区公共服务等设。分级落实各类公益性公共设施配置内容、用地位置、边界、规模及建设控制要求。 （4） 特定意图区 特定意图区是指因城市景观、城市特色、自然和历史风貌等需要提出特殊规划控制和规划编制要求的区域。根据地段特点，特定意图区包括城市特色区和历史文化保护地段，规划应确定其控制界线和相关规划控制要求。 研究分析和把握城市特色区内的特征要素，如建
