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1、配图建议：北京金源时代购物中心、黄如 论、 贵阳世纪城世纪金源大盘模式的精髓是以快速周转为依托的城市运营，在二、三线城市仍然具有旺盛的生命力世纪金源的大盘王国文/本刊记者 李婧以大盘闻名的世纪金源集团，在 2009 年楼市复苏中饱尝硕果。仅凭借合肥滨河世纪城、贵阳世纪城和长沙湘江世纪城三个大盘一期的销售，就取得销售面积全国第 2、销售金额全国第 9 的成绩。楼市调控袭来，动辄开发数千亩土地的造城模式是否还能所向披靡？4 月 16 日，福州一次性出让 2800 亩土地的行动突然被国土资源部紧急叫停，此前外界纷纷猜测，该地块已经内定世纪金源。一时间，舆论对此争议颇多，拥护或反对这种大盘造城模式者各
2、执一词。那么，世纪金源的造城模式是怎样运行的？是否具有行业普遍借鉴价值？“我们造城”世纪金源创始人黄如论祖籍福建连江，少年时期只身到菲律宾经商，10 年后揣着赚得的 4000 万元回国发展，在福州、合肥两个城市做房地产开发，一干就是 7 年。此后，黄如论创办世纪金源集团，并在北京、贵阳、昆明、福州、南京等城市开发多个住宅和酒店项目。由于其投资开发的世纪城大型住宅社区总建筑面积都在 400 万平米以上，因而被业内冠名为“大盘之王” 。黄如论在北京打响造城运动的第一枪，并且一炮走红。1999 年黄如论单枪匹马闯进北京考察市场。彼时，他的全部家当只有 4 亿元，习惯于在二线城市开发地标性写字楼和酒店
3、。在时任福建驻京办主任蔡善训陪同下看了北京几幅地块后，黄如论萌生了造城的想法。那时，西北四环还是一片人烟稀少的荒地，这幅隶属四季青镇人民公社的地块 1991 年就列入城乡改造计划，以脏乱差“闻名” ，还住着 6000 余户居民，拆迁任务繁重。到 1998年止，政府前后谈了十几拨人，都没人敢接盘。通过蔡训善在其间的斡旋，黄如论得到了这幅土地。 “当时的合作方式是，对方出地，我们建房。四季青镇觉得很合算，因为他们的拆迁任务很重，京密引水渠建设、绿化、四环改造都需要有人投资。 ”黄如论后来回忆说。两年以后，占地 480 万平米的北京世纪城落成，世纪金源大饭店和世纪广场先后投入使用。2004 年 10
4、 月，世界第二大购物中心，占地 60 万平米的北京金源时代购物中心开业。在北京造城成功之后，黄如论从北京撤资，转向其他城市发展。他当时看得很明白：“在北京的成功，就等于过去的秀才进京考中进士，或高榜得中状元，而那些留在京城的进士、状元，没几个有出息。 ”此后，黄如论将他的造城理念复制到昆明、贵阳、长沙、合肥等地，屡试不爽。2004年，世纪金源与昆明官渡区政府签下 3800 亩土地，掀起第二轮造城运动。官渡区远离中心城区，是昆明机场所在地，位置偏僻。但是，地块紧邻胜游胜地官渡古镇，黄决定在这块风水宝地上投资 100 亿元，兴建 480 万平米的昆明世纪城、金源时代购物中心和世纪金源大饭店。两年之
5、后，这里成为昆明规模最大、配套最全的一流社区。2006 年，世纪金源启动第三轮城市投资，先在贵阳签下 5000 亩土地协议，首次摘牌2038 亩，开发 500 多万平米的贵阳世纪城；后又在湖南长沙拿下 1300 多亩土地，开发 430万平米、横跨浏阳河的湘江世纪城。紧接着，黄如论又在合肥谈下一块 2000 多亩的土地，开发滨湖世纪城。2009 年，世纪金源在南京浦口砸下 400 亿元，欲 4 年内打造一座新城。这个占地 9000亩、建筑面积 1300 万平米的长江世纪城，将成为集团有史以来面积最大和投资最多的项目。以住养商，以城换地动辄开发数千亩的土地，建造功能齐全的大型居住和商务综合社区，世
6、纪金源 10 年来的资金支撑是什么，是否已经形成具有普世价值的运营模式？“与星河湾、SOHO 中国、华侨城的模式不同，世纪金源是种树 ，先通过住宅把区域培养成熟，使之具备城市中心的功能，再建造商业地产，因此土地升值收益基本上被它通吃。这种模式在二三线中心城市可以不断复制，而前三者的空间适应性就比较差，只能选择大都市圈的核心区域，不可能每个城市都做一个星河湾或华侨城，因为它们是摘果子 。 ” 华高莱斯副总公衍奎指出。以超大规模住宅回流现金，通过学校、医院、广场等公建积累人气，再通过购物中心、大饭店等商业业态完善社区功能，是世纪金源炮制出的大盘运作流程；大规模滚动开发，所有的工程都在极短时间内完成
7、，并且以低于周边楼盘的价格迅速销售，用高速周转加快盈利周期，则是世纪金源保持充足资金的关键。用黄如论的话说，就是“控制成本，规模取胜，薄利多销。 ”黄如论盘下北京世纪城地块的时候，手上的钱还不够一期工程的零头。于是，世纪金源转而先开发了 18 万平米的世纪嘉园项目，只用半年多时间就建成并销售。然后，利用世纪嘉园回收的现金，启动世纪城一、二期项目。世纪城一、二期总建筑面积 120 多万平米，需投入资金 50 亿元。黄如论先开发四栋板楼，迅速对散居在在这里的原住民进行安置，并在一年内建设完第一期主体建筑并对外销售。之后，世纪金源利用一、二期回收的资金，相继开发总建筑面积 252 万平米的第三期住宅
8、，以及世纪金源大饭店、时代购物中心等建筑。 “我们用以战养战的方式，完成了大盘的滚动开发。 ”黄如论说。在三期工程中，世纪金源为中国人民大学修建了教师住宅区，并低价卖给人民大学教职员工。同时引进人大附小、人大幼儿园，在跟海淀区政府博弈之后，取得对这两所学校的主管权。不少世纪金源的业主，就是为了能让孩子上人大附小。2003 年 3 月，世纪金源投资 38 亿元启动金源时代购物中心，仅用 6 个月就建成 55 万平米的主体建筑，其他附属建筑和内部装修、招商引资等工作一年内完成，2004 年 10 月1 日开业。 金源时代购物中心招商部李伟后来指出：“当时我们和施工队都不敢想象能在期限内完成，向董事
9、长叫苦都不行。黄先生告诉我们，效率即金钱，多一天建设工期，就要多花上百万元！”接近黄如论的福建闽商大会负责人林雄告诉记者：“世纪城的开发速度非常快，也曾经被人们诟病，怕没办法保证质量。黄先生确实在追求速度，他心中有一笔明白帐。 ”此后，黄如论将北京模式复制到昆明、贵阳、长沙和合肥。480 万平米的昆明世纪城仅用 23 个月就全部建成，由于公司实力比过去强，世纪金源对 3800 亩土地一次性全部开发，不在像过去一样分块、分期开发。昆明世纪城配建城市广场、昆明世纪金源大饭店、金元时代购物中心，并引入云南省第一人民医院世纪金源医院以及云南示范大学附属世纪金源学校。世纪金源还在社区内打出 5 口数千米
10、深的地热温泉井，将地下温泉送到每家每户，最终吸引了 7 万人在这里置业。2006 年，世纪金源贵阳世纪城开建，建筑面积达 680 万平米，2009 年其单盘销售面积成为全国之最。同年开发的长沙湘江世纪城总建筑面积 400 多万平米，横跨浏阳河，是世界上最大的人车分流社区。它利用湘江防洪堤与地面的 6 米高差，架空整个社区，将整个区域的市政交通体系和车库放在地下，地面见不到任何机动车辆。同时，这也是湖南配套最完善的社区，建有大型购物中心，为长沙带来一站式购物体验。沿江大道 2 公里长的时尚商业街作为社区配套，还规划了幼儿园、小学、中学等教育设施，开盘 2 个多月就销售 2000 余套，销售总额逾
11、 11 亿。大盘运作良性循环曾有业内人士向记者指出：“世纪金源很有钱。 ”确实，它很少向银行借款，只有在开发金源时代购物中心的时候，向银行申请了 13 亿元的贷款，也只占总投入资金很小一部分。黄如论曾经透露，开发资金主要来源于自有资金、银行贷款和上下游链条合作伙伴，并不会过多地依赖银行贷款。“世纪金源有两个撒手锏。一是以快制胜，住宅开发和销售都是短平快，用最快的时间滚动发展，又充分运用低价促销的方式，提高资金利用效率；二是信誉为金，世纪金源常年积累下来多家合作火伙伴，可以让我们先拿货，后付款。 ” 黄如论如是说。“世纪金源早期资金不充足，它就让建筑工队、材料商垫资入股，每个合作伙伴分得一点股份
12、，帮世纪金源度过最初的积累阶段。 ”公衍奎透露。北京世纪城最初定价 4900 元/平米，周边楼盘均价都在六七千元，一街之隔的上河村售价已达 8000 元。2001-2002 年，世纪城分别以 23 亿元、 20 亿元的销售额占据当年北京住宅销售榜首。昆明世纪城售价也十分便宜，开盘时均价 2600 元/平米，附近位置更偏僻的楼盘“体育城”售价却达 3100 元，目前昆明世纪城涨幅已达 200%。为做熟一个区域，黄如论不惜在早期投下重金，以自行设计、自行招商、自行运营的方式持有大量出租物业。北京金源时代购物中心刚落成的前五年，一直处于亏损状态，但从去年开始，购物中心已经扭亏为盈。 “世纪金源的餐饮
13、和主力店很多，这样的商业结构不合理，易初莲花的租金也就每平米 0.8 元/天，那时候黄如论把它请进来，免租期至少得 5 年；金源里面最火的餐饮收不了多少租。但另一方面，这样的商业结构能聚人气，现在经营火起来，有了持续的盈利。 ”公衍奎说。中国工商联商业不动产专委会主任兼秘书长朱凌波指出，世纪金源是典型的大盘运营商，他们的第一代产品在一线城市完成，后来进入二线城市发展，基本是大盘商业加大盘住宅。“中国的第一代大盘多是潮汐式的，开发商不是按照城区的综合功能来建设，社区内的商业、学校等设施多半是被动开发，运营效果很差。黄如论参照国外大型郊区摩尔，设计了超大体量的金源摩尔和停车场，当时受到的非议很大，
14、但几年后这些地区就变得非常繁华。 ”朱凌波说。二三线城市政府欢迎能做大盘的城市运营商，此后的几年，世纪金源在几个城市都尝到了甜头。然而，4 月初福州市政府一次性出让 2800 亩土地的条件限制过于倾向于世纪金源，因此被国土资源部紧急叫停。当时福州市政府规定，前来竞拍得的房企必须开发过两个单个建筑面积 400 万平米以上的综合项目，并在国内投资项目累计建筑面积达 2000 万平米以上。以往政府和开发商合作，政府都会“定制”一些条件让意向开发商中标，助其顺利拿到土地，这种现象在二三线城市很常见。但在此轮房地产调控中，国土资源部大力遏制地王，抬高开发商囤地成本。福州此次出让的单幅土地是 2009 年
15、全年出让土地总面积的 2 倍，起拍价已达 178 亿，据传被几家房地产公司联合举报。“福建商帮”发展之路世纪金源是福建商帮的典型代表，集团主席黄如论是“福建帮”尊重的企业领袖之一。“全国只有闽商，浙商和粤商能够构成房地产商帮。闽商在数量上占比最多，他们以家族化的模式发展，并包纳了房地产开发的整个链条。 ”林雄告诉记者：“去年上市的四家企业里就有三家是家族企业，宝龙是父子党，禹洲是夫妻党，明发是兄弟党。世纪金源集团则由黄如论和他的长子黄涛执掌大局。 ”早期在菲律宾时，黄如论举目无亲，全靠当地的福建老乡帮忙谋生，后来在马尼拉一位闽籍巨富大力支持下，赚得第一桶金。黄如论初到北京，也是找到福州老乡、福
16、州驻京办事处主任蔡训善，跟随他考察商机，摸清北京的市场动向。不久，蔡到了退休的年龄，向福州市委请辞驻京办事处主任，到金源集团作黄如论的助手。他不仅熟悉福建方面的情况，而且和在京工作的闽籍官员、中央机关、国务院各部委、北京市委属下的各单位都有着或纵或横的关系。他加盟金源集团，黄如论就等于全盘接收了这些人际关系。 “得这位蔡先生，就得到了在北京发展所必需的人脉。 ”一位和黄如论熟悉的作家说。建设北京世纪城的时候，世纪金源在竞标中有意选择来自福建连江的建筑队，并以相对优惠的价格实现项目外包。此后，世纪金源集团成立了自己的设计、材料、装修装饰、物业管理公司，把上下游利润全部吃透。“福建商帮非常团结，已经形成稳固的产业链条。 ”福州一位不愿具名的商业地产开发商告诉记者：“在福州、泉州等地，大家都是互相帮衬，一个人成功了，都会扶植其他人发展。泉州乡镇企业做得好，因为他们一个村都是上下游，或是整个家族一起创业，一家人或者几个朋友一商量就把买卖接下来。在房地产界，资金链和人情链紧密相连，整个链条上的产业可能都由福建人包下，外地商人都无法插足。 ”随着世纪金源的
