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1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理真题2014年房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产开发经营与管理真题2014年房地产开发经营与管理真题2014年一、单项选择题问题:1. 房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有_。A.依赖专业管理B.效益外溢和转移C.异质性明显D.变现性差答案:B问题:2. 房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使_。A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小答案:D投资组合理论的目标是寻找在一个固定的预期收益率使风险最小，或者在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。问题:3. 在房地
2、产投资项目估价中，较理想的折现率是采用_。A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值答案:D问题:4. 某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2；2013年房屋新开工面积为800万m2，竣工面积为900万m2。若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为_万m2。A.1200B.1900C.2100D.2800答案:C房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工施工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。2000-700+800=2100(万m
3、2)。问题:5. 某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力_。A.正好能够承受中位数房价B.只能承受比中位数房价更低的房价C.只能承受比中位数房价更高的房价D.可以承受平均水平的房价答案:B住房可支付性指数(HAI)是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI=100，说明居民家庭正好能承受中位数价格的住房；如果HAI100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；如果HAI100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。问题:6. 商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降
4、、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有_的特性。A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性答案:D经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。问题:7. 土地储备资金不能用于支付_。A.收储土地上建筑物的补偿费B.收储土地后必要的前期开发费用C.收储土地发生的银行贷款利息D.土地使用权出让价款答案:D
5、问题:8. 在商品房开发项目综合验收中，_是竣工项目投入使用前的关键环节。A.环保验收B.市政工程验收C.规划验收D.人防验收答案:C问题:9. 以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是_。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法答案:D问题:10. 某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是_。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法答案:D是用实验的方式，将调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相
6、应信息的方法。问题:11. 某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是_。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化答案:C产品专业化是指企业同时向几个细分市场销售同一种产品。问题:12. 塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是_的主要任务。A.市场细分B.识别竞争者C.市场定位D.市场营销答案:C市场定位也称为产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场中所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。问题:13. 在房地产投资的“开
7、发持有出租”模式中，现金流量不包括_。 A.预售收入B.土地成本C.运营成本D.租金收入答案:A“开发持有出租出售”模式的现金图为： 问题:14. 等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是_。 A B C D 答案:A问题:15. 关于资金等效值的说法，正确的是_。A.时值是资金运动起点时的金额B.现值是资金运动结束时的金额C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值答案:CA选项，资金运动起点时的金额称为现值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值；B选项，资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值；C选项，
8、资金等效值(等值)是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值；D选项，等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。问题:16. 期限为10年、年利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是_元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.45答案:DP=2600/0.0051-(1/1.005)120=234190.98(元)。第一个月的还本收益2600-234190.980.5%=1429.0451(元)。第4年最后一个月还款额中的本金额是1429.045
9、1(1+0.5%)48-1=1806.55(元)，则第4年最后1个月还款额中的利息是2600-1806.56=793.45(元)。问题:17. 某家庭购买一套面积为88m2的商品住宅，单价为9000元/m2，首付款为房价的30%，其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10年第1个月的还款额是_元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43答案:A贷款额P=90008870%=554400(元)，还款周期数=2012=240(个月)，i=6.48%/12=0.54%，s=0.5%。P=A1/(i-s
10、)/1-(1+s)/(1+i)n，A1=P(i-s)/1-(1+s)/(1+i)n，A1=554400(0.54%-0.5%)/1-(1+0.5%)/(1+0.54%)240，A1=2434.66(元)。第10年的第一个月的还款额At为：At=A1(1+s)t-1，At=A1(1+s)912+1-1，At=2434.66(1+0.005)912+1-1=4172.28(元)问题:18. 某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是_。A.8.80%B.1
11、2.00%C.14.67%D.20.00%答案:D资本金=100-40=60(万元)，资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=12/60=20%。问题:19. 在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用_。A.财务内部收益率B.目标收益率C.银行贷款利率D.资本化率答案:B问题:20. 某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是_。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%答案:D销售利润率=销售利润/销售收入，销信收入=6540/24%=27250(万元)，销售利润在数值
12、上等于计算成本利润率时的开发商利润，开发成本利润率=开发利润/项目总开发成本=6540/27250(1-5.5%)-6540=34.04%。问题:21. 某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为_万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00答案:A其他扣除项目=含土地费用在内的开发成本20%=750020%=1500(万元)。增值税扣除项目金额总计=项目开发成本费用及税金+其他扣除项
13、目=7500+1650+3000055005.5%/10000+1500=11557.50(万元)。增值额=300005500/10000-11557.50=4942.50(万元)。增值比率：4942.50/11557.50=42.76%。增值比率超过20%，低于50%，适用税率=30%，则应缴纳土地增值税=4942.5030%=1482.75(万元)。这是一道拉分题。问题:22. 某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期限为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为_万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93答案:D，则。 错误解
14、法 容易忽略初始投资额310万。 问题:23. 下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是_。A.运营费用B.年还本付息额C.空置率D.权益投资比率答案:C空置率提高，会导致有效毛收入减少；空置率降低，会使有效毛收入提高。问题:24. 关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是_。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同，期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优答案:D期望值相同、标准差小的方案为优，而期望值不同、标准差小的方案无法比较优劣，因此A、B选项不对；标准差相同，期望值大的方案为优，因此C选项也不对。问题:25. 某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000m2、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000m2，开发成本为5000元/m2(不含土地费用)，销售均价为8000元/m2，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是_元/m2。A.1804B.3608C.4608D.5120答案:A总建筑面积=2.52=5(万m2)，总开发成本=50005=25000(万元)，销售收入=450008000=36000(万元)，设总地
