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1、社区商业培训课件,郑州万科城团队 张庆伟 2015年7月,一、底商概念及分类 二、经营方式 三、万科城商业价值,目录,住宅底商：指位于住宅等社区建筑物底层的商用铺位，住宅底商的表现形式主要是地上1-3层或其中部分搂层、地下室、或者商业用途裙房，住宅底商已经成为社区商铺的主流。,住宅底商概念,住宅底商是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商也认可建筑底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去临路住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益；同时底商上面建筑将会带来的稳定的客户流，投资者的投资风险相对较小。,住宅底商概念,一、按照服务区间划分： 按照服务区间的区别，可以将住宅底
2、商分为服务于内部和服务于外部两种，即：客户对象是住宅社区里面的居民（又称内商业），客户范围不局限在住宅社区里面（又称外商业）。,鑫苑名家西门内街商业,蓝堡湾贵人街外商业,住宅底商分类,二、按照市场理念划分： 不同项目的竞争将成为住宅底商市场的主旋律，项目市场运做将对其住宅底商项目的成功发挥重要作用； 按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。,住宅底商分类,概念型住宅底商 概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。如“欧式商业步行街”“现代城”“欧陆经典”等主题，一改过去纯粹的配套服务功能。做主题包装只是
3、第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。,住宅底商分类,潜力型住宅底商 潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的底商而言，无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好； “潜力型” 底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是“时间”问题，如郑东高铁站附近商业。,住宅底商分类,商圈型住宅底商 商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目，投资风险相对小，回报率高。 最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，如正商新蓝钻项目
4、商业。,住宅底商分类,对于住宅底商，如果主要服务对象为社区内部居民，在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的商铺，投资少，风险低，资金回笼也较快。 如果主要服务对象为小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能和街道人流量来确定商铺功能。,住宅底商分类,一、底商概念及分类 二、经营方式 三、万科城商业价值,目录,社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，只要商铺投资者保持理性的投资思维，不是以过度透支的价格购买商铺，就不会面临大的投资风险。下面按照零售型社区商铺和服务型社区商铺两个类型对社区商铺的特点进行分析介绍。,经营方式,零
5、售型社区商铺：,规模特点 零售型社区商铺的规模有大有小，其中，用作便利店、中小型超市的社区商铺规模较大，面积大的约1000平方米，小的约100平方米，药店一般面积在60-100平方米左右，小卖部面积甚至仅30-50平方米，书报厅面积可能更小。,临街小商店,临街小商店,经营方式,1.经营特点 商铺的形式 社区商铺的主要形式为主要为铺面形式。 投资回收形式 社区商铺的投资回收方式包括出租和出售两种，从市场发展趋势来看，出售方式越来越吸引市场的关注。,零售型社区商铺：,经营方式,规模特点 随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺规模有逐渐增大的趋势，面积在200-1500不等；大型专业美容美发、餐饮成
6、为大型社区的重要配套，健身设施也从无到有。,服务型社区商铺：,经营方式,1.规划设计特点 服务型社区商铺的层高不低于3.5米，层高较低，会影响美容，美发、餐饮等商业的经营舒适度；柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，同时对水、电、暖、天然气、排污等相关配套，在规划设计过程中要加以考虑。,服务型社区商铺：,经营方式,2.经营特点 铺面商铺不可能进行统一管理，尤其当采取出售投资形式的时候，开发商不可能在经营阶段，干预商铺投资者的投资形式或经营类型，在此情况下，如果社区商铺的规模较大，没有统一定位、统一经营理念的社区商铺项目将有可能面临经营困局，同时对项目品质带来影响。
7、,服务型社区商铺：,经营方式,3.投资回收形式 目前，不少从事服务类商铺经营的经营商，已经逐渐在改变租用商铺的方式，一方面，过去的餐饮业经营商、美容美发店经营商等财力不足，所以只能租用商铺，但现在不同，他们已经具备了投资购买商铺的实力；另一方面，这些经营商不得不面对商铺房东一再涨租金的现实，所以这些经营商会转而选择购买商铺。,服务型社区商铺：,经营方式,经营形态特点： 社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩
8、店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。 从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的“小盘活跃股”。,经营方式,经营方式,目前底商主要经营形态,从上面的分析可以得出结论 服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种,经营方式,一、底商概念及分类 二、经营方式 三、万科城商业价值,目录,价值点,区位,辐射人群,交通,项目,万科城商业价值,一： 区位,V-高新高新核心V商业，城市经济大发展,1、高新新城总规划面积33平方公里，要把原来的高新区打造成高新城，一字之差，内容有质的不同。 寓意着
9、该高新区过去在居住、商业、教育、医疗、交通等方面很不完善，需要补充与升级，以完善该区域的城市功能，这是由“区”变“城”的核心。 建成后将成为涵盖科技、生态、宜居、文化、中央商务区于一体的郑州城市副中心！高新区打造成为比肩郑东新区的现代化、国际化、创新型、生态型的科技新城； 2、未来将规划建设以高新城科学公园为中心，重点发展休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，融合居住、办公、商务等多种功能的郑州市都市级商业中心，商业发展潜力巨大； 3、区域内正常营业的商业仅有丹尼斯大卖场、嘉百惠超市，升龙又一城10万方商业已建成但尚未投入运营；万科城商业是高新区区域内首批提前入驻的商业群，稀缺临街商铺。,万科城商
10、业价值区位,纺锤形商业圈,万科城商业价值区位,科学大道，高新区整个发展轴线就是沿着科学大道一直往西，换言之，科学大道就是郑东新区的金水路，区域内的黄金主干道，未来区域的发展、商业的运营及高档住宅区的成形都将沿着科学大道日益辉煌。 地铁1号延长线地铁口就在郑大南门。 BRT及公交线路周边有B28 B27 B12等多条快速公交线路,322、325路，68路，73路，72路、B12路等可直达国贸、紫荆山、碧沙岗、火车站、科技市场、二七等核心商圈出行、购物更加便捷。,万科城商业价值交通,辐射人群,轻工业学院3万师生,格力黎明等3万职工,万科城10万年轻消费主力,郑州大学5万师生,万科城商业价值辐射人群
11、,释放活力的广场，才有宣扬青春的主张！万科星光广场健身会所,年轻无极限，青春不停站。万科城三期，近距万余平万科星光广场，社区会所配备室内健身游泳馆，在家门口就能享受运动之乐。约上三五好友，一同运动挥洒汗水，酣畅淋漓，更是友情的宣言。傍晚时分，漫步于星光广场之上，邻里亲朋共享悠闲相聚时光，赏夜空繁星点点，看儿童释放童真与快乐，放松身心，感受美好。广场内部设有极限运动场，更可尽情施展天赋。,万科城商业价值社区本身,近距繁华的便利，才有享受休闲的肆意！约26万方商业2万余平特色商业街,休闲放松首选万科城商业，缤纷商业将为你带来多彩生活新体验，近距约2万特色商业斜街，万科城自建约26万商业。于此，掌控便利生活，做时间的主人，稍有闲暇就能逛街，每天像星期天般精彩。家门口的休闲领地，让美好时光在繁华中徜徉；丰盛大城生活，为业主带来全新的休闲感受。,万科城商业价值社区本身,万科城一期总平面图,一期9-11号楼商业,一层底商,二层底商,万科城一期商业平面图,13-15一层商铺,万科城一期商业平面图,13-15二层商铺,万科城一期商业平面图,16号楼一层,16号楼二层,万科城一期商业平面图,
