房地产公司资本结构研究

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1、目录 1 前言 .1 1.1 研究目的及意义 .1 1.1.1 研究目的.1 1.1.2 研究意义.1 1.2 国内外相关研究现状文献综述 .1 1.2.1 国外相关研究现状文献综述.1 1.2.2 国内相关研究现状文献综述.1 1.3 研究内容与方法 .2 2 房地产公司资本结构的现状与问题 .3 2.1 房地产公司概况 .3 2.2 房地产公司资本结构的现状 .3 2.2.1 债务结构的现状.3 2.2.2 融资渠道的现状.4 2.3 房地产公司资本结构存在的问题 .6 2.3.1 负债期限结构失衡.6 2.3.2 融资方式单一.7 2.3.3 负债规模过高.6 3 房地产公司资本结构存在

2、问题产生的原因 .8 3.1 企业缺乏科学的负债机制 .8 3.2 企业缺乏其他融资方式的能力 .9 3.3 企业管理者的盲目扩张 .10 4 房地产资本结构优化的策略及建议 .10 4.1 优化企业负债结构 .10 4.1.1 提高企业的偿债能力.10 4.1.2 构建合理的债务期限结构.11 4.2 积极优化融资结构 .12 4.2.1 提高企业内部融资比例.12 4.2.2 运用多元化融资工具，积极开拓融资渠道.12 4.3 避免过度利用财务杠杆 .13 5 结束语 .13 参考文献.14 致谢.15 房地产公司资本结构研究 摘要：本文主要研究房地产公司资本结构的问题。第一章论述研究的目

3、的与意义，国 内外相关研究现状文献综述及研究内容和方法。第二章论述房地产公司资本结构的现 状和问题。其主要问题，一是负债规模过高；二是融资方式单一；三是负债期限结构 失衡。第三章分析其存在问题的原因，一是企业缺乏科学的负债约束机制；二是企业 缺乏其他融资方式的能力；三是企业管理者的盲目扩张。第四章通过优化企业债务结 构、融资结构和避免过度利用财务杠杆来解决该公司资本结构存在的问题。第五章， 结论。 关键词：资本结构；资产负债率；融资方式；资本成本 The Research of Capital Structure in Ziquan Real Estate Company Abstract:

4、This article focuses on the capital structure of Guangzhou Ziquan Real Estate Company.Chapter 1 states the purpose and significance of the research,literature review of capital structure status of domestic and foreign as well as research contents and methods of capital structure research. Chapter 2

5、discusses the current situation and problems of capital structure of Guangzhou Ziquan Real Estate Company.The main problems are: First, asset liability ratio is unreasonable; Second, the financing method is single; Third, the debt term structure imbalance. Chapter 3 analyzes the reasons for its exis

6、tence. One is the lack of scientific debt constraont mechanism; the second is the enterprise lacks the ability of other financing methods; Third,the blind expansion of enterprise managers.Chapter 4 discusses how to solves the main problems of the companys capital structure by optimizing its debt str

7、ucture, financing structure and avoiding excessive use of financial leverage.Chapter 5 chapter is conclusion. Keywords: capital structure; asset-liability ratio; financing method; the cost of capital 1 1 前言 1.1 研究目的及意义 1.1.1 研究目的 本文研究的目的是针对房地产公司资本结构存在的问题，探讨有效的优化 方法，提高企业的竞争地位，增加企业所有者财富，实现企业价值最大化。 1.1

8、.2 研究意义 本文的研究意义是，解决紫泉房地产资本结构的问题，通过科学有效的管 理方法，优化企业资本结构，提高企业竞争力，为房地产企业提供参考。 1.2 国内外相关研究现状文献综述 1.2.1 国外相关研究现状文献综述 国外学者关于资本结构优化的主要观点综述如下： KHALAF（2017）发现资本结构的调整速度因企业利润率而异。利润率高 的企业，资本结构调整速度就快；而利润率低弱，资本结构的调整速度就慢。1 ALLIN，RAKHA 和 MCMILLAN（2018）根据埃及公司 2003-2014 年的 年度数据可以看出，大多数盈利的公司并不倾向于外源融资。但是，在出现赤 字的情况下，公司通常

9、使用股权融资而不是债权融资来抵消赤字。2 从国外研究来看，大多数研究主要针对企业资本结构的选择以及影响因素 等，这在一定程度上对国外企业资本结构的管理起到了支持作用，对国内企业 资本结构的优化提供参考价值。 1.2.2 国内相关研究现状文献综述 国内学者关于资本结构优化的主要观点综述如下： （1）房地产企业资本结构普遍存在的问题 张建松（2019）指出房地产企业是一个比较特殊的行业，具体表现为企业 对资金的要求特别高，充足的资金是企业正常运行的条件之一。我国房地产企 业资本结构的现状主要是资产负债率高、短期负债率高和融资方式单一。3 （2）房地产企业资本结构影响因素的研究 在行业因素方面，乐勇

10、舰（2016）指出不同行业的利润、竞争力和创新能 力存在较大差异，这将影响企业的资本结构，依靠自筹资金或向金融机构借款 进行融资的还不够满足项目开发的需要。4 在宏观因素方面，黎精明（2017） 2 以 2003-2015 年上海深圳两市上市公司数据为例，研究表明，财政支出增速与 资本结构无关，而通货膨胀率、贷款利率等与资本结构呈现出反比例关系。政 府应通过促进发展、稳定价格和利率来加强房地产宏观经济管理，企业应通过 分析宏观经济框架和扩大资本来源来优化资本结构。5在企业因素，刘叔贞 （2017）指出根据公司的规模，做好各项预测，越来越多的房地产公司放弃了 单一的企业经营项目，开始发展了自身的

11、工业链，扩大它们的其他业务项目。6 (3)房地产企业资本结构优化措施的研究 郭娜（2019）指出应改善企业的债务状况，并降低资产债务率，以提高企 业的信誉。企业要提高自身的偿债能力，就应制定适当的营销战略，减少项目 的营销周期，加快资金周转。7 胡涵（2017）指出选择一种合理的债务结构，以减轻企业偿债的压力。如 果企业的资本结构和最佳结构之间仍然存在重大差异，则应该选择适当的债务 融资方式，以优化资本结构。由于商业银行的资金主要来源于短期储蓄，所以 银行能为企业提供的贷款大多是短期贷款，而房地产企业大多数情况都需要长 期资金，而银行的长期借款是有限制的，它并不能保证这些资金的连续性和丰 富性

12、。因此，我们应该尽量选择其他形式的资金。8 韩雪（2019）指出资金来源合理化是动态优化资本结构的措施之一，对于 企业来说，融资方式的选择是多样化的，适当选择融资方式和份额可以降低融 资成本和风险。通过债券融资和融资租赁，可以减少对银行贷款的依赖。9 查云璐，李雅倩和田庄（2017）指出要想通过确定最佳资本结构使所有者 获得丰富的财富和实现企业价值最大化，必须充分考虑到外部市场的变化和国 内房地产行业经营的具体情况，大幅度扩大我们的债券市场和改善企业信贷机 制。10 从国内研究来看，国内学者主要研究资本结构优化的因素和方法，而则较 少研究资本结构理论，更多地依靠以前的研究，通过借鉴西方资本结构

13、的精髓， 探索和解决我国企业资本结构问题。 1.3 研究内容与方法 本文研究的主要内容是，结合紫泉房地产公司的实际，探讨解决资本结构 存在的问题，并提出对策。 3 本文研究的主要方法是文献查阅法、实地调查法及理论结合实际的方法。 2 房地产公司资本结构的现状与问题 2.1 房地产公司概况 房地产公司是一个具有房地产开发资质的综合性企业，主要业务是规划、 设计、开发、物业管理等。但企业的主要业务仍然是房地产开发与管理。企业 注册资本为贰亿陆仟伍佰万元，业务主要集中在广州。企业现在在广州拥有大 量的待开发地皮，未来的的发展目标主要是成为区域性龙头企业。目前，企业 拥有大量的技术人才，占员工总人数的

14、 62%，建筑项目的范围涉及购物中心、 酒店、写字楼和综合项目。 房地产公司由于管理者为了获取更多利益，制定了不合理的管理策略，忽 视了对资本结构的优化，造成企业资产负债率过高，融资方式单一，负债期限 结构失衡等问题，使得公司遭到经济损失，影响公司的生产经营，制约公司的 发展，因此探究房地产公司资本结构问题，分析其原因并提出合理建议是很有 必要的。 2.2 房地产公司资本结构的现状 2.2.1 债务比例的现状 图 2.1 紫泉房地产公司 2014-2018 年债务结构主要指标 由图 2.1 可以看出紫泉房地产 2014-2018 年资产负债率始终保持在 90%以 4 上。国内学者通过对房地产企

15、业数据的分析和研究表明，房地产企业的资产负 债率最理想的状态是维持在 65%左右。而在我国，企业的资产负债率都不能控 制在这个理想状态，一般都会高于这个标准，维持在 70%-75%，而 90%以上的资 产负债率则可以表明企业的负债和资产份额大致是相等的，也就是说企业处于 高杠杆运营状态，债权人的利益缺乏保障，不仅债务成本高昂，风险也较高。 在流动负债方面，紫泉房地产的流动负债在 90%上下波动，这种不顾风险的财 务策略将在企业的未来发展中带来较大的财务危机。在长期负债方面，紫泉房 地产的长期负债率为 12%，对于中等规模的房企来说，财务政策过于激进。而 流动负债过高通常会导致企业在短期内偿债压

16、力较大。 2.2.2 融资渠道的现状 （1）内源融资 内源融资是指企业经营活动产生的资本，企业所有者为了增加财富将其不 断转化为企业的内部投资，主要包括留存收益和折旧。内源融资不会额外产生 筹资费用，因此是企业最先考虑的融资方式。表 2-1 房地产 2014-2018 年内源 融资情况可以看出企业在这 5 年的内源融资比例均值仅占 11.80%左右。 表 2-1 房地产 2014 年至 2018 年内源融资情况（单位：万元） 2014 2015 2016 20172018 留存收益 72 350 83 600 92 837 103 3731 33 280 折旧 400 1 090 1 770 2 720 3 740 内源融资合计 72 750 84 690 94 607 106 093 137 020 企业融资总额 620 148 752 797 982 746 979 132 881 876 内源融资比例 11.73% 11.25% 9.63% 10.84% 15.54% （2）股权融资 股权融资是企业通过股本以及资本公积进行融资，股权融资筹集的资金具 有的特性是长期性、不可逆性和无