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1、SSMMARRT-房地产业分析,SSMMARRT-房地产业分析,S-scale：行业容量和增长前景,市场潜力,资金容量,增长前景,S-scale：行业容量和增长前景,房地产开发累计投资5万亿元,年增幅20%以上,2010 年1 季度，全社会固定资产投资为 29792.68 亿,房地产开发投资6594.45 亿元,S-scale：行业容量和增长前景,我国城镇人均: 20平方米左右,我国目前的人均收入、房价比为五倍,住房 消费正符合目前中国大多数人的消费水平和 消费需求,S-scale：行业容量和增长前景,由于宏观调控 ，房地产市场 销量将下滑 政府出台 一系列地产 控制措施,增长前景,房价涨幅将
2、适度放缓但仍将维持在高位运行,S-行业结构和分层竞争,行业 结构,房地产开发业,房地产中介业,物业管理业,S-行业结构和分层竞争,房地产企业的组织架构,1.职能型的模式 特点：公司层面强，项目层面弱 2.项目经理负责制的模式 特点：公司层面弱，项目层面强 两种模式并存,1.直接在华设立公司从事房地产开发经营； 。2.以投资者的身份，在华寻求合适的企业合作，参股或控股某些企业。,国企 外资,S-行业结构和分层竞争,利润在510亿：8家,利润在35亿： 13家,利润超过10亿：7家,利润在13亿： 43家,利润不足1亿元： 29家,行业集中度不高,S-行业结构和分层竞争,市场份额,内地市场化程度较
3、高的上海、深圳排名前10 位的开发商的市场占有率分别为23和20 香港前9位的房地产商的市场占有率达到80 美国前三名的房地产企业的市场占有率达到 45。,M-model of business:行业竞争模式,开发商商业模式,万科类模式,“胡雪岩”模式,“前店后厂”模式,侧重产业切入和城投地方平台功能,起家于建筑施工,快速开发、规模致胜,M-model of business:行业竞争模式,“地产金融”模式,地产持有经营模式,万达模式,精打细算、现金奶牛,追求产业创新,住宅销售+商业持有,M-model of business:行业竞争模式,面对房地产政策调控，地产经营模式应该怎 样改变？ 一
4、类经营模式的地产公司在调控中似乎无所 畏惧，多渠道的资金来源让它们野蛮生长， 这其中的代表性企业就是万达。,M-model of business:行业竞争模式,万达模式： 万达的迅速崛起引起了市场的极大关注，业 界将其成功归因于三点：,产品溢价,资金规划,拿地 优势,M-market:市场与客户需求,居民对房价上涨预期增强购房信心不乐观 对当前房价水平 七成以上居民认为“过高，难以接受” 选择“可以接受”的居民占比为27.6%。,M-market:市场与客户需求,消费者观望情绪的蔓延已经明显的成为影响 市场的因素 改善型买家不愿意接受目前的高房价 房地产刚性需求者及投资型买家担心“高位 入市
5、”后被市场套牢,M-market:市场与客户需求,房地产市场仍处于供不应求态势 从统计数据可以看出，10年1-3 月全国商品 房、商品住宅销售额涨幅大幅超过全国商品 房、商品住宅销售面积涨幅21.9 和21.0 个 百分点，反映出房价高速上涨的趋势。全国 商品房销售面积增速远远超过全国商品房竣 工面积增速23.8 个百分点，说明当前房地产 市场仍处于供不应求态势,A-assets pricing:资产定价与投资价值,房地产投资需要谨慎！ 泡沫在房地产价格快速拉升中逐渐凝聚 房地产价格上涨会促使商业资金投入这一领 域 投入资金规模的增加又会进一步促进房地产 价格的上涨。 任之不断循环而不加以管理
6、，房地产泡沫将逐渐 积累。,A-assets pricing:资产定价与投资价值,泡沫在房地产价格快速拉升中逐渐凝聚 1.近期房地产价格快速拉升 2009 年2 月以来，全国房价大幅上涨。尽管 10年“”之后，政府接连出台比较严厉 的楼市调控政策，但是楼市疯狂的势头有增 无减,A-assets pricing:资产定价与投资价值,房地产泡沫正在逐渐凝聚 通过对绝对价格、房价收入比和房价租金比 三个指标的分析，可以判断：在房地产价格 快速拉升的过程中，泡沫正在凝聚。,A-assets pricing:资产定价与投资价值,（1）一线城市房价已经超过发达国家的水平 （2）房价租金比逐年提高，市场泡沫
7、和风险不断积聚 （3）投资性需求引发房价收入比异常偏高,A-assets pricing:资产定价与投资价值,中国房地产泡沫形成的可能性远大于美国 由于贷款利率的上升和房地产市场的降温， 美国的房地产泡沫最终破裂并引发次贷危机。 1.中国的货币政策比美国更为宽松 2.中国投资者无境外投资途径，这进一步引 发了投资者对房地产投资需求,A-assets pricing:资产定价与投资价值,从上述因素看，中国房地产泡沫形成和破裂 的可能性远远大于美国。在资金投放的过程 中必须居安思危，防范可能发生的系统风险。,R-rule of competiton & win-out:业内竞争胜出规则,1.企业合
8、作、产业战略联盟是解决资金、土 地等生产要素紧缺的有效途径 以往开发主要通过子公司操作的经营模式将 逐步被合资、合作等多种方式代替 2.品牌化经营是企业发展的必由之路 信誉卓著、企业形象良好的开发商，其开发 项目有极大的感召力。,R-rule of competiton & win-out:业内竞争胜出规则,3.提高顾客满意度是企业竞争的关键所在 对于企业来说，关注顾客的终身价值，以最 有效的途径来满足顾客期望，获得顾客满意 和企业获利的均衡，谁就会立于不败之地 4.人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源,R-rule of competiton & win-out:业内竞争
9、胜出规则,5.价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本 途径 以价值活动、效用体系、运营体系三维 共同支撑的价值链管理模式是房地产企业实 现业主价值最大化与企业生存发展的有力保 障。,R-regulation:管制政策取向,2009年国四条 国四条是指在2009年12月14日温家宝总理主持召开国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。,R-regulation:管制政策取向,一、要增加普通商品住房的有效供给。 二、要继续支持居民自住和改善型住房消 费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷 政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款 风险,R-r
10、egulation:管制政策取向,三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。 四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。,R-regulation:管制政策取向,2010年国十一条 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设 二、增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率 三、加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40% 四、继续实施差别化的住房税收政策 五、加强房地产信贷风险管理 六、继
11、续整顿房地产市场秩序,R-regulation:管制政策取向,七、进一步加强土地供应管理和商品房销售管理 八、加强市场监测 九、力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题 十、中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度 十一、进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制,R-regulation:管制政策取向,2011年国八条 一、进一步落实地方政府责任。 二、加大保障性安居工程建设力度。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管。 四、强化差别化住房信贷政策,R-regulation:管制政策取向,五、
12、严格住房用地供应管理。 六、合理引导住房需求。 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导。,变革项目,变革的内容和形式,对房地产业影响,实现集约化、标准化、系列化生产 使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源,室内套型、室外环境设计现代化 光缆宽带入户，形成网络社区 高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、节电、环保和智能化等特征,增加招投标企业科技成果加权值 突出科技创新企业的优势,住宅部件品创新,规划设计创新,招投标创新,提高了产品质量和投资效益 促进房地产业的结构优化和升级 提高了企业的竞争力和品牌 降低了开发成本，增加了产品附加值,T-technology:技术变革与应用,变革项目,变革的内容和形式,对房地产业影响,建筑技术创新,采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间 采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产品质量，提高建设效率 降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术,提高了产品质量和投资效益 促进房地产业的结构优化和升级 提高了企业的竞争力和品牌 降低了开发成本，增加了产品附加值,住宅销售创新,缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现网络化经营,Thank You !,演讲完毕，谢谢观看！,
