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1、,新政下核心区域 项目发展研讨,代理营业二中心副总经理 王盟盟,全国政策背景：政府针对打击炒房投机等方面调控政策一览,国家限购令,严格执行,打折降低,双管齐下,房价高，投机热点城市,城市发展资金需求旺盛,部分一线城市：北京、深圳,个别一线城市：上海,目前地方政府执行类型：,部分二、三线城市：成都、天津,重庆目前正处于房价不高且城市高速发展阶段，相似于成都等二类城市，但在二类城市中的城市价值及政策扶持更具优势，房地产投资价值和市场环境最好的城市；,重庆政策背景：重庆属于政策调控对象中的何种类型,数据来源：重庆中原市场部,Source：Centaline Research,数据来源：重庆中原市场研
2、究部,重庆住宅市场成交量变化情况,重庆写字楼市场成交量变化情况,重庆房地产市场反应：两种市场，截然不同的反应,住宅市场，成交量急剧下降,写字楼商务市场，成交量看涨,5%,15%,65%,10%,5%,商品房市场,出租房市场,保障房市场,高端有约束,中端有市场,低端有保障,高收入改善性需求客户自持资金较高，抗调控能力较强 购买物业（别墅产品）,首付挑高及停贷的资金压力，直接影响中等收入家庭改善性需求 购买物业（洋房、品质高层）,政策扶持降低低收入家庭置业压力,客户反应：在不同住宅物业客户中，对中等收入家庭影 响最大，对高端物业影响较小,万科、万达、保利、富力、龙湖等大型房企，在全国范围内不断扩大
3、再商业地产领域的投入。一边是住宅龙头企业强势进军商业地产，另一方面是商业地产大佬投巨资巩固领军地位。,开发商反应：大基调，住宅调控，商业投资看好,量跌价滞,量升价稳,量价双升,2011年6月,2011年1月,2012年1月,成交价格,成交量,2011年上半年预计随着调控政策加紧、加息、开发商资金趋紧等因素，预计会进入短暂的趋冷。,住宅被打压，部分转向商业投资。商务市场平稳。,2011年下半年开始预计长期上升力量开始占优，量价规律使得整体市场开始上行。,商务物业保持较好的市场关注和表现.并分享整体大势上行的利好。,中原预计2011年宏观大势对商务物业影响相对较小，有利于商务物业项目推售,2011
4、年大势预判,在住宅物业受到严格调控的背景下，商业物业的发展无疑会成为核心区域项目发展的方向和突破口！, 因此，我们中原认为 ,目前，核心区域都有哪些项目呢？,目前，核心区域都有哪些项目呢？,注：以上面积均为写字楼部分建筑面积,写字楼除了分布在传统的解放碑商圈之外，观音桥、江北嘴CBD和南部也开始 出现高档写字楼的供应，呈现多点布局,目前，核心区域都有哪些项目呢？,渝中、江北及南岸三大核心区域，集中分布了高星级酒店式公寓，城市综合价值高,起步期 在2007年以前酒店式公寓主要分布在渝中区； 发展期 在2007年以后与高星级酒店分布相似，扩大到南岸、渝中和三北区域；,目前，核心区域都有哪些项目呢？
5、,高层豪宅以CBD的滨江沿线最为集中，主要分布在自然资源稀缺或地段优势凸显的热点区域，城市资源价值强势,核心区域集中分布了 写字楼、酒店公寓及高层豪宅等项目,目前，核心区域需要什么样的项目呢？,综上分析：,核心区域项目的市场情况如何呢？,核心区域项目的市场情况如何呢？,写字楼租金水平有上扬趋势，一般在5元/月之内；入驻情况较好，品质较高的楼宇入驻率在90%以上， 硬件配置和物管服务相对较差的楼宇入住率在80%-90%左右,核心区域项目的市场情况如何呢？,图：重庆高层豪宅价格变化情况,图：重庆高层豪宅价格增速,价格增速较大，年均增速为26.36%，其中08、09年受大环境影响，增速放缓，目前已恢
6、复高位,04年至今，价格从4200元/增至1.4万元/，增长幅度较大； 目前重庆联排别墅均价为11800元/，高层豪宅售价已经超越别墅,数据来源：中原地产市场研究部,市场对高层豪宅价格认可度高，近年增长趋势明显，目前价格水平已赶超越别墅,核心区域项目的市场情况如何呢？,销售情况在09年后明显好转，市场接受度迅速提高，去化速度加快，部分项目每月去化达100套以上，呈现出良好态势； 总价对销售会形成一定影响，但影响客户购买关键为项目综合品质，单价对去化影响不大,表：去化速度,市场对高层豪宅需求量旺盛，从09年起销售速度迅速提升，单价对去化速度影响较小，关键看项目综合品质,核心区域项目市场需求旺盛，
7、价格、入住率快速增长，集中体现于写字楼、高层豪宅等项目,核心区域项目的市场情况如何呢？,综上分析：,核心区域项目的客户情况如何呢？,核心区域项目的客户情况如何呢？,酒店式公寓购买客户以投资为主要目的，能吸引本地高端客群和外来投资人群,图：主要酒店式公寓购买客户置业目的,图：主要酒店式公寓购买客户来源,购买酒店式公寓绝大多数以投资为目的，并且以本地人为主，喜来登因其销售时间相对较早，其当时价格在重庆市场已非常高，本地客户难以接受，因此其外地客户较多。,数据来源：中原地产市场研究部,核心区域项目的客户情况如何呢？,酒店式公寓租赁客户则主要来自外地，以外资企业和银行高管、以及商务人士为主,图：重庆酒
8、店式公寓租赁客户来源,租赁客户更多来自于外地； 从客户构成来看，无论本地客户还是外地客户，均为商务人士。,图：重庆酒店式公寓租赁客户构成,数据来源：中原三级市场,数据来源：中原三级市场,核心区域项目的客户情况如何呢？,图：重庆高层豪宅购买客户来源,客户以重庆本地客户为主，部分全国性开发商，得益于其渠道优势和品牌影响力，外地、外籍客户占据较大比例，如和黄、棕榈泉,图：重庆高层豪宅租赁客户来源,租赁客户中外地客户比重占到90%以上比重，多为外地大型企业或机构高管，注重品质和服务，租金承受能力强，本地租赁客户多为工作需要,数据来源：中原地产三级市场,数据来源：中原地产市场研究部,高层豪宅对外辐射能力
9、较强，购买与租赁客户均以外地客户比例较高,硬性价值,软性价值,投资客户关注点共性,核心区域项目的客户情况如何呢？,硬性价值,软性价值,自用客户关注点共性,核心区域项目的客户情况如何呢？,核心区域项目的客户，大部分来自外地，对项目的地段、品质、物业服务等均表现为比较敏感,核心区域项目的市场情况如何呢？,综上分析：,核心区域需要什么样的产品呢？,在核心区域的项目是城市发展的结晶，可以说，她们,代言了整个城市 是城市的名片 是城市最富价值的专属资产,核心区域需要什么样的项目呢？,NO1. 临近核心商圈，配套完善，工作、生活便利,NO2.政府关注度高，本地企业及外来企业认知深刻,重庆特有的多中心的城市发展方式，使核心区域项目集中在几大核心商圈附近，其拥有三大资源优势：,NO3.产品品质及形象占据高端，市场认可度非常高,核心区域需要什么样的项目呢？,因此，核心区域项目应是整个城市 最核心、最优质的产品,核心区域需要什么样的项目呢？,我们认为，核心区域商业物业发展有以下几个方向：,注：以写字楼为主，商住公寓或者高层豪宅为辅，普通商业为补充,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
