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1、白银泰瑞豪庭营销方案,1,营销推广策划方案,东裕地产 泰瑞豪庭,广州泉道策划机构 2013.1,白银泰瑞豪庭营销方案,2,营销推广策划方案,白银泰瑞豪庭营销方案,3,一、目前状况分析 市场概况,由于白银市属于资源型的城市，其早期的城市经济结构单一，在房地产房方面发展多以企业内部的福利区为主，市场型的商品房较少。 2000年，房地产开始起步，当时只有一两家开发公司。 20032006年，进入房地产发展狂潮期，巨额资金涌入，政府批出大量土地，房地产企业达到10多家，开发投资出现了以往少有的高峰。 2007年以来，房地产开发投资呈上升趋势；保持稳步增长态势。 2007年2010年，房地产发展形势良好
2、，开始升温，并继续保持平稳增长态势。,白银泰瑞豪庭营销方案,4,区域市场,区域受多引擎助力，未来预期良好,兰州白银经济区发展规划的出台，为白银未来发展增添机遇 兰州、白银两市间高速公路交通建成“一小时经济圈” 白银高新产业园升级为国家级高新区,白银泰瑞豪庭营销方案,5,兰州白银经济区发展规划，白银城市发展不可估量,2010年5月，国务院办公厅关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见（国办发201029号）明确提出大力支持兰白核心经济区率先发展，在制定“十二五”规划中，把“兰白都市经济圈”建设作为重点目标任务进行研究部署，使之成为培育经济增长极、提升核心竞争力、增强转型发展能力新的“发动机”和“
3、助推器”，力争到“十二五”末期或更长一些时间，使“兰白都市经济圈”生产总值接近或达到全省的一半以上。,白银泰瑞豪庭营销方案,6,兰州到白银两市 要通快速公交车,“十二五”期间，甘肃省将投资亿元，用于道路运输站场建设和道路运输装备更新，全面提升全省道路运输体系，五年内公交客运网络将得到完善，陆续开通兰州至白银、临夏、定西，酒泉至嘉峪关，金昌至武威，平凉至庆阳，甘南至临夏等一批城际公交班线，方便全省群众的出行。,白银泰瑞豪庭营销方案,7,银奥佳园,祥和嘉园,金色华府,本项目,金地阳光,滨河小区,白银区域主要项目分布,长通电缆厂,在售项目,未来预售项目,金域观澜,宝盛嘉园,和合源,苹果家园,白银泰瑞
4、豪庭营销方案,8,白银区域未来供应量预判,兰白都市经济圈、高新技术产业园建设等多种利好综合发力，未来白银区域开发热度持续上升，区域大发展逐渐展开，后市供应量将不断加大,正在推售项目存量较大，后期随着城区旧厂改造的深入，潜在供给项目体量较大，未来区域供给量较大。,白银泰瑞豪庭营销方案,9,竞争个案解构： 中集地产金色华府,开发主体：中集集团主导的白银高档项目 项目规模：净用地19.8亩，总建面5.86万，共400户 定位：白银首席城市中央、台地形态、纯剪力墙、板式小高层水景园林社区。 项目进展：目前为现房，剩余5%房源，已入伙 客户情况：企事业单位、乡镇领导及私营个体户，以企事业单位居多,白银泰
5、瑞豪庭营销方案,10,开发主体：以兰州桃园开发为主导的城市商住项目 项目规模：总用地69亩，总建面13万，一期共372户 项目四至：东起工农路，西与天润园小区相依；北起北京路，南止康视达公司 定位：都市繁华生活倡导者 项目住宅12万，商业为0.96万，其中商业分布于北京路与工农路十字 商业状况：临街面80米，四层商业，体量为0.96万，定位高档百货商场，拟引入知名品牌入驻。项目具备大的商业广场，吸引顾客滞留并能解决购物停车难问题 客户情况：以私营个体户居多，其余为企事业单位及公务员,竞争个案解构： 银奥佳园,白银泰瑞豪庭营销方案,11,白银区域感知,区域以成熟居住区及旧厂区相结合，成熟居住区以
6、企业福利房及市场商品房为主，旧厂区以老厂区、工业、科技为主 经济基础差，居民收入水平低，但消费较高 区域印象差，房地产发展滞后，未形成规模开发； 老城区人口较为密集，其区域大众生活配套完善，特别是教育资源完善； 兰白都市经济圈的建立，使得近期和未来改造力度大； 白银市民对老城区认可度较高，因生活配套不足对西区认可度低。,居住环境差异明显 / 现状差 / 潜力大,白银泰瑞豪庭营销方案,12,区域市场板块划分,白银泰瑞豪庭营销方案,13,区域目前供给产品特征,目前区域供应产品多以高容积率，无创新意识的产品为主，以价格和地段制胜，缺乏拉动区域价值的领军项目；在产品规划上除金色华府、金域观澜外，基本无
7、 园林绿化；营销方法上单一粗放，人员培训不足，宣传物料简单，基本无样板房，无宣传片。,在售产品中两房占绝大多数，约62.6%左右 其次为大三房约17.4%左右； 两房中占比最大的为97-103平米的大两房。 三房中占比最大的为120-130平米的中三房和145-158平米的大三房,白银泰瑞豪庭营销方案,14,房地产处于初级发展阶段，产品设计、营销推广、价值挖掘均存在很大提升空间； 建筑设计较为保守，以1梯2户为主，户型以100平米左右两房+130三房等中大户型为主； 售价以老城区与新城区交界处为圆心，依次递减，价格基本在36004600元/平方米； 客户对价格和促销活动敏感度较高； 区域市场存
8、量大，去化率低，销售周期长； 区域目前均为毛胚房，没有全精装修项目和概念，存在很大机会。,区域房地产市场感知,白银泰瑞豪庭营销方案,15,项目位于规划中的滨河西路与109公路交叉口东北角地块。处于老城与西区西城的衔接部位。紧邻政府重点规划发展的银西片区。属于政府重点发展区域，未来发展前景良好。但目前项目周边配套不足。 目前项目已完成4、5号楼封顶。,二、我项目状况分析 区域背景分析,本项目,白银泰瑞豪庭营销方案,16,项目SWOT分析,优势： 1、规划：超宽楼距，园林水景，50%以上绿地率，低公摊率（14%），商业街配套； 2、硬件：集中供暖，24小时安防，品牌电梯，可视对讲门禁，地下停车场；
9、 3、交通：1路、5路公交，滨河西路年内通车，老城不远，新区很近； 4、营销理念：唯一全精装修，样板房，推介会，新居住模式，生活品质升级； 5、推广手法：体验式营销，实惠实在实效的促销活动，团购； 6、工程：进度，质量。 不足： 1、目前周边生活配套不足； 2、户型普通，无特色； 3、周边目前环境较差。,白银泰瑞豪庭营销方案,17,项目SWOT分析,机会： 1、区域现有项目营销手段单一，粗放，无精装修概念； 2、西区政府规划，前景看好。 威胁： 1、市场需求不足，单位福利房多； 2、在售楼盘多，现房存量和未来新推量较大，竞争激烈。,白银泰瑞豪庭营销方案,18,三、项目定位： 1、总体定位：高品
10、质，生态宜居 主广告语：尊尚华庭 生态人居 2、档次定位：高档形象和品质，中档价格 2、特色推广定位：白银首个全精装修高档住宅 广告语：金装人生 从容入住,白银泰瑞豪庭营销方案,19,区县私营企业主、事业单位人员、公务员,项目周边企事业单位、个体户,改善型置业、婚房置业,兰州客户,全城范围的自住客户,核心客户 70%-80%,重要客户 15%-25%,4、目标客户定位,白银泰瑞豪庭营销方案,20,营销亮点： 1、体验式营销：样板房、售楼部、宣传片、工地包装； 2、深入挖掘“白银首个全精装修高档住宅”概念，如： 1）与知名室内装修企业签约，造势； 2）强化统一装修在生态、环保、后期服务保障等方面
11、的优势； 3）强化全精装修是一种新的居住理念，新的居住模式和艺术，提 升生活品质； 4) 为避免装修风格单一，可提供过个装修风格，采取菜单式装修； 5）承诺客户在装修过程中 邀请客户参观和提供建议。 3、项目推介会：定向、团购 4、促销活动： 1）看房有礼 2）日进百金 3）现场抽奖,白银泰瑞豪庭营销方案,21,四、项目推广时间安排,一个完整的房地产项目的全盘推广操作应该包括：“形象树立期”、“蓄势推广期”、“开盘强推期”和“持续推广期”几个阶段。每个阶段，有着其不同的使命和作用。 综合项目情况分析，推广阶段划分需要更加明确。以保证项目宣传目标更加清晰、效果更明确、内容连贯性进一步加强，最终提
12、升整体宣传效果。,白银泰瑞豪庭营销方案,22,推广阶段,白银泰瑞豪庭营销方案,23,形象树立,广告任务： 树立项目白银市唯一“全精装修高档住宅” 的竞争优势，展望项目未来发展潜力； 树立项目“高品质”“生态化”的形象定位，使项目形象更加鲜明 借力银西片区区域优势，拔高项目高度、突显项目地位 推广主题： 白银唯一全精装修高档住宅华丽面世！ 内部登记火爆进行中 主要推广手段： 户外广告+短信+公交车体+DM单派发,阶段推广计划,白银泰瑞豪庭营销方案,24,春节前户外公交车体广告内容, 拟发布时间：1月底前投放 “泰瑞豪庭”Logo组合+ 【主标】 “泰瑞豪庭” 尊尚华庭 生态人居 【副标】 白银首
13、个全装修高档住宅华丽面世！,白银泰瑞豪庭营销方案,25,短信：,泰瑞豪庭，白银首个全装修高档住宅即将面世，金装人生，从容入住。阳光宽景，庭院生活。咨询电话：,其他广告媒体投放计划及实施,公交车体：,经初步了解，各条线路均可做，价格在2-3万元每年。,白银泰瑞豪庭营销方案,26,五、近期工作计划 1、销售人员招聘与培训； 2、销售物料准备，楼书、户型图设计印刷； 3、礼品设计和制作； 4、户外广告、公交车体广告设计； 5、销售人员进场，客户咨询接待。,白银泰瑞豪庭营销方案,27,六、需要开发商配合事宜： 1、项目广告宣传片制作； 2、项目装修公司接洽； 3、礼品确定（水杯）； 4、户外广告、公交车体、短信接洽确定。,白银泰瑞豪庭营销方案,28,七、广告商联系资料： 1、 公交车体，各线路均可做，8305422,胡先生； 2、户外三面翻广告，图腾广告公司，西区半坡； 3、公交站广告牌，； 4、广告大屏，广告机（宾馆、超市）； 5、短信：4008885262创明公司,白银泰瑞豪庭营销方案,29,
