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1、,恒大海陵岛开发滨海旅游地产项目-风险评估,3 项目风险辨析,4 项目风险评估,5 项目风险应对,6 结论,2 恒大海上夏威夷项目简介,1 阳江海陵岛介绍,3 项目风险辨析,4 项目风险评估,5 项目风险应对,2 恒大海上夏威夷项目简介,6 结论,1 阳江海陵岛介绍,海陵岛,图片展示,The picture show,1,海陵岛位于中国广东省阳江市西南端的南海北部海域，距阳江市区20公里，面积为105平方公里，是广东省第四大岛。地处广东、广西、海南等省区水陆交通要道，毗邻港澳，贴近珠三角地区。该岛交通便利，经广湛高速公路至广州仅2小时，经沿海高速公路至珠海仅1.5小时，是粤西、粤东、粤中的海上
2、中转站，是国内外不可多得的自然生态海岛。,海陵岛,图片展示,The picture show,2,海陵岛位于广东省的阳江市，享有“南方北戴河”和“东方夏威夷”之美称，被誉为一块未经雕琢的翡翠。海域面积640平方公里，浅海滩涂9800公顷，岛岸线1417公里。海陵岛全年日照时间长，年平均气温22.8度，年晴天数310天，四季分明，气候宜人，是旅游度假的理想地方。,图片展示,The picture show,3,海陵岛,银海城旅游度假区是海陵岛风景资源的核心的精粹所在，是海陵岛旅游开发的重心地区。拥有载入吉尼斯世界纪录大全同时可容纳10万人的十里银滩海滨浴场。度假区蕴含丰富的生态旅游资源，具有原始
3、生态特色的天然泻湖的被称为活化石的红树林等等。,图片展示,The picture show,4,海陵岛,海陵岛已经进入发展的快车道。一批旅游综合开发项目纷纷落户海陵岛，目前在建重点项目20个，总投资近400亿元。其中，恒大文化旅游城项目、投资80亿元的保利银滩项目、投资80亿元的敏捷雪流湾项目、投资60亿元的顺峰北洛湾马尾岛项目、投资20亿元的大飞洋游艇项目以及投资16亿元的飞鹅岭公园项目正加快推进，海陵岛新一轮发展势头已经形成。,3 项目风险辨析,4 项目风险评估,5 项目风险应对,2 恒大海上夏威夷项目简介,6 结论,1 阳江海陵岛介绍,项目,简介,2,3,该盘是恒大地产集团斥巨资打造的山
4、海温泉国际度假项目，首期占地面积约1800亩，海岸线将近2公里长。凭借得天独厚的山、海、岛及温泉资源，推出市场后备受追捧。,1,恒大,海上夏威夷,双击添加标题文字,宏观,市场潜力大,政府大力发展海陵岛旅游业，支持岛内旅游业并贯彻实施将海陵岛打造成为“国际生态旅游岛”的发展战略。,目前广州等地楼市限购政策升级、市区房价较为坚挺的背景下，该项目因配套丰富、生态优美、不限购等十分吸引珠三角买家。,与阳江市发展战略相吻合,十一五期间，阳江市为落实“科学发展观”，全面实施旅游优先发展战略。,恒大,海上夏威夷,政府为了保护岛内的资源，明确规定未来10年内不准房地产的开发，因此，未来10年内海陵岛拥有海景资
5、源的房源将非常稀缺，竞争对手也相对得到控制，升值空间巨大。,中观,海陵岛发展规划是以旅游产业为中心,1.项目距离西部沿海高铁阳江站约25分钟车程（预计2016年通车），可1小时通连广佛。 2.S277省道连通阳江市区与海陵岛，项目可在半小时内到达阳江市中心。,位于海陵岛十里银滩东侧，水清沙白置身居所可享受，壮阔海景等多重立体盛景,还可享受到“三元一岛一海岸”的绝美度假环境。,项目,1,微观,市场定位状况,“快稳好”的财务状况,恒大的高效管理模式,简介,是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式，依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置
6、业者提供“第二居所”度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。,恒大地产营业收入在上市地产企业中名列前茅，营运能力快，偿债能力稳，费用和成本都控制的很好，有效防止资金链的断裂。,3 项目风险辨析,4 项目风险评估,5 项目风险应对,2 恒大海上夏威夷项目简介,6 结论,1 阳江海陵岛介绍,14,项目风险辨 析,国内旅游地产发展不成熟,A 经营模式单一，缺乏创新 国的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板，除了项目单纯照搬没有创新外，经营操作上也普遍采用单一的旅游风景式，不能形成自有稳定的消费群体，难以形成一个整体的营销网络。,B 旅游地产自身的“弱势地位 ” 旅游业过分依赖于宏观经济，
7、缺乏独立生存的能力。一旦宏观经济形式发生不利变化，旅游业将迅速萧条，而依附于旅游业的别墅、度假村将再次出现门可罗雀的惨淡景象。,C 快速增长的支撑空泛 中国的旅游地产还只是处于起步阶段，旅游地产对相关产业链的要求很高，对服务的要求很高，这都不是一朝一夕可以达到。,15,项目风险辨 析,旅游地产同质化严重,就中国旅游地产发展的挑战和问题，我们发现非常多城市规划是差不多的，但如果我们去了解世界知名的一些旅游度假胜地的规划，每个地方都有差异性，这就需要我们来一个全方位的提升。另外一个挑战来自于营销。旅游地产最大的特性就是项目和购房者是在不同的区域，是在异地。而今超过70%购买海南房地产的客户来自于岛
8、外，这就预示着整个营销战线非常长。还有一个问题在于服务，旅游地产不是一个单纯居住的功能，而是要满足跟旅游相关的吃喝玩乐购住行。因此需要针对旅游地产这个物业提供后续的衍生服务或者基本服务。,3 项目风险辨析,5 项目风险应对,6 结论,1 阳江海陵岛介绍,2 恒大海上夏威夷项目简介,4 项目风险评估,宏观,中观,该地区土地政策、土地利用规划,“阳办【2012】35 号”文称，“为更好地将海陵岛打造成为国内外知名的滨海旅游休闲度假胜地，在中国城市规划设计研究院编制的第三轮总体规划基础上，按照国际旅游岛的标准对旅游发展进行重新规划”。 文件还提出，停止海陵岛所有未动工的房地产项目，并暂停房地产项目供
9、地。对于经批准且已动工的建设项目，要组织专家论证，对未建部分进行调整优化。,中观,项目用地范围,可以看出：1、临近海滩（十里银滩东侧）、湿地（红树林） 2、土地用途分类,微观,微观,24,风险坐标图,可能性,影响程度,极高,高,中等,低,极低,极低,低,中等,高,极高,说明： 经济形势预期不确定风险 旅游地产发展方向不明确风险 市场政治经济政策风险 地区发展计划风险 旅游业竞争风险 环境风险 自然风险 公共干预风险 交通设施风险 项目定位风险 技术风险 经营风险 工程质量风险 规划设计人员的专业水平风险,经过我们小组头脑风暴法得出风险坐标图,25,风险评估,重大风险,一般风险,轻微风险,风险评
10、估,旅游地产发展方向不明确风险 地区发展计划风险 项目定位风险 经营风险 工程质量风险 规划设计人员的专业水平风险 规划设计人员的专业水平风险,经济形势预期不确定风险 市场政治经济政策风险 旅游业竞争风险 环境风险 公共干预风险 交通设施风险,自然风险 技术风险,3 项目风险辨析,5 项目风险应对,6 结论,1 阳江海陵岛介绍,2 恒大海上夏威夷项目简介,4 项目风险评估,项目,宏观风险应对,加强恒大地产与阳江市政府的合作将海陵岛旅游业的发展纳入阳江市国民经济和社会发展计划，真正作为一个重要产业来办，充分发挥其综合带动功能，更好地促进海洋经济的全面发展，重视海陵岛旅游区的统一规划和综合开发利用
11、,加强经济形势预测,走区域经济的路子，面对国内外激烈竞争的旅游市场，海陵岛只有坚持一业为主，多种经营，逐步建立多元化、综合性的旅游业体系，走旅游区域性经济开发的路子，才能有效地提高旅游业的经济效益和抗御风险的应变能力,要充分利用海陵岛滨海资源和基础条件比较好的优势，对重点旅游区域和项目采取重点开发、重点建设。恒大房企欲发展旅游房地产，在市场投资时应注意发展存在的不确定性，应做好充分的市场调查分析，重点开发,搞好市场状况分析,政治,经济,市场投资,28,项目,中观风险应对,地区发展规划风险应对,产业布局风险应对,同行竞争风险应对,可邀请有能力的国内外知名规划设计师设计，合理规划设计海陵岛，搞好基
12、础建设，宜将海陵岛逐步建成广东最大的海岛旅游基地。基本布局开展传统滨海旅游项目外，宜充分利用尚未完全开发利用的旅游资源，围绕“岛、滩、钓”三个方面重点开展几个新颖、有影响的旅游项目,宜结合建立度假村、度假区、海底世界等来开发利用这些富有潜力的海滩资源，开展帆板、冲浪、潜水、游泳、赛艇等旅游项目，在海陵岛沿海滩涂上建立若干类似于西班牙“阳光海滩”之类的海滩娱乐城。滨海旅游业的开发布局需要经严密考察论证，根据海陵岛沿海地理文化、历史等状况，结合滨海旅游所倚仗的海洋优势。,突出重点，要突破传统的观光型，增加知识型、康乐型旅游景点，并紧紧围绕沿海“滩”、“岛”、“钓”三大旅游重点，着力推出新鲜刺激的参
13、与型及粗犷、独特的海洋风味的项目。坚持以市场需求为导向，围绕“上规模、上档次、上水平”，突出抓好有轰动效应的旅游项目的开发建设，变资源优势为产业优势，提高海陵岛海上夏威夷旅游产品在国际、国内市场上的竞争能力。,自然风险应对,中观风险应对,台风暴雨：做好气候预测警报系统，准确报告台风暴雨级别，及时采取预防措施,台风暴雨时关闭所有岛上娱乐设施,海滩要定期进行检查，及时报告海岸侵蚀状况,准确勘察海岛地质状况，注意位于泄洪区不可开发为住宅,保证海岛环境质量，防止水污染，注意环境卫生，以及游客的饮食安全,红树林和温泉项目的开发除了考虑开发成本问题之外，还要考察当地环境是否适合，开发时要注意人生安全,海岛
14、上建立垃圾分类系统，禁止乱扔垃圾,海岛建设时注意噪音对附近居民的影响，应采用消声设备，同时完善海岛交通设施，例如建立环岛自行车观光路线,项目,借鉴美国夏威夷的发展开发经验，充分利用海陵岛拥有山、海、温泉及海岛资源的世界级海洋文化旅游综合体优势,微观风险应对,泄洪区：保护好生态环境，必要时可建立小型蓄水库,合理发展游艇项目，明确规定游艇出海数量，并保证提高游艇的无污染质量,场地设计规划布局请专业技术人员设计布局，也会保证工程建设施工质量,会提高专业技术施工人员的考核制度，选择有能力的专业性高的中高端人才进行施工设计，提高安全性能,明确产品主题,恒大海上夏威夷作为恒大地产集团进驻阳江（楼盘）的开篇
15、扛鼎之作，从空降海陵岛伊始便受到广泛关注，可借恒大的影响力提高知名度,根据旅游行业发展态势，充分发挥海陵岛文化风俗，独特的自然资源景观特色，重点开发特色产业,项目,31,项目,微观风险应对,温泉项目的风险应对,淡旺季风险,淡旺季分开经验，旺季重点是经营温泉项目，温泉淡季就经营其他客源多的项目，例如海上娱乐或海鲜饮食等，降低成本,温泉文化无特色风险,建立一个特色温泉文化旅游村，游客不仅能欣赏到美丽的风景还能了解与温泉相关的文化，泡温泉时即是一种享受也是在学习,温泉水质、服务风险,禁止在泡温泉的时候乱扔垃圾，预防水质污染。温泉池尽量建在水量充足并且适合做温泉的地方，温泉水温应按客户要求来放，既能满
16、足客户需要，既能提高服务又能减少浪费煤电多余的成本,紧紧围绕滨海旅游业发展需求，抓好职业教育，多渠道培养滨海旅游中等专业应用型人才，有计划地培养高级人才是发展滨海旅游业的当务之急。人才培养的重点是思想素质、业务知识和工作能力的培养,海陵岛目前辐射范围狭窄，主要在广东省内及港澳，周边地区及内陆地区游客偏低，客源有限，宣传力度不够，难免有“养在深闺无人知”情况,对滨海旅游业的管理，要按照统一领导、分级管理的原则，各级海洋经济管理部门和各级旅游行政管理部门对滨海旅游行业进行双重管理，对旅游资源开发、旅游项目建设等，要纳入旅游发展规划，实行宏观管理和指导,1,2,3,4,5,6,加强配套设施建设，是促进滨海旅游业发展的必要条件 。服务体系建设重点是坚持“行、住、食、游、购、娱”六大要素的配套发展，集中力量抓住加快旅游宾馆、旅游娱乐等服务设施的配套建设，提高综合接待能力 游乐项目建设要立足于发挥市地旅游资源优势，突出旅游的参与性、趣味性、知识性、娱乐性,各滨海旅游风景点、参观点、大型游乐场等，要根据实际情况设计、生产宣传自身形象的精美的旅游纪念品和小商品，以提高自身知名度。,以资本为纽带，进行股
