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1、房地产开发工作内容及流程房地产开发工作内容及流程 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主 项主 项 大类小类说明 分 项分 项 主办 部门 主办 部门 主办 岗位 主办 岗位 协办 部门 协办 部门 备注备注 现状图 市场深度调研 市场调查，进展地块 周边及辐射范围内 的客户分析、产品分 析、 市场竞争分析等 ； 工程最终定位 根据以往及周边工 程成交客户分析和 产品分析等，对工程 定位、客户定位、产 品定位等，提出策略 性方案。 本钱测算：针对多个方案进展初 步本钱测算、 利润率分析及比选 进展工程开发的方 案设计和本钱测算。 开发周期及付款方案 根据土地的开工条 件、市场情况，制定
2、开发节奏。 工程方案确定 节节 点点 工作 阶段 工作 阶段 土地 价值 深判 可行性研究报告 现金流测算 房地产市场调查 工程所在地房地产市场的总体 供求现状、价格水平等 竞争性楼盘调查工程周边竞争性楼盘详细调查 对工程区域内及周 边进展市场分析、客 户需求分析、产品分 析、 已成交客户分析、 竞争楼盘分析等 工程所在商圈或临 近商圈现状调研 商业局部 工程周边商圈主要商业业态分 布状况、经营状况、经营特点、 预期开展方向等 针对重点商家，进展 专向访谈，同时组织 相关专业人士进展 专业论证。 区域 市场 调研 同期操作商业地产 工程调查 商业局部 竞争工程开发规模、定位种类、 操作方式、开
3、发周期等；提取数 据库相关数据进展重点分析、 竞 争工程实地调研了解相关信息 重点访谈了解重点 商家对竞争工程的 相关看法、同时了解 投资客户对竞争工 程的投资意向。 公建局部拟选业态 种类确定、所选业 态数量确定 通过行业开展分析、 消费需求分 析， 确定可开发公建局部业态种 类。 结合市场相关类型物业供求 状况，确定所选业态开发数量 完成公建局部业态 选择与数量确定 市场定位 客户定位 产品定位 价格定位 依据控规指标， 提出产品类型建 议，完成工程定位工作 完成公建类配套定 位 经济测算 逐步细化本钱测算及利润率分 析，进展现金流测算 开发方案： 根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初
4、步 制定土地开发方案和销售方案； 结合市场现状完成工程公建局部开发不同业态产 品开发顺序建议； 按营销方案和工程情况排定工期。 工程考核指标初定： 组织讨论，初步拟定的工程开发排期和总体经济 指标要求及各阶段经济指标要求 规规 划划 设设 计计 阶阶 段段 工程 定位 工程开展报告 资金流： 根据工期制定工程款支付方案； 制订配套费及土地款支付方案。 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主 项主 项 节节 点点 工作 阶段 工作 阶段 大类小类说明 分 项分 项 主办 部门 主办 部门 主办 岗位 主办 岗位 协办 部门 协办 部门 备注备注 明确产品设计思路 根据区域市场内客户需求状况
5、 和在销楼盘热销产品分析， 对户 型设计、户型配比、面积区间、 景观规划、建筑风格、配套标准 等规划设计提出改善性意见。 成 设计院初步选择 明确设计单位选择标准， 了解相 关设计院的价格行情。 设计 前期 工作 制定设计组织方案 方案、规划设计院 选择与合同签订 合同文本审核,设计 费用审核 设计任务书与相关 技术指标初订 制订规划、 景观及建筑单体的设 计任务书、交工标准，及规划指 标、环境指标的初订 依据建筑规划、景观 规划及交工标准初 步确定建安、环境等 本钱指标； 制定交工标准，对主 要部位做法、构造方 案、设备方案等提出 建立性意见。 规划方案结合本钱 测算的研讨及确定 对于初步测
6、算的本钱指标逐步 细化、结合市场调整售价，确保 预期利润率。 结合工程地块的根 本素质、本钱测算情 况和预期销售情况， 对工程规划设计提 出建议； 从施工角度，对主要 部位做法提出建立 性意见； 提供各项配套费用 标准。 彩色总平面图方案 送规划预审 彩色总平面图含经济指标 修建性详规成果 详细性规划方案的 报建及确定 建筑平、立面功能 效果及本钱测算的 研讨及确定 各部门共同商讨本钱指标， 逐步 深化、细化。 各部门结合工程实 际，从不同角度提出 合理化建议。 彩色立面效果图送 规划预审及审批 建筑方案报建图 规规 划划 设设 计计 阶阶 段段 方案 设计 组织 景观概念方案设计 及确定 各
7、部门结合工程实际， 从不同角 度对客户景观需求、 景观规划设 计方案提出合理化建议。 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主 项主 项 节节 点点 工作 阶段 工作 阶段 大类小类说明 分 项分 项 主办 部门 主办 部门 主办 岗位 主办 岗位 协办 部门 协办 部门 备注备注 工程本钱指标确定 对销售费用指标，进展讨论确定； 结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施 种类、数量建议； 工程前期、工程、配套、费用等指标落实。 工程考核指标确定 营销：结合公司战略要求和工程自身状况，协调其他 各部门制定工程的考核指标体系； 工程：制定工期。 工程 指标 确认 年度考核指标调整 营销
8、：根据集团开展战略的要求和公司库存、新增、 新开资源的数量制定公司年度考核指标体系； 工程：制定工期考核标准。 施工图、建筑设计 院选择与合同签定 进展设计招投标；对构造方案、设备选型进展评估； 合同的审核。 制定建筑、综合管 网、景观施工图设 计任务书交工标 准确定、建筑、景 观限额指标确定 按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额 设计指标： 结合工程定位和客户需求及经历判断，参与建筑、景 观规划和交工标准的讨论制定； 提供工程技术专业建议。 构造方案及设备选 型研讨及确定 针对不同构造方案进展经济测算，选优； 构造方案及设备选型研讨。 地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘察报告
9、 总平面图 放线图 桩位图 施工图报建图 消防、人防报建图 施工图审查全图及计算书 编制典型楼座建安预算 施工图会审 施工图会审，审核对本钱影响较大的工程，提出优化 意见； 对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济 性及施工的可行性进展审核。 施工图全图 规规 划划 设设 计计 阶阶 段段 施工图 设计 组织 施工图成果 编制典型楼座建安预算，建安本钱综合测算、分析、 反响并进展图纸优化： 根据工程预期销售均价和利润率要求，根据不同施工 方案的本钱情况，讨论并加以优化； 图纸优化变更； 对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性 进展审核。 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门
10、主 项主 项 节节 点点 工作 阶段 工作 阶段 大类小类说明 分 项分 项 主办 部门 主办 部门 主办 岗位 主办 岗位 协办 部门 协办 部门 备注备注 综合管网方案设计 提供各专业局设计条件 景观扩初及施工图 设计 本钱核算及费用控制 规规 划划 设设 计计 阶阶 段段 施工图 设计 组织 景观施工图本钱测 算、分析、反响并 进展图纸优化 设计方案(含总平面图)申报表 土地出让合同 修建性详细规划 2 份， 电子文件 1 份注：审定前，提交 10 本 规划设计方案，电子文件 1 份 规划方案及市政方 案送审 申报单位人 委托代理的，需 提交授权委托书 建筑设计方案申报表 1/500 现
11、势地形图 1 份 土地出让合同 投资方案 建筑设计方案 2 份 含建筑效果、 总平面、各层平面、立面、剖面 图等重要工程需提交模型 建筑方案送审 申报单位人 委托代理的，需 提交授权委托书 投资方案 配套 消防 施施 工工 准准 备备 阶阶 段段 建立 工程 规划 许可证 取得许可证 人防 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主 项主 项 节节 点点 工作 阶段 工作 阶段 大类小类说明 分 项分 项 主办 部门 主办 部门 主办 岗位 主办 岗位 协办 部门 协办 部门 备注备注 建立工程规划许可证 规划局批复的工程总平图及电 子文件 准备相关文件 首层平面图 出放线报告 按照施工总平
12、图进展楼座点放 置，出放线报告 施工单位配合做记录、 现场保护 现场 工程 放线 现场保护与移交 移交施工单位 建立用地规划许可证 建立工程规划许可证 施工图纸及技术资料报告书 工程施工中标通知书及经过签 证的施工合同 建立资金证明银行存款证明 注：资金情况需满足施工中标价 的 1/3 以上 准备相关文件 工程年度投资方案当年方案 施工图审查 质量监视登记表 平安措施 施工 许可证 质量监视手续 平安施工措施登记表 规划成果企业投资 工程备案大配套 临水、临电 工程：确定临水、临电位置及数量； 工程：协助临时电送电、接入水接入； 财务：提供资金； 本钱控制：审核相关费用和本钱。 “三通一平 场
13、地平整 施工组织方案 勘察单位 桩基施工单位 监理单位 土建施工单位 甲供材、分包商 施施 工工 准准 备备 阶阶 段段 开工 前期 工作 招投标、签订合同 沉降观测 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主 项主 项 节节 点点 工作 阶段 工作 阶段 大类小类说明 分 项分 项 主办 部门 主办 部门 主办 岗位 主办 岗位 协办 部门 协办 部门 备注备注 招标合同备案 指土建施工单位的公开招标及合同备案 确定备选单位、提供招标资料及备案合同； 确定合同约定的各项条款。 组织监理、 施工单位一起对图纸 进展会审 施工图会审 会同设计院进展会审， 签定图纸 会审记录 设计交底 会同设计
14、院进展技术交底， 签定 交底记录 办理质检委托 质量监视手续 办理平安检查委托 工程临时、 永久路口的报建手续 申办工程临时施工用水、 临时用 电、排污手续 施施 工工 准准 备备 阶阶 段段 开工 前期 工作 环卫、环保等相关 报建手续 办理施工人员暂住手续 开工开工施工放线 建立平面和高程控制系统。 建立 控制主轴线基线 标桩，并在 现场清楚标明墙、柱轴线位置 。 规划验线 监理单位组织工程部、设计、规 划局验线 试桩施工，确定桩基施工标准 桩基施工 桩基全面施工 委托桩基检测单位 桩基检测 进展桩基施工质量检测， 并提供 桩基检测报告 土方工程 支护工程 工程 开工 开 槽 降水工程 地
15、基备案 地基处理 混凝土垫层 地下防水 根底施工 混凝土根底 承建单位自评 监理对验评资料审查、 现场观感 质量量测和检查 监理组织相关部门验收 根底验收备案 签定建筑工程分部工程根底 验收表 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 根底 施工 根底处理竣工结算 核对全部设计变更、 现场签证及 各项扣款的增减项造价。 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主 项主 项 节节 点点 工作 阶段 工作 阶段 大类小类说明 分 项分 项 主办 部门 主办 部门 主办 岗位 主办 岗位 协办 部门 协办 部门 备注备注 审核施工方案、施 工组织设计 施工单位填报材料进场报验单 三证材料出厂合格证、进入
16、现场的取样检验证明、 建委产品质量认证 模板分项工程 钢筋分项工程 预应力分项工程 混凝土分项工程 现浇构造分项工程 装配式构造分项工程 钢筋混凝土工程 混凝土构造子分部工程 配套管线预埋 核心筒剪力墙，裙楼，构造转换层，第一层标准层， 天面层钢筋 重要分项工程及隐 蔽工程质量验收 图纸问题的发现及分析 图纸问题解决 设计变更 施工质量问题、事故的调查分析 处理方案的制定、审核、审批 主体 施工 施工质量问题、 事故处理 处理方案的实施 设计变更完成设计变更；核定变更本钱影响。 工程变更技术经济分析 工程变更申请 现场进展变更签证； 测算变更对本钱的影响，对可行性判断。 变更 签证工程变更 设计变更 核定本钱影响 工程进度确实认 工程款申请表审批 按合同约定审核付款比例。 工程款 支付 工程款支付审核工程价款单及发票，付款。 施工单位自评 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查 监理组织相关部门验收 工工 程程 建建 设设 阶阶 段段 主体 验收 主体验收备案 签定建筑工程分部工程主体验收表 主要工作内容主要工作内容工作部门工作部门 主 项主 项 节节 点点 工作 阶段 工作 阶段
