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1、长城住宅产品核心价值观研究,规划设计部,1,目录： 一制定长城住宅产品核心价值观目的 二长城住宅产品的分类 三. 长城住宅产品核心价值的基础创新 四长城住宅产品核心价值的五要素 (一).舒适 (二).安全 (三).绿色 (四).科技 (五).人文 五长城不同档次住宅产品的侧重点 六长城住宅产品核心价值观,2,对目前市场优秀房地产企业的产品进行调研，结合长城实际情况，总结经验与得失，制定长城住宅产品的核心价值观，作为今后开发住宅产品的核心目标和价值理念。,3,一.制定长城住宅产品核心价值观目的,长城在设计方面存在的问题较多，主要有以下问题： 1设计理念趋向保守，缺乏个性化。目前在建项目的设计理念
2、都比较大众化，在规划设计、空间营造上缺少令人耳目一新的感觉，缺少敢于开发具有独特个性和气质的市场引导型产品的决心。 2价值取向含糊不清，不敢在某些方面进行强力打造，也不敢于在某些方面作出牺牲和让步。我们的项目基本上都是什么都想要最后什么也不突出，特别是对于高端项目，过分的追求面面俱到的产品必然是一个均衡的、平庸、优缺点都不突出的产品，也必然没有个性和特色。,4,3对规划设计的重视、把握的不够，在规划、初设、施工图上投入的较为平均，确定规划方案比较随意，没有仔细推敲，经常作施工图或者景观设计的过程中，才发现规划有问题。 4各个项目之间关联度较差，每个项目都是独立操作，整体开发的核心价值观不统一。
3、 5在建筑科技、新技术、新材料方面利用的不够，尤其体现在先进的设备设施，智能化系统，绿色生态系统等方面的运用上。,5,如果将长城规划设计方面的技术体系和技术标准比喻一座大厦，而产品的核心价值观就是大厦的基础，基础出现偏差或者问题，会使得我们在错误的道路上越走越远。所以构建我们的技术体系和技术标准首先要从确定我们开发产品的核心价值观开始。 制定长城住宅产品的核心价值观目的是为了统一我们楼盘的设计理念和价值取向，通过各个项目的统一的核心价值观强化顾客对长城项目产品的认识、理解和认知，提升长城住宅产品的品牌形象,促进销售。,6,本次研究是明确我们今后产品的发展方向，而非技术标准。研究的重点要解决“做
4、什么样的产品”，只有方向找准了，下一步制定技术标准才能明确。至于“怎样做”，我们希望能在明确长城住宅产品的核心价值观之后，依托实际项目来制定我们的技术体系和技术标准。,7,二.长城住宅产品的分类,1.中档住宅产品居家型物业（如龙华里程家园，大连都市阳光系列） 2.中高档住宅产品品质型物业（如成都天府长城6、8、10地项目、松山湖长城世家、上海中环墅项目、大连海印长城项目） 3.高档住宅产品享受型物业（如成都滨江项目） 上述只是长城内部的产品分类，同市场同档次产品相比较我们处在一般的水平，对于长城住宅产品核心价值的挖掘，更重要的是同市场上优秀产品的比较、参考和学习.,8,三. 长城住宅产品核心价
5、值的基础创新,创新是长城住宅产品核心价值的基础，一切的核心要素都要在创新的基础上发展。要加强在规划、方案、户型、景观园林、样板房装饰等方面的研究，特别是赠送面积，展示区装饰等方面。 通过创新提升长城住宅产品的核心竞争力，创造产品附加值较高的，与众不同的住宅产品，要学会将研究的成果转化的实际应用中去，通过创新打造升级版的长城住宅产品。,9,四.长城住宅产品核心价值的五要素：,长城住宅产品核心价值的五要素体现在： 舒适、安全、绿色、科技、人文 五个方面。 (本部分内容用词说明：表示很严格，非这样做不可，正面词“必须”，反面词“严禁”；表示严格，在正常情况下均应这样做的，正面词“应”，反面词“不应”
6、或“不得”；表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做的，正面词“宜”或“可”，反面词“不宜”),10,（一）.舒适,舒适方面主要体现在规划布局、单体设计、室内外环境、设备设施、细节等五个方面： 1.规划布局 1）.规划上必须遵循自然资源与建筑布局相结合，根据自然景观资源及外部制约条件对土地价值进行分级，并以此作为各档产品分布的依据，建筑布局在容积率许可的前提下尽量采用板式一梯两户的布局方式。 2）.在对外部自然景观资源充分利用的前提下，注重对小区内部景观资源的营造，力求做到内外景观有机融合、相互促进。建筑布局与景观资源应紧密结合，以内外景观资源来引导朝向。,11,3）.注重均好性原则，强调
7、环境资源的平均享受。对于同类型产品在规划设计上要以平等平均享受为原则，让每个住户都能平等地享受资源，获得等同的价值回报。环境资源要分配到每幢住宅前及每个院落组合里。避免了因资源的过分集中，而形成仅供一部分人享受的格局出现,在小区的规划框架中要布置出多个景观点。 4）.建筑布局在尊重景观资源的前提下，重点关注日照、通风的组织，建筑布局尽量避免西向，每栋建筑之间和每个户型之间的距离、位置、方向应统筹考虑，保障每户应有良好的采光、视野和自然通风。,12,2. 单体设计 1）.户型设计上应注重户型的实用率、方正、功能分区、赠送空间等方面，关注别墅化的户型设计是当前市场的主流，应注意室内外空间的互动和转
8、换，赠送空间的利用等方面。 2）.不同档次、类型的产品对应不同的客户，而不同的客户在舒适上有着不同的需求，在户型设计上对于不同的客户采取因地制宜的方法，例如对于中档住宅和小户型的户型主要面向年青群体，设计重点在时尚、可变、灵活；中高档居家型住宅面向三口之家，设计重点在考虑居家需求，儿童活动空间的布置；高档住宅面向社会成功人士，设计重点关注豪华性、奢侈空间和对于资源的占有和利用等方面。,13,3）.不同档次、类型的产品对应不同的客户，而不同的客户在审美情趣上有着不同的追求，在立面和装饰设计上对于不同的客户采取因地制宜的方法，例如对于中档住宅和小户型的户型主要面向年青群体，设计风格要时尚、前卫、色
9、彩要活泼；中高档住宅面向中青年人士，设计风格要体现小资的异国情调；高档住宅面向社会成功人士，设计风格要稳重大方，体现豪华、奢侈的感觉，与业主社会地位相匹配。 4）.公共空间的设计应重点关注，入口、大堂、地下车库大堂和电梯厅等部位，要彰显建筑的档次和品位，所有住宅的电梯厅必须有自然采光和通风，地下车库宜设计成生态车库。,14,3. 室内外环境 1）在室内物理环境方面，声环境要求居住环境保证达到室内允许噪声值，分户墙和楼板空气隔声及楼板撞击声达到规定等级值。对于紧邻主干道，靠近噪音较大的一侧住宅的外窗要考虑隔声处理，高档住宅所有外窗都要考虑隔音处理。 2）.在室内物理环境方面，光环境要求有足够的采
10、光面积，使居住者享受日光的温暖和光照的明亮，满足人们对日光喜受的心理因素和生理方面的要求。对于朝西一侧的住宅的外窗要有防西晒措施，高档住宅所有外窗要考虑防晒节能措施，建议客厅、餐厅、卧室等主要房间考虑loe-e玻璃。,15,3).在室内物理环境方面，热环境除了提供高效的供暖和制冷系统外，要充分考虑住宅的保温和隔热措施，加强维护结构的绝缘性能；保证室内空气环境最有效和最经济的办法是组织顺畅的自然通风，同时，机械排除厨房和卫生间的废气，也是净化室内空气的必要措施。 4）.除北方地区以外，所有住宅社区在景观的设计上要有水景，作为改善社区的小环境的重要手段，同时要处理好防蚊措施。,16,4. 设备设施
11、 1）.先进的技术措施运用是提升社区舒适性的重要手段，这方面根据项目的档次宜适当考虑，如空气置换系统、集中空调系统、地热采暖系统、智能停车系统等。 2）.给排水系统、给水压力的选择、材料与设备的选型等方面均对住宅舒适度起到不可忽视的作用。应选择低噪音，高效率的机电设备，并采取隔振降噪处理；卫生器具使用的最佳水压为0.2MPa0.3Mpa；厨房、卫生间宜采用同层排水方式；阳台排水系统应独立设置；阳台雨水系统与空调冷凝水系统应间接排水；对于高层住宅首层卫生间排水宜独立设置；地漏要具有防返溢或泛臭的功能；管材应选用耐腐环保型。 3）.强电方面：除了按国家相关技术规范设计外，应大力推进节能机电产品的应
12、用，尽量选用国产优质电器材料和设备；弱电方面：紧跟相关技术的最新应用发展，推广采用国产先进技术及优质产品。,17,5. 细节方面 1）.结构方面：结构混凝土墙或柱尽量不占用可用面积，方便家具的摆设,杜绝客厅、卧室、书房、餐厅等主要空间内顶板能看见的有碍美观的梁和下沉板。 2）.建筑立面要和自然环境相协调，要注重群体组合效果，建筑立面，细部，材质以及色彩表现出来的建筑风格要创造与景观环境相协调的街景和外部空间环境；在细部处理上强调精致美观，选材、设计和施工要细致，使每栋建筑都成为能经得起推敲的建筑精品。 3). 近距离视线所及的范围内设计、施工、选材要精致,特别是小尺度范围内的设计和选材方面，例
13、如架空层和裙房处的细节设计，入户大堂和楼电梯间的室内设计，阳台栏杆和百叶的设计和选材，看楼通道和展示区的设计和包装，入户门牌、门槛石、门窗把手的设计和选材等细节方面。,18,(二).安全,安全方面主要包括设计方面、心理方面、设备设施等三方面。 1设计方面 1). 注意城市道路网和小区道路网的衔接，合理组织交通关系，在小区主干道的规划设计上要避免过于流畅，导致容易引入外部交通，出现交通环境的混乱交杂。小区的交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住宅的干扰，保证住宅的安宁进行布置，以达到通达性、安全性、方便性的要求。,19,2)注重小区交通网络的合理组织。在小区级道路的规划上尽
14、量作曲形设计，限制车辆穿行的速度，达到安全与降低噪音的目的，合理划分小区的道路等级， 道路交叉争取正交,避免斜交。斜交不利于工程管线设置，易造成交通车辆的交通视距不足,形成风水上的剪刀煞地段，同时损害这种地段的环境质量和土地利用价值。避免建筑向着交叉口设门，以及广告、招牌障碍视距，尽量使小区道路等级清晰明确，尽可能地减少小区道路宽度层次。 3）.规划布局中的人车分流是保证业主安全性的首要前提,社区必须实行人车分流，保障社区内具有完整的、安全的、无障碍的步行系统。,20,4). 规划设计中必须考虑防止高空坠物的措施，住宅底层若有裙房，裙房应至少伸出34米；住宅底层若是架空层，架空层建筑基底周边应
15、设置绿化隔离，进入架空层的通道上空应设置雨蓬，减少高空坠物伤害到业主的可能。 5). 儿童游戏场所和老人活动场所应结合设置，方便老人照顾儿童。 6).整个社区必须满足无障碍设计要求。 7).景观植物方面,不得选用带刺或者有毒的植物，以免给业主造成伤害，景观水池深度不宜大于600，超过此深度应有防护栏杆。 8). 施工图设计上不应为追求控制成本而过分要求降低含钢量和混凝土用量。,21,2心理方面 1).规划上应加强对卫生视觉间距的关注，避免住宅间的对视、遮挡和视线干扰，保证了每户采光良好和视线上的通透,保障业主的隐私。 2).立面设计上注意防攀爬的考虑，特别是在上下层错层阳台布置上面，要错开一定
16、的距离,防止造成不必要的安全隐患。 3设备设施 先进的技术设备设施是保证业主安全性重要保障,根据楼盘的档次宜适当考虑以下安防措施，如红外线监控系统，智能卡系统，门窗防盗联和报警系统，煤气、防火报警功能，社区周边防越报警，监控报警及门禁对讲系统等。,22,(三).绿色,绿色包括生态、健康、环保等三方面。 1生态 1).因地制宜规划设计,绿色住宅的设计是一项复杂的系统工程。在设计过程中应充分了解当地的气候、水文、地形、地貌和地物（植被、树种、水系、山石等），注重当地的经济、人文、历史、习俗等条件，结合当地的建筑材料和施工技术等各种实际情况，从而形成科学合理、切实可行的设计方案。 2).根据当地气候条件，常年的最热、最冷时气温状况，常年风向，制定合理的节能方案，组织良好的自然通风。 3).根据当地水文条件，了解水系分布，有无较好的水源作制冷的冷源，尽量避免使用氟里昂、溴化锂等作制冷剂而带来的大气污染；,23,4).根据地形地貌和土质状况，合理的规划设计绿化用地。尽量保留自然状态，减少土石方的开挖，做到创新与自然相互结合，保持良性生态循环。 5）.自然生态、高雅舒适的景观环境是提高社区舒适度的
