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1、大型物业管理公司开发建设至项目开盘期间操作指引2.1 项目图纸确认以后要求地产提供：占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、住户户数、 车位数量、 房屋类型、 电梯数量、 供配电设备数量 / 功率、公共用电功率、消防设施情况等。2.2 项目开盘前半年（或根据营销要求）2.2.1 根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算、各 类物业服务费收费标准。2.2.2 服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；2.2.3 提出的服务项目需考虑管理处可操作性及管理风险、资源配置问题；
2、2.2.4 制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。2.2.5 确定管理处人员编制， 对管理成本进行测算， 主要有人工成本、 秩序维护费用、 保洁费用、园林绿化景观费用、 公共设施运行维护费用、管理处综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。2.2.6 前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接， 如车库、会所权属，收益分配等。 业主临时规约与前期物业管理服务合同相关条款约定一致性。 业主临时规约及前期物业管理服务合同经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时规约印刷。2.3
3、 整个阶段2.3.1 前期介入的跟进和落实。按照物业管理设计要点的要求，督促地产进行实施。2.3.2 水电气配套 。设备房设置尽量集中、便于维护管理。电表容量与实际负荷相匹配。写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于 0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。2.3.3 围墙护栏、支持杆平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥 （可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低） ，材料考虑容易替换或免维护。围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维
4、护。使用钢筋的围墙，直径应该大于 14厘米。围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。围墙安装防爬网。2.3.4 外立面管道、栏杆 。建筑外立面管道、空调百页（架） 、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质 PVC管、管径不小于 32mm防止堵塞。2.3.5 沟渠井盖。 沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动， 盖板材料考虑容易替换或免维护。车辆通道上的排水沟盖坚固耐用， 建议采用重型铸铁、混凝土板材料。道路上的雨水、污水井盖尽量 设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的 提高质量、便于维护管理，体现* 精致管理。2.3.
5、6 道路。路面砖防滑 ；人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。2.3.7 天面露台 。10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。2.3.8 防火门。公共部位防火门钥匙通用（通锁） 。公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。2.3.9 停车场及出入口 。人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行
6、走距离。小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。2.3.10 娱乐设施 。安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施 更适用、便于今后物业维护更换。( 例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢 ) 。室外娱乐场所设置排水口、沟。2
7、.3.11 信息栏、公告栏 。在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。在小区单元口设置 信息栏，要便于纸张的取放。2.3.12 单车、摩托车棚 。合理设置单（摩托）车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。2.3.13 清洁设施 。小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、 大堂出入口、 候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹
8、配，异味不影响住户。位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5-7m3标准。地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。2.3.14 绿化设施 。苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。2.3.15 设备房环境 。发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。设备房顶无排污管， 设置清洁取水点和排水管。设备房设置对流通风口。机电设备的运 行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。特 殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。2.
9、3.16 供配电系统 。变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；变压器超温 报警信号连接到中心。发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便 加油；油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。发电机房有水源和排水 设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。机房排风装 置在发电机停机后有延时关闭功能。各种配电箱（柜）钥匙通用。 发电机排烟过滤系统应设置自动补水装置，且应有水位标识，发电 机排烟应不影响小区环境。强弱电井应设置照明，开关在井道内， 弱电井内需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥
10、匙通 用。2.3.17 给排水系统 。水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。水泵底坐周围设10公分宽、 5公分深的截水槽。水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于 80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深 50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀( 实际使用效果很好 ) 。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。地下水池到给水泵管道两侧装阀 门，水表、阀门侧装活接。水池底部可以安装吸水管、泵房内可以 安装道泵、便于水箱清洗。水表房应有地漏排水；地漏排水管直径 不能小于 50毫米，排水管设置检查口。水泵房控制柜应与水泵隔离且控制柜底部应高于地
11、面20CM。水池、水箱内的爬梯应为不锈钢设置，水池、水箱的盖板为不锈钢设置，且需上锁。地下储水池进水 闸阀与液压浮球阀之间加装一个电动蝶阀；水池、水箱均应有透明 水位标识；同时，应有超高、超低水位声光报警信号到中心。地下 储水池应分为两部分，中间设置联通，每台生活水泵均可从两部分 水池取水。2.3.18 消防系统 。Co2设备、烟感温感控制系统完善可靠，消防报警在监控中心有声光信号。消防、喷淋稳压泵建议采用变频恒压控制、便于今后管理维护（不采用气压给水设备控制）。2.3.19 电梯。控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。电梯机房排气扇应设计定时或温度控制开停、天
12、台上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风。与中心联网的轿箱对讲、在中心有声光显示、便于确认区别（由电梯公司制作）。轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置排风设施。电梯机房应设置通风、降温设备，风机噪音要考虑，需要安装一个百叶窗，并安装应急灯一只；电梯机房内门钥匙应通用（机房门选用通锁）。电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。电梯底坑应平整、整洁，并设置排水系统。2.3.20 弱电监控系统 。弱电监控镜头安装分布位置须合理，特别在安全死角位置、广场人群密集处、事故隐患突发地段、管理处门口。 小区车辆出入口应安装车场岗识别摄像监控系统。单元门密码锁应安装静音锁或电磁锁、
13、防止噪音。泳池设计 12个合理的摄像监控镜头。2.3.21 泳池水景 。反冲洗的排水管接入污水井、泳池废水、溢流水可以综合利用（水景使用、绿化使用。 ）泳池管网设计考虑外露或管道井架空便于维修，在回水的总管处设置一个高质量的总阀门，所有泵均能作为吸尘泵用（需要在相关位置设置阀门） 。成人池与儿童涉水池隔开独立，并连续供水（使用时为生部门要验收） ，泳池在报建时一定注明泳池和儿童涉水池的区别、泳池只分深水区、浅水区不分儿童、成人泳池。设置耐用、适量的休闲桌椅、泳池救生员观察椅, 根据泳池大小配置救生圈。泳池的循环管道上的各阀门前装活接，便于维修更换阀门，且排水系统能排干泳池的水，有补水阀门， 底
14、部有坡度排水。泳池独立围合，入口处设置浸脚池（不小于入口尺寸）（2MX2MX0.3）M便于管理。 泳池吸尘口应深入水面不超过30CM，且应根据泳池的大小合理设置吸尘口的数量。2.3.22 成品防护 。关注现场各门、窗、玻璃、浴缸安防设备等物品保护。2.4 开盘前2.4.1 开盘前需要组织请专业公司对现场进行清洁。2.4.2 开盘前制订开盘配合方案并与销售部对接。2.4.3 开盘时，需要与销售部对接安全布置。2.5 项目交付前2.5.1 绿化浇灌设置的完善。根据现场的情况设置绿化自动浇灌系统。2.5.2 一房一验工作全部完善。2.5.3 公共部位、设备设施接管验收完成。2.5.4 管理用房到位。
