2021明光时代推广计划书

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1、明光时代推广计划书方案程序 分类 方案内容 前言 随着新经济的飞速发展网络逐渐深入到人们工作生活的各个方面在商务办公方面网络化办公成为最流行的办公方式。在网络化办公革命风起云涌的大趋势下我司将明光时代定位在先进的、时尚的、个性化的商务办公空间明光时代作为新经济条件下最合理的商务办公载体会取得极大的市场成功。 市场 分析 整体 市场 状况 从1990年到2000年底北京市住宅总竣工面积为6316万平方米平均每年竣工631.6万平方米1999年竣工量最大1208万平方米。 20_年北京的市场供应总量为7000万平方米其中在售面积在3000万平方米以上。通过以上数据可以看出现在的北京住宅市场供应量巨

2、大而随着奥运会申办成功和加入WTO的临近新一轮开发正在酝酿之中未来供应量将有很大增长。 从1990年到2000年底北京住宅销售总面积为3319万平方米平均每年销售331.9万平方米。 2000年北京房地产市场步入个人购房时代购买者多样化的需求开始主导市场2000年的总销售量创出新高总销售面积约 898万平方米估计未来3年内年销售量为1000万平方米左右。 目前市场空置率接近1200万平方米而20_年上市量为3000万平方米按照年销售1000万平方米计算市场空置率仍会较大幅度增长供给与需求之间已经出现比较严重的失衡现象。北京住宅价格整体走势呈现下降趋势在所难免市场竞争的将更加激烈。 住宅开发开始

3、向规模化发展大规模居住区的价格和配套设施优势将极大打击小型住宅项目小型住宅项目的市场会受到很大程度上的压缩市场机会减少。本着未雨绸缪的态度明光时代应该改变功能寻找其它的出路。 从1999年到2000年11月底新入市的写字楼总面积约90万平方米。根据伟业顾问和戴德良行预测：写字楼开发周期长2000年下半年开工的写字楼要在20_年才能陆续投入使用新的一年北京写字楼市场将供不应求市场将呈现租售两旺的局面。 写字楼市场是整个城市经济的“晴雨表”写字楼市场的火爆说明北京经济将更上一层楼。 商住楼盘作为介于写字楼和住宅之间的一种结合体在经济启动期资本投入比较大人们为节约资金而做的选择是高速发展情况下出现的

4、适应市场需求的办公用房。 随着新经济的发展加班加点加快产品开发速度抢占市场优势称为经济实体生存的关键商住楼能够实现24小时办公所以商住楼将发展成为新经济条件下重要的办公方式商住公寓的需求还将会有很大的增长。 区域 市场 状况 明光时代位于明光村受西直门地区交通状况的影响明光村区域的房地产开发热度和销售状况均不理想。 住宅是明光村区域主要的房地产开发方式办公用房开发数量比较少附近只有金运大厦、中鑫大厦、成铭大厦等少数几个写字楼出租率都在90%以上出租状况非常好。上述三个写字楼项目主要租户是高科技产业和通讯公司比例达48%外企占9%广告公司、银行、旅游公司的比例为7% 其他行业占22%主要是保健品

5、、诊所、律师、会计师等行业。 外地企业驻北京办事处所占的比重达18%主要以IT和高科技产业为主。 周边商住楼盘只有依都阁和时代之光名苑两家这两个楼盘以居住为主以商为辅从他们的设计风格看是按照住宅来做的它们主要的目标市场是居住为主的客户。 通过明光村区域周边房地产开发状况看住宅市场竞争激烈市场接近饱和明光时代以居住为主的可操作空间小。 明光村区域办公用房需求大供给数量少市场存在较大的空缺明光时代应该以商用办公为主要功能。 项目 特点 分析 明光 时代 有利 因素 1）地理位置优越、交通便利 明光时代所处区位是连接中关村和金融街的支点区域既是中关村高科技园区的边沿区域又是金融街区的延伸地带地理区位

6、优势明显。 明光时代位于学院南路三环、二环之间距离西直门北大街仅100米西直门北大街是连接二环、三环、四环的重要快速交通干道通过西直门北大街可以快捷到达城市环线然后通往北京的各个经济重心。西直门北大街改造工程已经完工大大改善了北大街沿线的交通状况。 明光时代西侧规划了一条城市轻轨线路预计于20_年6月通车。城市轻轨的开通将大大提高西直门地区的通行状况疏散交通流量提升西直门地区的人气。 轻轨线路开通时间在明光时代投入使用之前明光时代摇身一变成为地铁物业四通八达的交通系统使明光时代具有较大的升值空间增加对投资人士的吸引力。 2）办公氛围有待开发 明光时代既不属于中关村商圈也不属于金融街商圈明光时代

7、处在一个相对中庸的地段。但是它与这两个经济重心都有比较方便的交通联系又位于中关村和金融街之间交通联系的中点特殊的区位对那些与中关村和金融街都有业务联系又没有实力入驻中关村或者金融街的公司来讲具有极大的吸引力可见明光时代所处的区位是非常合适办公的。 3）高精尖人才聚集之所 明光时代位于学院南路南侧名校云集的学院区范围内方圆2500米范围内有中央财经大学、北京师范大学、北方交通大学等国家教委直属院校3所北京邮电大学市直属院校1所优越的人文环境吸引了大批高素质人群聚集效应产生人力资源优势使在这一地区办公的公司能够方便、有效地吸引到优秀的人才为公司的发展提供强大的人力资源支持。 4）配套设施完备 明光

8、时代位于二环、三环之间作为老城区各种配套设施完善能够为周边地区房地产开发提供强大的支持。 西直门北大街的改造工程伴随着各项市政工程的施工增加了市政配套设施的容量使北大街沿线市政设施配套状况有了很大改善和提高明光时代紧邻西直门北大街将直接受益。 5）旧区改造、重新规划 西直门地区历来是京城要道商贸繁华之地随着旧区改造完成西直门地区将变成交通通畅环境优美的好地方成为中关村科技园区的门户其潜在价值已经显现。 6)明光时代是一个单体楼是临路建筑户型采用先进的自由分割式设计、配套设施按照智能化大厦布置明光时代将是西直门地区为数不多的智能大厦之一。 明光村区域在办公用房开发方面有很大的潜力和优势明光时代所

9、处区位的城市发展状况、前景和自身条件有利支持了明光时代以办公为主居住为辅的开发理念。 明光 时代 不利 因素 素 1）项目规模有限 明光时代规模比较小对周边的辐射能力差市场空间受到规模较小的压缩可能导致明光时代的吸引力较低。 2）停车位不足 随着北京城市经济的迅速发展停车问题成为困扰所有房地产开发商的重要因素明光时代也不例外。明光时代采用地下二层停车不可能再增加地下停车位地上又无大面积空地停车停车问题对明光时代的影响会比较大。 3）公共设施少 作为商用项目需要商务中心、公共洗手间登上公共设施根据目前的设计方案布置公共洗手间的可能性小会对销售产生一定的不利影响。 4）项目周边生活氛围较浓 明光时

10、代西南侧是一个多层住宅小区由于建成时间比较久远小商小贩云集现状、环境卫生比较差。居住人群以中老年人为主居住区的居住环境在比较短的时间内得到改善的可能性小会对明光时代的形象有一定影响。 从长远看周边拆迁的力度会进一步加大短期会有很大幅度的改变。明光时代的劣势主要是自身条件的缺陷导致的需要寻找好的处理方法。 市场 建立 主市场 IT产业的中、小型公司 银行储蓄网点、证券公司等 传统产业驻京办事处 辅市场 广告公司、投资公司、中小外企、咨询公司等； 部分服务性行业的经济实体； 看好本案项目升值潜力的置业投资者。 将明光时代的主市场定位在IT行业是通过对目前经济形势和中关村的发展趋势得出的。 网络经济

11、调整已经到达底部网络经济重新开始升温。但是风险资本经过上次的磨练开始变得谨慎和保守资金支持减少； 北京市政府有意向将中关村规划成为吸引世界500强的高技术园区在加大中关村地区市政投资力度的同时提高了中关村的进入门槛。在外部资金支持减少进入门槛提高的情况下一些中小公司无力负担高昂的写字楼租金许多公司正在考虑搬出中关村。 原因 分析 行业要求这些中小公司不能够距离中关村太远明光时代坐落区位正好处于中关村边缘地带与中关村核心地带的写字楼相比具有很大的价格优势又能够保证与中关村核心区有通畅的联系所以明光时代是这些中小公司一个非常好的选择。 将金融行业作为重要的主市场是考察明光村区域金融网点分布状况得出

12、的。 明光村距离金融街约3公里周边银行数量少各大银行希望在明光村设立营业网点。银行一般选择临路底商作为办公场所明光时代正好可以满足它们的需要。 外地驻京单位作为一个主市场的依据来源于市场调查报告。外地驻京机构青睐商住两用项目而且外地驻京机构比较认可明光村区域明光时代正是他们选择的目标。 明光村位于二、三环之间交通便捷房地产销售价格相对于北城和东城相似地段的价格较低吸引了一批平面广告公司在明光村区域办公；明光村距离有线电视台比较近与北京电视台的交通也比较顺畅因此明光村周边聚集了许多电视广告制作的小公司它们需要能够提供24小时办公可以居住面积适中的商住我们的产品能够满足这类需求。 北京房地产投资群

13、体很大他们选择有投资价值的楼盘通过对明光时代的分析可以看出明光时代具有很大的投资价值所以我们将投资群体作为重要的客户。 销售 对象 定位 公司法人、驻京机构领导层和房地产投资人群。 价格 定位 1)平均价格定位 序 号 参照 楼盘 参照楼 盘均价 相对总分值 wi 相对价格 pi_wi/100 1 依都阁 p1 7300 w1 108.6 p1_w1 7928 2 时代之光 p2 8500 w2 97.4 p2_w2 8279 3 韦伯豪 p3 10800 w3 80.6 p3_w3 8705 4 天行健 p4 10500 w4 81.8 p4_w4 8589 5 新起点 p5 7300 w5

14、 .4 p5_w5 7402 6 明光时代 8181 注：此次价格制定选择5个楼盘作为参照 参照楼盘均价为带精装修价格 相对总分值计算方法请参见附件一 均价根据p=(p1_w1+p2_w2+p3_e3+p4_w4+P5_W5)/5 得出明光时代市场价格为8181元/平方米上下可以浮动5%所以平均价格定在8186元/平方米。 2)单元定价 单元定价考虑明光时代朝向和景观两个方面的因素因为明光时代户型的可变性大可以自由分割所以没有将户型作为单元定价的考虑因素。 朝向调节系数 朝向 东南 西南 东 西 东 西 东北 西北 朝向调节系数 5% 4% 1% -3% 1% -3% 2% 1% 景观调节系数

15、 朝向 东南 西南 东 西 东 西 东北 西北 景观调 节系数 3% 1% 1% -2% 1% -2% 2% 2% 位差调节系数 朝向 东南 西南 东 西 东 西 东北 西北 位差调 节系数 8% 5% 2% -5% 2% -5% 4% 3% 相对调节系数 6% 3% 0% -7% 0% -7% 2% 1% 价格定位 明光时代户型单价以15层东向户型为标准8186元/平方米按照由低到高价格依次上升的策略来制定。413层的层差为1%1420层的层差为1.2%2026层的层差为1.5%。 明光村周边底商少可参考楼盘不多根据依都阁底商定价14000元/平方米得出明光时代底商平均价格为15000元/平方米将来按照整层出售所以不存在位差、初步确定均价15000元/平方米。 根据上述层差、位差系数得出明光时代单元定价表 层数 东南 西南 东 西 东 西 东北 西北 1 16000 2 15000 3 14500 4 14500 5 7715 7497 72