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1、居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 1 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 （此文档为word 格式 , 下载后您可任意修改编辑！） 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 2 目录 第一章 . . 5 11 项目名称与承办单位. 5 12 可行性研究报告编制的依据和研究范围. 5 13 承办单位概况. 7 14 项目开发的理由. 8 15 研究工作概况. 10 16 建设条件 . 11 17 建设内容及预计投资. 11 1.8 主要技术经济指标. 13 19 结论及建议 . 14 第二章项目背景及建设的必要性. 17 21 项目背景 . 17 22 项目建设的重要性. 20 2
2、3 项目定位及市场分析. 23 第三章建设条件 . 27 3.1 地理位置概况. 27 3.2 区域经济 . 28 3.3 自然条件 . 29 3.4 周边建筑物与环境条件. 30 3.5 交通运输条件. 31 3.6 城镇规划及社会条件. 31 3.7 环境保护要求. 31 3.8 征地拆迁 . 31 3.9 施工条件 . 31 3.10 政府支持 . 31 第四章建设方案 . 33 4.1 项目概况 . 33 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 3 4.2指导思想与原则. 33 4.2 建筑设计方案与总平面布置. 35 4.3 结构设计方案. 41 第五章公用工程 . 43 5.1
3、给排水工程 . 43 5.2 暖、通工程 . 47 5.3 电气工程 . 49 5.4 电信 . 53 5.5 燃气 . 55 第六章环保、节能、消防. 58 6.1 环保评价 . 58 6.2 节能设计 . 63 6.3 消防设施评价. 66 第七章项目管理及建设进度. 68 71 项目管理 . 68 72 项目实施阶段. 68 73 建设周期 . 69 7.4 项目实施中的控制措施. 69 7.5 项目实施质量控制措施. 71 7.6 项目建成后服务与运营管理. 74 第八章招标方案 . 77 81 项目基本情况. 77 82 项目法人资格. 77 83 招标范围 . 77 84 招标方式
4、 . 77 85 招标组织形式. 78 86 评标专家库及评标委员会情况. 78 8.7 招标基本情况表. 78 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 4 第九章投资估算与资金筹措. 80 9.1 估算范围及依据. 80 9.2 资金筹措及资金使用计划. 81 第十章经济评价与风险分析. 82 10.1 效益评价 . 82 10.2 风险分析 . 85 10.3 项目风险控制对策. 86 第十一章结论与建议 . 87 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 5 第一章总论 11 项目名称与承办单位 111 项目名称 : 某某国家级居家式新型养老示范基地建设项目。 112 承办单位 承办单
5、位名称：某某养老产业开发有限公司。 法定代表人：林某某。 113 项目拟建地点 拟建项目位于某某市高新区辛店镇，南临规划滨河路，北临高新区 辛店镇马赵营村用地， 距河洛路 400m ， 西临宜阳县香鹿山镇锁营村用地， 东临高新区辛店镇马赵营村用地。拟建项目总用地2074.25 亩，土地现 状为城市建设用地，用地性质为住宅、商业服务业用地，土地权属某某 市辛店镇政府，本项目用地为政府挂牌转让，相关手续正在办理中。 12 可行性研究报告编制的依据和研究范围 1.2.1 项目编制依据： （1）承办单位编制本项目可行性研究报告委托书。 （2）承办单位提供的相关基础数据，技术资料等。 （3） 某某高新区
6、辛店镇总体规划 （2014-2030） 。 （4）国家发展改革委员会颁发的 可行性研究报告编制方法纲要 。 （5）国家发改委颁发的 建设项目经济评价方法和参数 （第三版）。 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 6 （6） 中华人民共和国环境保护法 。 （7） 中华人民共和国大气污染防治实施细则。 （8） 中华人民共和国环境噪声污染防治法 。 （9）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会 化意见的通知国办发 200019 号。 （10）建设部、民政部老年人建筑设计规范。 （11） 城市和村镇老年服务设施规划设计规范。 （12） 养老设施建筑设计标准 。 （13）某某省政府关于
7、加快发展养老服务业的意见 （14） 中共某某省委某某省人民政府关于贯彻落实中共中央、国 务院关于加强老龄工作的决定的意见 。 （15） 某某省老龄事业发展“十三五”规划。 （16） 某某市老龄事业发展十三五规划 。 （17） 某某市城市总体规划（2008-2020） 。 （18） 某某省建设工程工程量清单综合单价（2008） 及配套文件 和某某市工程造价信息（2014年第 4 期） 。 （19）项目坐标位置图及平面布置图。 1.2.2 研究范围： 根据国家发改委颁发的可行性研究报告编制方法纲要的要求， 本报告研究工作的范围及内容如下： （1）探讨项目建设的意义和必要性。 居家式养老示范基地建设
8、项目可行性研究报告 7 （2）论证建设条件。 （3）确定建设规模与工程方案。 （4）安排项目建设进度。 （5）研究环保、消防及节能措施。 （6）研究项目投资规模，研究资金筹措方式。 13 承办单位概况 拟建项目 2013 年 10 月通过某某高新区管委会、中益老龄事业发展 中心、北京笑春风投资有限公司三方协议方式签约。某某高新区管委会 采取出让方式提供项目用地和审查项目规划，中益老龄事业发展中心负 责提供经营模式及申办国家政策提供的建设和运营补贴资金，并指导和 监督项目建设，北京笑春风投资有限公司办理项目建设初期行政许可程 序，承担项目建设所需的资金，负责项目建成后运营期的运营管理。，为 此，
9、 北京笑春风投资有限公司在某某成立 “某某养老产业开发有限公司” ， 独立法人，独立核算，全权负责拟建项目的开发、建设、运营、管理。 中益老龄事业发展中心是民政部受国务院委托，为应对我国老龄化 国情而特批成立的社会组织（目前在全国2600 多家、国字号 58 家社会 组织中排名第一，成立第一年即享有免税权），其目的是政府牵头，整合 全社会资源，在做项目的实践过程中，探索我国新型养老体系的发展模 式及国家标准。中益老龄事业发展中心自2012 年 2 月 26 日正式成立以 来，在民政部、全国老龄办直接领导下围绕三大相互关联的核心项目： 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 8 智能化科技服务
10、平台、怡老之家、新型老龄公寓（国家新型养老文化示 范基地） ，构建面向全国的新型养老服务体系。截止目前，智能化科技服 务平台板块，北京的云计算大数据库已基本建成，可以支撑500 万老年 人多方面的养老需求，服务内容正在完善；怡老之家已经完成产品模块 定型；新型老龄公寓已经完成多地选址，黑龙江、海南基地已开工。 位于某某省某某市高新区的“某某国家级居家式新型养老示范基地 建设项目”， 是中益老龄事业发展中心全国布局候鸟式国家新型养老文化 示范基地的重要一站，按照统一模式运营，分享全国一卡通资源。项目 选址位于我国南北气候过渡带的某某（高新区辛店镇马赵营村） 。项目定 位：为中高端健康老人安享精彩
11、晚年生活而悉心打造的“老龄住宅”综 合体。 14 项目开发的理由 针对我国社会老龄化严峻形势，为完善老年人服务设施，高新区管 委会积极采取政策支持、市场运作等措施，鼓励集体、个人和社会组织 参与兴办养老服务机构，探索建立老年服务设施投入多元化机制。 从我国国情出发，实现“老有所养”必须坚持家庭养老与社会养老 相结合的原则，积极建立和完善社会养老保险制度，增加老年人的社会 福利设施，扩大社会化服务范围。随着社会、经济发展和人口状况的变 动，在巩固家庭养老模式的同时，应着力发展社会养老模式，因此，建 立“老龄公寓”，以解决城市老年人的特殊需要，已成为城市老龄工作的 重要任务，这项带有社会福利性质的
12、老年事业，将随着社会经济的不断 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 9 发展而有较大的发展。 首先， “老龄公寓” 是适应我国人口年龄结构变化的需要。在老年人 口迅速增加的情况下，单纯依靠家庭养老已经不能很好解决全部老年人 口的赡养与照顾问题，必须大力发展社会养老方式，兴办“老龄公寓” 以解决城市老有所养的问题。 第二， “老龄公寓” 是适应家庭类型结构变化的需要。预测在本世纪 末， “四二一”、 “四二二”家庭类型将成为我国城市的主要家庭类型，这 表明今后一对夫妇，照料双方四位老人的现象会相当普遍。同时，现代 生活的快节奏，使众多的“双职工”无暇照顾高龄或患病的长辈，因而 家庭中赡养照
13、顾老人成为中青年人的沉重负担。我国的传统养老方式正 在发生变化，几代同堂的大家庭在解体，成年子女与老年同居的越来越 少，家庭小型化的发展，意味着家庭赡养照顾老年人的职能日趋减弱， 因此，发展社区服务中心，建立老龄公寓，实行老年人口公寓化养老是 城市老年人过好晚年生活的保障，也是解除每个家庭后顾之忧重大社会 任务。 第三， “老龄公寓”是适应老年人口自身发展的需要。建立“老龄公 寓” ，可以有效地解决城市老年人，尤其是离退休老人的五个“老有”的 问题。因此，实行老年人公寓化养老也正适应这种观念变化的需要。 第四，建立老龄公寓，实行老龄人口公寓化养老，是完善城市养老 保障体系的需要。我国正处在社会
14、主义初级阶段，社会经济发展水平不 高，目前在城市中已建立的社会养老形式有许多局限性。建立老龄公寓 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 10 可以从服务方式、服务范围、医疗保健等方面，弥补当前城市老年社会 保障体系之不足。 第五，建立老龄公寓，实行老龄人口公寓化养老，有利于促进商品 经济发展，成为发展第三产业的新领域和新市场。 老龄公寓不单纯是福利事业性质，而且也是服务行业。兴办老龄公 寓不要增加国家投资，它属于第三产业，可以实行“以寓养寓”，国家、 集体、个人都可以办。投资经营者对入公寓老年者收取费用（如伙食费、 床位费、管理费、医疗费、护理费等等） ，经营者对外可兼营医疗门诊、 小卖部
15、、饮食部等，以增加盈利。兴办老龄公寓，既能为老年人服务， 又能扩大就业面，成为发展第三产业的一个新领域，有利于促进社会主 义商品经济的发展。 本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有所为的目标， 为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务，在国家政策的支持下， 在高新区辛店镇马赵营村建设新型老龄公寓，为政府解难， 为家庭分忧， 为老年人造福，是不可多得的好项目。 15 研究工作概况 我单位在接受某某养老产业开发有限公司的委托后，即组织有关专 家及技术人员对建设项目进行了考察和了解，对项目基地及周边环境进 行了实地考察，重点了解该项目建设条件及运营模式。在充分、细致调 查的基础上，充分征询
16、了项目承办单位及有关专家意见。在反复论证和 居家式养老示范基地建设项目可行性研究报告 11 研究的基础上，依据国家有关部门对建设项目可研阶段工作范围和深度 的规定，结合中益老龄事业发展中心全国布局、候鸟式国家新型养老文 化示范基地的发展规划，充分考虑建设基地的自然条件和其周边环境等 因素，对本项目的背景及概况，建设的必要性，建设内容及方案，环境 保护与劳动安全及节能措施，项目管理及实施计划安排，投资估算与资 金筹措等方面进行了综合研究和分析。并重点研究和论述了项目建设的 必要性，建设内容及方案，投资及资金筹措等内容，为本项目建设决策 提供了参考依据。 16 建设条件 拟建项目位于某某市高新区辛店镇，规划用地2074.25 亩，土地现 状为城市建设用地，用地性质为住宅、商业服务业用地，土地权属某某 市辛店镇政府，本项目用地为政府拍卖使用。 该区域内交通、通讯方便，给排水管网正在完善，用电可由市供电 部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破坏。某某高新 区水、电、路、环保和建设等政府管理部门都给予大力支持，项目建设 各方面条件已经成熟。 17 建设内容及预计投资 项目建设期 5
