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1、 Revised as of 23 November 2020东港市民中心六幅地块项目投资可行性报告东港市民中心六幅地块项目投资可行性报告目 录一、项目决策背景及结论1、项目决策背景外部环境 普陀东港经济开发区是采用围海造地，不占一分耕地的省级经济开发区。东港经济开发区地处舟山旅游金三角要冲，南面与着名渔港沈家门相邻，东南与国家级名胜风景区着名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度假区朱家尖隔海相望，区位优势十分显着。东港经济开发区的发展方向，是建成集港口、旅游、商贸、轻加工、服务、居住为一体，各项基础设施、公益事业相配套的滨海新区。东港经济开发区规划面积12平方公里。一期4平方公里已开发完毕，二期6
2、平方公里已经启动。道路、供电、供水、通讯、排水等基础设施均能保证开发的要求。该项目所在区域有如下特点和优势:完备的基础配套设施，打造高品质生活，整体区位性强地理位置优越，交通便利，离老城区市区较近环境清幽，小区规划合理，景观设计富有特色内部因素 本项目位于东港经济开发区的东面，区位好，规模适当，发展前景乐观，可作为公司主要利润来源。2、结论在国家和地方有关政策、财税制度、货币制度相对稳定的前提下，确保投资强度，本项目的开发建设具有可行性，且可利用我司以往的成功开发经验、营销策略和积累的潜在客户源，亦能保证一定的利润。二、项目情况及区位环境1、项目基本情况项目位置：地块于东港经济开发区东面，毗邻
3、法国欧尚超市、普陀区行政中心、高档特色海鲜城等，片区已初步建成东港区域高尚的住宅生活区。土地现状：土地平整。规划要求：地块编号出让面积（m2）规划用途规 划 设 计 条 件出让年限容积率建筑密度绿地率建筑限高东港商务中心周边23-2地块42176住宅容积率25%28%绿地率30%45米70年东港商务中心周边23-5地块44950住宅容积率25%28%绿地率30%45米70年东港商务中心周边24-1地块27678住宅容积率30%28%绿地率30%35米70年东港商务中心周边24-5地块26407住宅容积率30%28%绿地率30%35米70年东港商务中心周边24-6地块24764商业、办公容积率4
4、0%20%绿地率30%60米40年东港商务中心周边26-2地块9640餐饮旅馆业（宾馆）容积率40%20%绿地率30%110米40年2、项目区位环境区域概况6幅地块所在的区域位于普陀区东港经济开发区内，地块距离沈家门市中心约5公里左右。东港经济开发区经过7年多建设，开发区内已有企事业单位百余家，总投资亿人民币。目前开发区环境优美，人丁兴旺，各行各业欣欣向上。 区域配套东港目前居住人口约3万余人，已经形成了比较完备的商业设施，从购物、吃饭，到娱乐休闲，各种商店和场所基本齐全。交通：临近329国道，公交1、2、9、27、28、29路均可到欧尚超市，项目周边出租车诸多，出行十分便利。购物：法国欧尚超
5、市、东港贸易城、好当家超市、东港建材城、东港家具城；休闲：沈园、海边人家休闲山庄、东港露天电影院、市民中心广场、海滨公园、儿童公园、图书馆、新天地咖啡馆；娱乐：花样年华KTV歌城、东港山庄；餐饮：海中州海鲜美食城、规划中的2个五星级大酒店、特色海鲜排挡；学校：东港小学、普陀中学、熊猫幼儿园、沈家门小学；银行：中国银行、建设银行、农业银行、信用合作社、工商银行；医疗：东港医院、东港社区卫生院、医药公司；三、普陀区概况1、城市区位及环境地理位置舟山市普陀区位于浙江省东北部，舟山群岛东南部，长江、钱塘江、甬江入海交汇处南缘海域。介于北纬2932-3028，东经12156-12314。南北长约105千
6、米，东西宽约85千米。区域总面积6728平方千米，其中海域面积平方千米，陆域面积平方千米（含潮间带平方千米）。气候及自然环境普陀属北亚热带季风海洋型气候区，冬夏季长，春秋季短，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，年温差较小，温暖湿润，光照充足，雨量充沛，季风显着。春季3月26日至6月15日（候平均气温1022），冷暖空气交替频繁，风向多变，温度变化大，降水增多，主要灾害性天气有大雾、倒春寒等，偶有冰雹。夏季6月16日至9月30日（候平均气温22以上），6月中旬至7月上旬为初夏梅雨期，雨量集中，暴雨增多，出梅后受副热带高压控制，多晴热天气，温度高，日照多，蒸发大，79月为台风主要影响期。秋季10月1日
7、至12月10日（候平均气均1022），夏季风渐转冬季风，冷空气逐渐转强，气温成波状式下降。冬季12月11日至次年3月25日（候平均气温10）以下，因北方冷空气频繁南下，气温急剧下降，多晴冷天和偏北大风。2、行政区域分布普陀，佛教华严经中“一朵美丽的小白花”之意。她位于浙江省东北部，舟山群岛东南部，因境内佛教胜地普陀山而得名，是舟山市的一个市属区。全区共有大小岛屿455个，有人居住的有32个。全区辖7镇4乡3街道，区治沈家门街道。总人口万人，面积6728平方公里，其中海域面积平方公里，陆地面积平方公里， 海岸线总长千米，是海洋大区，陆地小区。普陀地处长江三角洲经济区、全国沿海要冲、舟山渔场中心。
8、背靠沪、杭、甬等大中城市，面临辽阔海洋，与台湾基隆港、日本长崎港、韩国仁川港相对。自然资源丰富，渔业发达，港口优良，风光秀丽，气候宜人，素有“东海明珠”之称。3、东港开发区概述东港开发区位于舟山本岛普陀区沈家门的最东侧，即北纬30度东经122度附近，长约16千米，宽约千米的临海狭长地带，其地形为滨海丘陵和海涂浅滩。东港开发区地处舟山旅游金三角要冲，南面与着名渔港沈家门相邻，东南与国家级名胜风景区着名的佛教圣地普陀山和国家级旅游度假区朱家尖隔海相望，区位优势十分显着。四、舟山投资环境分析1、舟山经济发展状况年份2000200120022003200420052006月GDP(亿元)272人均GD
9、P(元)11516131921485017713218592775534475数据来源舟山市统计局GDP:除00-02年的年增幅在13%左右, 03-05年年增幅均19%以上，其中04-06的增幅达到了25%，高于全国的增长速度（%）。2007年上半年，长三角16城市实现GDP 亿元，其中江苏省8城市实现GDP 亿元，浙江省7城市实现GDP 亿元，上海市实现GDP 亿元。舟山市GDP为亿元，同比增长，增速继续位居16城市之首。这组数据充分反映了舟山市整个宏观经济较好的增长态势。人均GDP:00-03年人均GDP增幅平均为15%左右,04-06年的平均增幅在23%以上，我们以06年人民币3447
10、5元约合为4325美元来说, (惯例人均GDP介于1300-8000美元)，说明其房地产发展处于快速上升阶段。2、居民生活消费水平居民收入变动年 份2003200420052006全市年人均实际收入(元)128902185526931增 幅69%23%全市城镇居民人均可支配收入(元)12213137471552417525全市在岗职工平均工资(元)18782215922568027561增 幅14%18%7%全市农民人均纯收入(元)5150623271908333增 幅21%15%数据来源舟山市统计局05、06年舟山市城镇居民可支配收入水平远高于于全国平均水平，说明舟山人民相对全国较为富裕，有
11、相当的消费能力。随着舟山市区居民人均收入不断上升将增加了对高品质住宅的需求及对房价的承受力。舟山居民恩格尔系数年份2000200120022003200420052006食品支出城镇（元）274429673123319833884025人均消费支出城镇654073678010900993851095011306城镇恩格尔系数42%39%全国%数据来源舟山统计局居民恩格尔系数逐年递减（2006年略有回升），说明居民生活正有温饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变。人均居住面积单位：平方米年份2000200120022003200420052006城镇人均居住面积22数据来源舟山统计局舟山市人
12、均居住面积基本接近全省的水平，其中01-03年高于全省水平，03-06年相对全省而言增长缓慢。3、人口规模及变动人口历年的变动情况单位：万人年份2000200120022003200420052006全市总人口(人)984104981014977557971219969145967250965756总户数(户)349371351224353246356414357245356919356367总人口增长率()总户数(万)3535036242424全市城市化率()360中心城区人口(万人)3132037373940中心城区人口增长率()0数据来源舟山统计局从舟山市人口变动的数据反映，人口呈缓慢下
13、降趋势，城市化率加快，进而保持整体需求的稳步发展。人口规划目标舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。4、城市规划状况（2000-2020年）城市规划目标总人口规划：舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。城市人口规模：规划近期39万人，中期42万人，远期50万人。城市建设用地规模：远期城市建设用地平方公里，人均用地平方米。2020年规划城市居住用地1402公顷，占城市建设总用地的，人均居住用地平方米。主要经济发展目标：近期（2005年）国内生产总值200亿元左右(以2000年价格计算,下同)，人均20000元左右；中期（2010年）国
