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1、,2020年,天津市房地产市场分析报告,中指研究院天津分院 2021年01月,十大关键词 对2020年房地产市场大事件的梳 理，精选出以下十大房地产市场 热词并加以点评。,01,目 录 CONTENTS,精选全国政策及天津政策，分析 说明出台政策的背景、影响及未 来政策动向。,政策精编,02,量价分析天津住宅市场近几年的 走势，探究背后原因。,住宅市场,03,量价分析天津宅地市场近几年的 走势，深入挖掘其中规律。,宅地市场,04,趋势展望 结合2020年天津住宅市场及宅地 市场的表现，展望未来一段时间 的市场走势。,05,01 十大关键词,2020年，我国房地产市场运行整体保持平稳，疫情来袭对
2、于各行各业都是不平凡的一年，岁末回首，中国房地产市场也顶住了 “黑天鹅”的冲击恢复增长，我们发现不变的是房住不炒的政策定位、城市抢人的热度、持续分化的房价表现，这些在未来仍然不会改 变；变的是应对疫情的营销创新、适应监管新规的战略调整和规范发展的经营优化，而这些改变也将持续影响未来。,万人摇,房价分化,抢人大战,直播卖房,LPR换锚,三道红线,房住不炒,抗击疫情,线上售楼处,长租公寓暴雷,2020年 十大关键词,十大关键词,01,02 政策精编-全国,定调2021年：房住不炒，因地制宜、多策并举，平稳健康发展,01,夯实城市政府主体责任,落实因城施策,障、租购并举的住房制度,多策并举,2016
3、 提出坚持“房子是用来住的、 不是用来炒的”的定位,2017 建立多主体供应、多渠道保,2018 强调因城施策、分类指导，,2020 “房住不炒”，因地制宜、,2019 重申“房住不炒”，全面,定调2021年 宏观政策要保持连续性、稳 定性、可持续性；,解决好大城市住房突出问题。 要坚持房住不炒，因地制宜、 多策并举，促进房地产市场平 稳健康发展； 高度重视保障性租赁住房建 设，加快完善长租房政策， 租购同权。,中指点评：2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房住不炒”；今年4月17日召开的中共中央政治局会议重提“房住不炒”；“十四五”规 划明确表示，坚持“房住不炒”定位，这已成为未来5年
4、的房地产调控定调，促进房地产市场健康稳定发展。,2020年疫情未改变楼市”房住不炒、因城施策”调控基调,02,中指点评：对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定 位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定 预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。,4月17日，中共中央政治局召开会议，会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平 稳健
5、康发展。 5月22日，重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 7月24日，房地产座谈会议，牢记“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，坚持不将房地产作为短期刺 激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策。 11月，十四五规划，再此强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市 场平稳健康发展。 12月，中央政治局会议强调促进房地产市场平稳健康发展。中央经济工作会议，强调要坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设， 加快完善长租房
6、政策，逐步实现租购同权，规范发展长租房市场。,调控基调 房子是用来住的，不 是用来炒的 房地产市场平稳健康 发展,金融监管强化，房企面临“三道红线”压力,03,中指点评：房地产是一个资金密集型行业，很多房企都是高杠杆、高负债运转。三道红线融资新规以及银行房地产贷款设限，有利于避免房地产 行业发生系统性金融风险；未来，房企应适应监管新规，将财务杠杆控制在合理水平，在规模、利润和杠杆之间寻求平衡。展望2021年，房地产 融资监管持续趋紧，融资增速将有所放缓，同时，房地产企业投资和规模扩张的速度将进一步降低，业绩增速或将进一步放缓。,上半年信贷政策较为宽松，三次降准、两次降息，公开市场操作频繁 20
7、20年初，面对新冠肺炎疫情集中爆发、经济的下行压力，中央加大逆周期调 节力度，强调积极的财政政策更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度， 保持流动性合理充裕。上半年共进行3次降准、2次降息，并多次通过公开市场 操作释放流动性，货币环境整体表现较为宽松。,下半年融资收紧：央行对房企设置“三道红线”，银行房地产贷款设限 8月，重点房地产企业座谈会提出在重点房地产企业试行资金监测和融资管理规 则，即三道红线。 12月，央行和银保监会发布管理制度，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住 房贷款占比超出管理要求的，需要按期调整。,三次降准,3次降准 释放总资金1.75亿元,两次降息,1年期LPR下调3
8、0个 点至3.85% 5年期以上LPR下调 15个基点至4.65%,公开市场操作,下调逆回购利率 中期借贷便利操作 中标利率全年下调 TMLF中标利率下调 至2.95%,中央定调：租购并举，“租售同权” 时代或来临,04,图：2020年12月中央经济工作会议关于租购并举的内容,权利,16日至18日中央经济工作会议中提出逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等 权利”，医疗、教育等公共服务上的同权政策将进一步完善；,土地,土地供应量增加，明确单列租赁住房用地计划，区别于商品住宅用地，租赁住房用 地类型更加丰富，国有建设用地、集体建设用地、企事业单位自有闲置土地齐发力， 扩大增量和盘活存量，租赁市场
9、的土地供应将有明显放量。,参与主体更加多元，国有企业积极入场，降低租赁住房税费负担，将一定程度上解 决企业盈利难问题，民营企业的参与积极性也将进一步提振。租金保持在合理水平， 主体更有效地发挥租赁住房的保障功能。,北京：关于规范管理短租住房的通知 武汉：武汉市住房租赁市场发展专项资 金管理办法 西安：西安市住房租赁企业信用信息管 理办法 深圳：深圳市住房和建设局关于切实规 范住房租赁企业经营行为的紧急通知 重庆：租金必须纳入监管账户 东莞：东莞市人民政府关于拓展优化城 市发展空间加快推动高质量发展的若干意 见 广州：广州市黄浦区广州开发区加快培 育和发展住房租赁市场工作方案 海南：关于支持和规
10、范住房租赁市场发 展的通知,图：部分省市关于住房租赁相关政策,中指点评：近期会议对租赁市场相关篇幅明显增多，大城市由于住房供需矛盾突出，房价上涨压力较大，想要解决住 房突出问题，需要供应端从源头增加土地供应，增加有效房源，租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，未来租赁 市场将获得更大力度的支持，预计政策将不断完善和细化，租赁市场的监管将常态化、制度化。,02 政策精编-天津,根据地区生产总值统一核算结果，2020年前三季度天津地区生产总值为 10095.43亿元，降幅虽进一步收窄，但增长相对缓慢。其中，第一产业增加 值为128.90亿元，同比下降3.1%，比上半年收窄5.5个百分点；第二产业增
11、 加值为3353.82亿元，同比增长0%；第三产业增加值为6612.71亿元，同比 增长0.1%。,经济发展：前三季度GDP10520亿元，总额首度跌出前十,01,图：2019-2020年天津GDP增速情况,上海北京深圳重庆广州苏州成都杭州南京武汉天津,27,302,25,760,19,787,17,707,17,476,14,208 12,877,11,567 10,602,10,520,10,095,2020年三季度主要城市GDP总额（亿元）,TOP10,城市规划：首次提出“滨城”概念，滨海新区市场活力将被进一步激发,02,天津将打造“津城”“滨城”双城发展格局 所谓“津城”，是指天津中心
12、城区。所谓“滨城”，是 指天津滨海新区。根据建议，天津将“按照城市标准规 划建设滨海新区”，未来，“津城”现代服务功能明显 提升，形成若干现代服务业标志区，“滨城”城市综合 配套能力显著增强，生态、智慧、港产城融合的宜居宜 业美丽滨海新城基本建成，合理分工、功能互补、协同 高效的空间布局更加优化。2035年，“津城”“滨城” 双城格局全面形成。,人口：根据远景规划，到2049年， 天津中心城区将增加160万人口， 而滨海新区要增加170万人口。,基建：加快建设B1、Z2、Z4线，启动 建设一批延伸线、接驳线等轨道交通支 线，畅通城市交通网络；滨海新区要加 强快速交通联系，实现同城化。构建,“津
13、城”“滨城”间城市轨道快线系统，,形成20分钟直达轨道线网。,产业：滨海新区政府提出:鼓励产城 融合发展，对新型产业用地给出了 专门的政策。健全长期租赁、先租 后让、弹性年期供应等，强化容积,率与土地出让价格等方面政策支持，,推动不同产业用地合理转换,核心：滨海新区的城市格局已经确 定：一主两副六组团；核心区域中 心商务区。提出：盘活于家堡、响 螺湾等空置楼宇和闲置土地，加快 项目集聚，打造城市核心区。,天津楼市大事件,03,3 月,3月12日，天津市人力资源和社会保障局官网发布了：市人社局、市公安局、市教委关于优化调整技能型人才引进工作的通知，对技 能型人才的落户条件进行放宽调整。5月技能型
14、人才落户条件再放宽，企业可自主评定职工职业技能等级； 3月印发天津市支持重点平台服务京津翼协同发展的政策措施（试行），以天津滨海中关村科技园、宝坻京津中关村科技城为试点放 宽落户与购房政策；6月滨海新区对北京转移来津项目的员工购房、落户政策再放宽。,人才引进,6 月,3月30日，2020年天津市居住证积分落户将不设总量限制，每一期将根据最低积分落户分值线，确定拟落户名单。6月22日，天津2020年 第一期积分落户人员名单公布，共落户14630人，创下天津积分落户人数的最高值。,积分落户,8 月,8月10日，天津市人民政府印发了关于落实国务院政府工作报告重点工作任务分工的通知。其中定调了天津下半
15、年的楼市、落户、金 融、教育等政策,对于楼市定调“房住不炒”基调； 8月3日，天津市印发天津市关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的若干措施。改革措施涉及落户政策、晋升通道、医疗和 教育保障、基层一线人员奖励激励办法等。,房住不炒,11 月,面对2020年整体沉闷的天津市场，频频传出天津将取消限购的传闻，但随后官方均出面辟谣，表示天津不会取消或放开限购: 10月24日， 一则“放开限购”的消息近乎刷屏，但随后此后天津市发改委、住建委均表示：上述传言皆不实；11月12日，一张天津房管局签约系统已 更改的图片刷频，从户籍选项可以看出，除了本市、外省、港澳台、境外，还有外省单位迁入以及外省（重
16、点支持人员购房） ，疑似放开 外地人员在津购房，随后12月14日，天津市住房和城乡建设委员会主任蔡云鹏表示：天津不会取消或放开限购,官方辟谣,12 月,海河英才再 升级,天津市人社局表示，面对高质量发展对人才的迫切需求，以及各地激烈的人才竞争，天津正在研究打造“海河英才”升级版，在持续落实 好现有政策的同时，重点从4个方面创新政策、完善措施1、实行更加开放有力的引进政策2、加大青年人才培养力度4、完善人才服务保障 措施。,3月12日 放宽了滨海中关村科技园、宝 坻京津中关村科技城北京转移 来津项目职工落户条件,3月12日 天津市人社局放宽技能型人才 落户条件,3月20日,宝坻发布通知符合天津产业发 展定位的北京转移来津项目职 工申请落户、购房等实施细则,3月30日,天津市发改委发布公告，居住 证积分落户将不设总量限制,5月22日 天津市人社局发布通知，企业 可自主评定职工职业技能等级， 技能型人才落户条件再放宽,6月1日,天津市人社局印发通知，海河 英才落户手续全程网上办理， 不再线下受理,6月11日,滨海发布符合天津产业发展定 位的北京转移来津项目职工申 请落户、购房等实施细则,
