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1、证券研究报告,2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当,房地产（物业服务）2021年春季策略报告,2021年2月23日,作者：何缅南,核心观点,伟大出自平凡，英雄来自人民：习总书记在给圆方物业的回信中高度评价了物管行业抗击新冠疫情的表 现，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。物管行业重塑社会形象，体现责任担当，在社会 治理中地位和重要性提升 路径清晰，物管行业五大发展趋势深化演进： “螺蛳壳里做道场老旧小区改造”、 “润物细无声深 挖细分增值”、 “好风凭借力数据驱动行业模式重构”、 “硬空间到软基建城市管理精细化需求”、 “买进来到输出去对外输出管理和资源” 物管企业上市持续，
2、后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局，关注四条主线：1）规模第一梯队，有望 输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，关注恒大物业、融创服务、 金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，推荐建业新生活、关注新城悦、永升生活服务、 世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商 企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，关注招商积余、华润万象生活。 风险分析：人工成本快速提升风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险,国投瑞银,请务必参阅正文之后的重要声明,1,目 录,一、前期核心观点回
3、顾 二、尊严与使命：社会治理的基层支柱 三、路径清晰：五大发展趋势深化演进 四、投资建议：空间广阔，百舸争流 五、风险分析,请务必参阅正文之后的重要声明,2,物业服务产业链条长，覆盖面广，是众多房企后续切入生活服务板块的必争之地 2017.122018 前路渐明：四大红利与房企进化房地产行业 2018 年投资策略 城镇化红利下的地产繁荣及民众觉醒的服务消费意识，为物管行业提供长期增长支撑 2018.11峥嵘初现物业服务行业投资价值报告 物业服务行业管制减弱，市场化程度提升，资本支持有助于头部企业加速并购和扩大规模 2019.5服务提费，资本助力，物业龙头优势尽显物业服务行业投资价值报告 物业服
4、务行业进化四大趋势：运营平台化、运行科技化、管理全业态化、份额集中化 2019.11三大维度12量化指标，光大物业选股模型物业服务行业2020年投资策略 物业服务企业在在较大程度上减轻了基层政府的压力，为后续政策友好打下坚实基础 2020.1新冠疫情积极作为，物管服务信任提升物业服务行业抗击新冠疫情点评 管科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，是物业服务企业应对人工成本挤压的重要手段 2020.3物管搭台科技唱戏，打开社区应用场景光大证券地产及科技行业联合报告 头部的物业服务企业有望承担起城市综合管理运营平台的功能，成为城市大管家 2020.5从社区到城市，走向更广阔天地物业服务企业拓展城市
5、服务专题研究报告 复盘物业行业五年资本市场发展脉络，展现物业服务板块在节点性事件下的表现 2020.6复盘五年发展历程，展望五大发展趋势物业服务行业2020年下半年投资策略报告,一、前期核心观点回顾,请务必参阅正文之后的重要声明,3,二、尊严与使命：社会治理的基层支柱,请务必参阅正文之后的重要声明,4,三、路径清晰：五大发展趋势深化演进,“螺蛳壳里做道场”： “微型老旧小区集中改造+疫情防控成片化管理” “润物细无声”：“促消费扩内需”和“物业服务+社区养老” “好风凭借力”：数据集中化、应用规模化及“数据触点重构” “硬空间到软基建”：城市公服“大物业”有望成为国家发展的软服务力量 “买进来
6、到输出去”：依托管理机制和行业经验，对外输出管理和资源,请务必参阅正文之后的重要声明,5,疫情防控常态化，叠加十 四五全面推进的老旧小区 改造，为物管行业发展带 来市场增量空间。 增量不仅仅体现在物业管 理面积的拓展上，也体现 在环境治理优化、疫情防 控集中化后，居民满意度 提升带来的物业费单价的 提升上。,3.1 螺蛳壳里做道场：疫情防控常态化+老旧小区改造,请务必参阅正文之后的重要声明,6,当前“促消费扩内需”和“物 业服务+养老服务”的政策大 背景下，社区（业主）增值服 务空间广阔。 目前处于居民消费需求细化、 引导以及深度挖掘的过程中， 大数据助力客户需求画像，全 流程打通消费堵点，后
7、续社区 增值服务板块将是各家物管公 司的必争之地,3.2 润物细无声：社区多样化需求的深度挖掘,请务必参阅正文之后的重要声明,7,我们认为当前的“智慧物 业”仍仅仅留在前端智能 设备使用的阶段，后端数 据应用层价值挖掘还远远 未达到集约化和“数据画 像”的程度。 后续，随着科技手段的提 升，各类智能化设备设施 的规模化应用，以及“各 类数据触点的重构”，有 望推动现有物业服务模式 重组，通过平台化物业APP， 链接需求侧（社区需求） 和供给侧（供应链），以 数据驱动协同服务，推动 流程创新,3.3 好风凭借力：科技赋能，重塑供需匹配流程,请务必参阅正文之后的重要声明,8,城市服务的兴起，是物业
8、 企业主动拓展业务边界， 挑战更复杂业态的结果， 也是政府需求与企业能力 匹配的结果。 随着城市建设的深化以及 “服务型政府”的意识提 升，叠加“后疫情”时代 基层治理的下沉，城市服 务精细化需求已迫在眉睫。 包括行政职能统一，公共 管理统一发包，以此优化 多头管理和职责不清的问 题，龙头物管公司发展机 遇凸显”,3.4 硬空间到软基建：城市公服“大物业”迈向2.0版,请务必参阅正文之后的重要声明,9,当前，随着物业服务行业的高速发展，龙头物管公司已经不再 限制于单纯的收购项目/股权/合约，不仅仅限制于“买进来”。 龙头物管企业开始探索依托于较为完善的管理机制，丰富的行 业经验以及对行业趋势的
9、把控，开始对外输出管理和资源，分 享行业经验，培训行业精英，来提升整个行业的专业水平，全 面发掘服务需求,3.5 从并购到合作：从“买过来”到“输出去”,请务必参阅正文之后的重要声明,10,四、投资建议：空间广阔，百舸争流,截止2020年12月31日，典型上市物管公司已经达到 39家（其中A股3家，H股36家）。 2020年是物管企业集中上市大年，截止12月31日， 我们统计有16家物业服务公司成功IPO登陆资本市场， 相比2019年为11家，2018年为6家。 我们认为后续物管企业上市的步伐并不会在此停止， 后续有望看到更多物管企业登录资本市场，板块后 续有望形成“百舸争流”的竞争格局。,请
10、务必参阅正文之后的重要声明,11,四、投资建议：空间广阔，百舸争流,截止2020年末，从市值分布来看，TOP5公司总市值合计约4316亿港币，占比约56.5%；TOP10公司总 市值合计约5937亿港币，占比约77.7%；TOP20公司总市值合计约7189亿元，占比约94%；行业头部效 应明显。,请务必参阅正文之后的重要声明,12,四、投资建议：空间广阔，百舸争流,2019年末，39家上市物管公 司营业收入总计约936亿人 民币，归母净利润总计约 110亿人民币，行业平均归 母净利润率约为12%。 2020年H1，36家上市物管 公司营业收入总计约535亿 人民币，归母净利润总计约 79亿人民
11、币，行业平均归母 净利润率约为15%。,请务必参阅正文之后的重要声明,13,四、投资建议：空间广阔，百舸争流,2020全年，光大AH核心物业指数上涨45.2%，跑赢沪深300指数18个百分点，跑赢恒生指数48.6个百分 点；2020年12月，光大AH核心物业指数上涨11.3%，跑赢恒生指数7.9个百分点，跑赢沪深300指数6.2 个百分点。,请务必参阅正文之后的重要声明,14,四、投资建议：空间广阔，百舸争流,、,物管企业上市持续，后续板块有望形 成“百舸争流”竞争格局。 关注四条主线： 规模第一梯队，有望输出管理和资 源的平台类公司，推荐碧桂园服务、 绿城服务、雅生活服务，关注恒大物 业、融
12、创服务、金科服务； 规模第二梯队且估值较低的成长型 标的，推荐建业新生活、关注新城悦 永升生活服务、世茂服务、时代邻里； 收费水平高利润弹性大的专业商办 管理标的，关注新大正、宝龙商业、 远洋服务、卓越商企； 资源禀赋突出的央企物管标的，推 荐中海物业、保利物业，关注招商积 余、华润万象生活。,请务必参阅正文之后的重要声明,15,风险提示,人工成本风险。人工成本占物业服务企业营业成本比重较大，如果最低工资水平上涨过快，将导 致行业毛利润率水平受到挤压。 增值服务拓展风险。非业主增值服务方面，目前仍较大程度上与开发商业务相关（如案场、协 销）。对于业主增值服务，多类商业模式正在探索中，盈利水平和
13、竞争格局尚未清晰，未来存在 一定的拓展风险。 关联方依赖风险。部分具有开发商背景的物业服务企业中，多数在管面积来自于关联方开发商。 如开发商业务受阻或改变策略，将导致物业服务企业在的合约面积拓展增速面临下滑的风险。 外包风险。外包成本占营业成本比重呈逐年上升趋势，如果在外包业务质量方面无法有效控制， 将对物业服务企业的品牌形象和业主满意度构成风险。,请务必参阅正文之后的重要声明,16,何缅南 执业证书编号： S0930518060006 电话：021-52523801 邮件：,房地产研究团队,分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职
14、业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观 地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的 个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分 不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 行业及公司评级体系 买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上； 增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性未来6-
15、12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明：A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批
16、三家创 新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代 销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信 息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成 对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资 者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解
