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1、物业经营管理模拟试卷一、单项选择题（共60题，每题1分每题的备选项中，只有1个最符合题意）1，核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或主业提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态的是( )。A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产组合投资管理2，以下物业经营管理内容中，以运行管理为主的是( )。A，物业管理和设施管理B物业管理和房地产资产管理C，房地产资产管理和房地产投资组合管理D，房地产投资组合管理和设施管理3( )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。A，居住物业B收益性物业C，公共物业D所有物业4资产管理公司通过( )来聘用、解聘和调配物业服
2、务企业。A监控现场物业管理工作情况B监控物业管理和物业运营的收益C监控物业管理和物业运营的成本D监控物业的运行绩效5，房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物( )。A直接地从事房地产开发经营活动的经济行为B间接地从事房地产开发经营活动的经济行为C，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为6，房地产区别于其他投资品最重要的A政策影响性B专业管理依赖性C相互影响性D位置固定性或不可移动性7房地产的( )，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。A，位置固定性或不可移
3、动性B寿命同期长C适应性d各异性8，以下属于房地产直接投资的是( )。A，购买开发房地产企业的债券B，购买房地产投资信托基金的股份C，购买房地产抵押支持证券D购买土地开发9债券或股票的投资者，可分享房地产的部分收益，成为房地产( )。A直接投资者B间接投资者C开发投资者D置业投资者10在房地产投资分析中，现金流量是指( )。A用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力B把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流人C把某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人D把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金11对于房地产开发投资项目来说，下列
4、不包括在现金流出中的是( )。A建造费用B还本付息C税金D货款本金收入12关于资金的时间价值下列论述，不正确的是( )。A，同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值B从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值C从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿D资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小13某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还荔款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是)万元。A160 B240 C320 d 48014物业内部分建筑设备能正常运行，但运行费
5、用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑：在现有设备的年运行费用与更新设备的( )之间，选择数值较低的方案。A初始购买成本支出的分摊加年运营费用B年运行费用C，初始购买成本支出的分摊D运行费用的分摊15先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，指的是( )。A成本法B，市场法C估价法O折旧法16，下列不是市场法适用对象的是( )。A，别墅B，写字楼C，标准厂房D纪念馆17运用物业估价市场法，首先应( )。A，拥有大量的交易实例B选取可比实例C建立
6、价格可比基础D，交易状况修正18，运用收益法估价，需要预測估价对象的( )。A，收益B未来收益C预期收益D，经营任务19在买方市场下，成交价格会( )。A偏向最高卖价B偏向最低卖价C偏向最高买价D偏向最低买价20，( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A理论价格B总价格C市场价格n单位价格21，投资者评估的物业的投资价值( )该物业的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。A大于B小于C大于或等于D小于或等于22，关于下列说法中，错误的是( )。A，在净收益方面评估投资价值时通常不需要扣除所得税B评估市场价值时，对未来净收益的估计要客观C评估投资价
7、值所取用的折现率，应是特定投资者所要求的最低报酬率D评估市场价值时通常不扣除所得税23市场分析中的重要内容是( )。A，物业位置分析B明确业主目标C邻里分析D物业现状分析24物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于( )。A业主的态度B物业管理师的态度C，人口素质D，租户的素质25物业管理的中短期计划通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为( )。A1-3年B2-4年C 3.5年d 4-6年26房屋租赁关系是( )。A买卖关系B，雇佣关系C合作关系D经济契约关系27所有的经营费用都应由业主从其所取的租金中全额支付是使用( )形式出租物业。A毛租金B净租金C毛利益d
8、净利益28，在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于( )。A物业出租经营成本B业主希望的投资回报率C物业自身的状况D同类型物业的市场供求关系29物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是( )。A管理费用B营业成本c。财务费用D人员费用30营业成本不包括的是( )。直接人工费B直接材料费C，管理费用D间接费用31.下列属于间接费用的是( )。A，财务保险费B管理费用C劳动保险费d无形资产摊销32物业服务企业的财务费用不包括( )。A，税金B，汇兑净损失C金融机构手续费d公司筹资发生的其他财务费用33，物业服务企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入( )。A，营业成本B管
9、理费用C递延资产D营业成本或管理费用34将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本是依据成本的( )。A经济性质B经济用河C与业务量的关系D与决策的关系35，下列选项中，不是按照成本计算依据的不同来划分的是( )。A估计成本B实际成本C计划成本d定额成本36某物业服务企业，年工资总额369600元，则福利基金为( )元。A7392 B73920 C51 744 D，554437前期物业服务合同是( )订立的。A业主与物业服务企业B业主大会与物业服务企业建设单位与物业服务企业D业主委员会与建设单位38委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分使
10、用按照( )的决定。A业主大会B业主委员会C建设单位d大部分业主39，下列属于物业服务合同的法律特征的是( )。A物业服务合同的主体是特定的B，物业服务合同为有偿合同、要式合同、实践合同、双务合同C物业服务合同的内容复杂D物业服务合同是以为他人处理物业管理方面的事务为目的40，物业基本情况中，要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理( )。A区位B位置C区域d地域41物业交付业主前，物业服务费由( )承担；物业交付业主后，由( )承担。A，物业服务企业 业主B建设单位 业主C施工单位 建设单位D业主 建设单位42物业管理绩效的层次包括( )。物业管理行业绩效；物业管理单元绩效；物业资产管
11、理项目绩效；物业服务企业绩效A，和 B和 C和 D和 43物业管理绩效评价是以( )作为具体评价对象。A物业服务企业的盈利能力B资产运营水平C偿债能力D物业服务企业44，企业自我诊断评价是指( )。A企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况，促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为B各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容C结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表
12、性，尽可能反映企业整体的发展特征D，要从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评估45企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价是( )。A政府评价R社会评价C企业集团内部评价d企业自我诊断评价46下列不属于偿债能力状况修正指标的是( )。A流动比率B速动比率C资产损失比率D长期资产适合率47反映企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的是( )。A，资产积累率B利息保障倍数C现金流量表D利润率48投资者用来认识，判断企业在激烈的市场竞争环境中生存，适应和发展能力的重要
13、依据是：( )。A物业管理报告中有关经济资源和经济义务方面信息B物业管理报告中的信息C物业管理工作计划D，物业经营管理工作总结49可出租面积是( )。A单元内建筑面积十外墙B出租单元内建筑面积十分摊公用建筑面积C单元间分隔墙十分摊公用建筑面积D出租单元内使用面积十分摊公用建筑面积50在写字楼市场比较理想的情况下，写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是( )A市场租金高于基础租金B市场租金低于基础租金C市场租金等于基础租金D市场租金和基础租金的高低无法比较51.下列关于零售商业物业选址和规划的说法，不正确的是( )。A购物中心在选址时，应当选B交通便利是影响购物中心成功经营的重要因素，即使停车
14、不便时，也不受影响C有关调查研究发现，零售店店主在选择人住的零售商业物业时，首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性D零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素52最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物的理论是( )。A需求的外部效应理论B同类零售店聚集理论C，中心地理论D以上全部不正确53研究消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象的是( )。A中心地理论B同类零售店聚集理论C需求的外部效应理论D同期理论54选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是( )。A财务能力B声誉C租户组合与未知分配D租户需要的服务54选择零售商业物业租户时首先要考虑的因素是( )。A财务能力B声誉C租户组合与未知分配D租户需要的服务55( )是商业经营失败的最大原因，这就要求物业服务企业对租户开展的每一项新的商业经营项目
