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1、 加强小区物业管理 打造和谐美好社区 近年来，物业管理作为一种新兴服务产业和城市管理新形式，在我县经历了从无到有，从小到大的发展过程，县城小区物业管理覆盖面逐渐扩大，呈现出较好的发展势头。但由于起步较晚，我县小区物业管理仍处于较低层面上，落后于房产市场和城市发展的步伐，还存在不少差距和问题。一是小区遗留问题较多。在小区开发建设过程中，有的开发商不严格执行项目规划，超标违建、偷工减料、以次充好等现象时有发生，出现楼面渗水、粉刷脱落、下水道堵塞、电梯和安防监控系统故障频繁等质量问题，又不按规定履行维修责任；有的开发商在房屋建成后，不兑现小区配套的承诺，公共场地和绿化面积不达标，垃圾收集点和停车位设
2、置不合理，小区内部功能不齐全；有的开发商只管前期售卖，不管后期服务，验收交房就了事走人，没有搞好与物管企业的移交对接；有的开发商（股东）利用预留房、门面房、车库、杂房等，在小区内开设KTV、洗浴城、麻将室、酒家餐馆、加工作坊等，严重影响小区环境和治安消防安全。对开发商遗留的这些问题，业主因投诉无门或协商无果，便将矛头指向物业企业，给小区物业管理造成极大的困扰。二是物管运作低级粗放。由于我县物业市场还处于发育初步阶段，没有真正引入市场竞争机制，大多数小区是开发商自行聘请物业公司进行物业管理。目前，进驻各小区的物管企业中，注册资质企业仅3家，属于挂靠性质企业6家，多数小区没有成立正规的物业管理公司
3、，正规物业管理覆盖面不到小区总数的10%。绝大多数物业企业还停留在“一间屋子、一张桌子、几个门卫加保洁员”的状态，从业人员大都是下岗失业、退休人员和农村务工人员，在年龄结构、文化素质和专业技能等方面，不能适应行业发展和业主的服务需求。有的物业企业把握定位不准，不按合同约定提供相应服务，收费与服务不相符的问题比较明显。三是业主自治机制缺失。大多数业主缺乏自治管理意识，没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，对民主选举业主委员会不热心。全县仅有10余个小区组建或正在组建业主委员会，不到住宅小区总数的五分之一，业主委员会组建严重滞后。一些已成立的业主委员会也由于组成人员素质和没有工作
4、经费等原因，有其名而无其实，未能实质性、正常性运转，未能有效协调解决房屋质量、设施维修、物业收费等方面的问题，未能在业主和物业企业之间发挥桥梁纽带作用。少数业主缺乏物业意识和公共安全、环保意识，随意乱搭乱建、乱停乱放，侵占公共通道、损坏公共绿化和公用设施，不自觉缴纳管理费，给物业企业的服务管理带来较大影响。四是部门监管相对薄弱。湖南省物业管理条例明确规定，街道办事处或乡镇人民政府具体负责组织协调业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理和社区管理。目前，我县的小区物业管理工作由住建、房产部门主管，但龙泉镇和各直管社区暂未明确专门
5、负责机构和人员。在实际运作中，由于兼管人员业务不熟，任务繁杂，弱化了物业监管，难以有效调处日常管理中出现的矛盾和问题。尤其物业管理企业资质年审制度在行政许可法实施后被取消，物业管理队伍清退机制缺失，主管部门工作相对被动，对物业企业监管乏力。小区是居民赖以生存的重要场所，物业管理是社区治理的重要内容。搞好小区物业管理，对于改善人民群众生活环境、提高城市文明水平、建设全面小康和谐xx，具有重要意义和积极作用。为此，提出以下几点建议：1、着力化解遗留问题。在项目前期规划、设计时，住建、房管部门应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始，对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议
6、供开发建设企业采纳，防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为，保证居住小区建设少留甚至不留“硬伤”，为跟进的物业管理服务打好基础。严格小区交付使用验收制度，对参与验收的单位和个人，可采取责任追究和责任倒查制度，杜绝以权谋私和不作为、乱作为现象。对历史形成的遗留问题要督促开发商和物管企业尽快落实维修、维护和整改。对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾，要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门，迅速明确经济责任和维修单位，限时并保质保量加以解决。2、着力扩大物业管理覆盖面。一是新建商品房住宅小区要严格遵循建设规划，通过招投标选聘符合资质的物业企业实施物业管理。业主委员会组建后
7、，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的移交对接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。二是老旧住宅小区要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来。对经过整治、具备条件的老旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业实施物业管理服务;对不具备物业企业进驻条件的小区，由社区居委会牵头，明确物业人员，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基本管理服务。三是无开发主体、规模较小的零散住宅小区或楼幢，可采取“楼幢管理”模式，或并入相邻小区统一管理，消除管理盲点。3、着力加强业主委员会建设。一要加快组建。龙泉镇和各社区要按照物业管理条例的规定和要求，学习
8、借鉴外地做法经验，加大工作力度，组织各小区依法依规成立业主大会，选举业主委员会，指导监督业主大会、业主委员会依法履职尽责。二要完善机制。推行物业公司、社区居委会、业主委员会“三位一体”建设，优化各方资源，共同管理小区。建立激励机制，定期组织考评，表彰优秀业委会，对不能正常履职的业委会通报批评或予以改选。三要加强引导。搞好宣传引导，提升业主委员会代表业主行使权力、协调业主与物业服务企业关系的能力，提高业主对业委会作用的认识，增强参与小区公共事务管理的积极性，形成工作合力。4、着力提升物业管理水平。一是严格准入。适度提高物管企业准入度，对物管企业的从业资质设立门槛，杜绝临时性组建的物管公司入驻小区
9、。二是建章立制。根据物权法和物业管理条例，制定出台维修资金筹集、管理和使用办法、物业使用管理办法、承接验收管理办法、业主委员会管理办法等规章制度，使物业管理有章可循、有据可依，促进物管市场规范有序发展。三是加强培训。充分利用政府买单的就业创业培训渠道，组织物管企业员工进行培训，学习了解物管基本知识技能，明确责任义务，适应物业岗位。四是改善服务。物业企业要切实转变观念，把搞好服务放在首位，推行精细化管理，力促物业服务上档次、上水平，赢得业主的信任和支持，共创整洁、文明、安全的居住环境，共建和谐美好社区。5、着力营造齐抓共管环境。把促进物管行业发展作为一项惠民工程来抓，纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务的领导协调机制和目标责任制，完善激励政策措施，扶持物管公司良性起步、正常运行、健康发展。住建、房产部门和龙泉镇要加强工作协调，在各社区明确专管人员，积极调处纠纷矛盾，组织开展文明小区创建、文明住户评选活动，营造良好氛围。相关部门要根据自身职能，主动把执法管理延伸到小区，帮助物业公司和居民解决实际困难，促进物业管理稳定发展。
