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1、金地城项目可行性研究报告XX 地产集团有限公司目录第一章 总论11.1 项目建设单位11.2 目背景31.3 可行性报告编制依据31.4 项目主要技术经济指标4第二章 市场分析与项目定位52.1 我国房地产行业发展形势分析52.2*市房地产发展形势分析72.2 区域房地产市场分析102.4 项目定位及销售价格预测212.5 市场分析结论232.6 市场分析结论24第三章 项目建设地址及环境253.1 项目地址253.2 地块概况263.3 环境分析26第四章 项目建设方案274.1 项目总体规划274.2 规划设计理念274.3 建筑风格274.4 园林绿化28第五章 项目实施进度30第六章
2、投资估算及资金来源306.1 投资估算范围306.2 投资估算依据306.3 投资估算306.4 资金来源与运用35第七章 财务评价367.1 财务评价编制说明367.2 销售收入估算377.3 成本费用估算387.4 盈利能力分析（财务评价报表及指标）387.5 贷款偿还能力分析397.6 财务评价结论39第八章 不确定性分析418.1 盈亏平衡分析418.2 敏感性分析41第九章 结论及建议439.1 结论439.2 建议43第一章 总论11 项目建设单位11.1 项目建设单位：XXXX 投资有限公司11.2 项目建设单位简介XXXX 投资有限公司成立于 2006 年 11 月，注册资金
3、5000 万元，经营范围为：投资兴办实业；房地产开发的投资、开发。现主要股东情况如下：股东名称住所出资额股权比例人民币 3000 万元60%人民币 1000 万元20%人民币 1000 万元20%XX 地产集团*有限公司是 XX 地产集团有限公司的全资子公司，成立于 2007 年 10 月，注册资本 3000 万元，主要经营范围：房地产开发； 室内装饰；安装制冷空调设备；园艺工程；投资及投资管理。XX 地产集团简介XX 地产集团有限公司成立于 1996 年 6 月 24 日，注册地址在广州市工业大道南 821 号金碧花园 18 号单元三楼，注册资本人民币六亿元。经过近九年的发展，逐步形成集约化
4、、规范化、现代化的大型房地产开发企业，已成为中国 500 强企业，中国十强房地产企业。公司拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。XX 地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略， 塑造国际品牌。目前在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、 XX 华府、XX 金碧天下等“XX金碧”系列项目 50 多个，开发建筑面积达 1000 多万平方米，土地储备建筑面积超过 4000 多万
5、平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等 30 多项国家级殊荣。目前XX 地产集团在*的项目有“XX 绿洲”“XX 名都”“XX 城”三个。XX 地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有 XX 特色的世界一流经营管理模式，“XX 模式”享誉全国。XX 还拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占 90%以上。XX 地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长。先后荣获“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设 者”、“中国房地产
6、十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”等诸多殊荣。在全球经济一体化的背景下，XX 地产集团全面实施国际化产业战略， 成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。公司荣誉： 中国企业 500 强（连续 4 年） 中国民营企业 20 强（连续 4 年） 中国房地产十强企业（连续 6 年） 中国房地产领先企业（连续 3 年） 中国房地产项目品牌第 1 名 中国最佳企业公民 中国蓝筹地产 中国十佳品牌开发商 广东省房地产最具竞争力企业 20 强第 1 名 广东省百强民营企业第 9 名 中国广州质量诚信品牌领先
7、企业第 1 名 广东房地产资信 20 强（连续 2 年） 广东省房地产诚信企业 广东省企业文化建设十佳先进单位 广州房地产综合实力 30 强前列（连续 5 年） 广州市“重合同、守信用”单位（连续 5 年） 广州房地产最具竞争力企业 10 强第 1 名广州市纳税信誉A 级企业房地产类第 1 名12 项目背景1.2.1 项目名称：XX 城（226 亩）1.2.2 建设地点： 某区昆明池路 7 号；1.2.3 用地面积：226 亩（150939 平方米）；1.2.4 建设规模：621039 平方米；1.2.5 项目进展情况目前已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证和有关报建手续，已经进入前期
8、基础工程施工阶段。13.可行性报告编制依据l房地产开发项目经济评价办法；l可行性研究指南；l方法与参数；l项目有关资料；l企业有关资料14 项目主要技术经济指标序号1234566.16.26.37891011121314指 标 项 目建设用地 总建筑面积可销售面积住宅区容积率绿化率总投资单位m2 m2m2其中：资本金银行贷款预售收入销售收入利润总额净利润投资利润率 投资净利润率销售净利润率：财务内部收益率贷款偿还期%万元万元万元万元万元万元万元年指标1509396210394706963.3838.00%187333500005000087333266390644054830434.38%25
9、.79%18.13%27.03%2.62表 1-1项目主要技术经济指标表第二章 市场分析与项目定位2.1 我国房地产行业发展形势分析改革开放以来，中国经济得到快速发展，特别是 2002 年以来，我国国民生产总值持续保持两位数的增长速度，经济的持续增长，使我国的综合实力得到大幅度提高，人民生活得到改善，住房需求不断增加。2008 年，全年国内生产总值 300670 亿元，比上年增长 9.0%。其中， 第一产业增加值 34000 亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183 亿元， 增长 9.3%；第三产业增加值 120487 亿元，增长 9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 11.3
10、%，第二产业增加值比重为 48.6%，第三产业增加值比重为 40.1%。随着经济的发展，我国城镇居民人均可支配收入也得到大幅度提 高，2008 年，镇居民人均可支配收入达到 15781 元，比上年增长 8.4%。图 1-1 2004-2008 年国内生产总值及其增长速度图 1-220042008 年城镇居民人均可支配收入及其增长速度08 年，全年房地产开发投资 30580 亿元，比上年增长 20.9%。其中， 东部地区 18325 亿元，增长 17.1%；中部地区 6287 亿元，增长 31.7%； 西部地区 5967 亿元，增长 22.7%。按工程用途分，商品住宅投资 22081 亿元，增长
11、22.6%；办公楼投资1112 亿元，增长7.4%；商业营业用房投资 3200 亿元，增长 14.9%。表 12008 年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单位绝对数比上年增长%投资完成额亿元3058020.9其中：住宅亿元2208122.6其中：90 平方米以下住宅亿元641650.7其中：经济适用房亿元98319.7房屋施工面积万平方米27414916.0其中：住宅万平方米21667116.0房屋新开工面积万平方米975742.3其中：住宅万平方米798891.4房屋竣工面积万平方米58502-3.5其中：住宅万平方米47750-4.2商品房销售面积万平方米62089-19.7其中：住宅
12、万平方米55886-20.3本年资金来源亿元381461.8其中：国内贷款亿元72573.4其中：个人按揭贷款亿元3573-29.7本年购置土地面积万平方米36785-8.6完成开发土地面积万平方米26033-5.6土地购置费亿元579510.9经济和人口的增长、住房制度的改革、居民收入的提高、城镇化的深入带动了我国房地产行业的发展，房地产业的发展反过来又促进了经济的发展，房地产业已经成为中国经济的支柱产业之一，在未来一段时期内，房地产业稳步发展的趋势不会改变。2.2*市房地产发展形势分析*是XX 省省会，现辖9 区6 县，总面积9983 平方公里。20022008* 市生产总值年均增长 14
13、%，保持了自 1992 年以来连续 17 年的两位数增长，2008 年，*市生产总值预计将达到 2190 亿元，不仅较上年增长了近296 亿元，更是2002 年的2.6 倍。5 年居民消费价格总指数分别为98.6， 80.5，82.3，80.3，81.7，呈现出“高增长、低通胀”的良好发展态势。财政收入稳步增长，2008 年全市财政一般预算收入 14561 亿元，增长289；全社会固定资产投资 190616 亿元，增长 328。图 1-3*市生产总值增长表随着西部大开发战略的实施，*社会经济发展迅速，已成为我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新产业基地，综合科技实力仅次于北京、上海、居中
14、国城市第三位，是我国中西部地区最大的交通、通讯、信息、金融中心之一。*又是我国内陆对外开放城市，享受多项优惠政策，已与 120 多个国家和地区有直接的贸易往来，成为新欧亚大陆桥上最大的枢纽，是我国西部地区最具发展潜力的城市之一。2009 年 1 季度，*市批准商品房预售面积 170.9 万平方米，同比增长 68.76%；销售 191.27 万平方米，同比增长 27.83%。楼市销售交易量已经基本恢复到 08 年 5 月前的水平。商品房住宅均价为 4594 元，同比增长 6.74%。住宅价格仍是带动*房价上涨的主要力量。08 年下半年以来，国家出台的宽松的货币政策、交易税费的减免等利好因素，有利于刺激购房者信心的恢复。07 年 6 月份，在省政府的高度重视下，由省建设厅组织编制的XX 省城镇体系规划，历经
