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1、维也纳酒店项目可行性研究报告一、 项目总论（一） 项目背景（二） 可行性研究结论二、 市场分析（一）（二）（三） 三、（一）（二）（三）（四）（五）（六）四、（一）（二）（三）（四）项目投资环境和市场研究市场宏观背景区域市场分析 项目分析及评价地块解析项目SWOT 分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案评估意见销售及经营收入测定各类物业销售收入估算项目销售回款计划资金来源与运用分析销售利润前言xx 维也纳物业顾问有限公司接受深圳市维也纳投资股份有限公司的委托对维也纳酒店项目的可行性进行了研究。我司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等
2、内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：第一部分 项目总论“维也纳酒店”是 xx 市维也纳投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。维也纳酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。一、 项目背景深圳市维也纳投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原维也纳维也纳酒店改建成产权式酒店公寓。(一) 项目名称深圳市维也纳维也纳酒店(二) 开发公司深圳市维也纳投资股份有限公司(三) 承担可行性研究工作的单位深圳市维也纳
3、物业顾问有限公司(四) 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数深圳市产业导向 2003-2004房地产评估规范1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定深圳市主要经济指标深圳房地产市场分析2004深圳市旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。(五) 项目的建筑规模和内容深圳市维也纳维也纳酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29 层，总建筑面积：40297 （不包括地下车库），配套面积：11741.76，客房面积：21590.56 ，主体占地面积 23000 平方米。二、 可行性研究结论经过对全国和深
4、圳经济状况的研究分析，以及对 2004-2005 年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：(一) 项目的变更是必要的、可行的、合理的；(二) 在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的；(三) 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；(四) 在 2004-2006 年将该项目投放市场的时机是可行的；(五) 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；市场分析一、 项目投资环境和市场研究维也纳镇是深圳市龙岗区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，维也纳镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社
5、会全面进步。目前已有初具规模的工业区 18 个， 厂房面积达 235 万平方米，“三来一补”、“三资”企业 800 余家， 自营工业 8 家，工业固定资产总值近 10 亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。1998 年，全镇国内生产总值达 24 亿，三级经济总收入 5.6 亿元，三级集体纯收入 22345 万元，三级人均纯收入 20720 元，镇财政收入1.43 亿元。1990 年，维也纳镇以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中
6、国乡镇之星”；1995 年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境 100 强”；1996 年，维也纳镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使维也纳成为人们关注的焦点。维也纳镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今， 完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，维也纳镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，维也纳工业及商业未来的蓬勃发展也
7、为酒店经营提供了有力的保证。 (一)市场研究就地理位置而言，维也纳位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于维也纳发展； 龙岗镇也在维也纳之前成为大盘开发地。正线全长 32.913 公里的地铁 3 号线将提前至年内动工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、维也纳镇、龙岗中心城的地铁 3 号线建成后，从福田、罗湖到维也纳的距离将大大缩短。深惠公路改造、地铁 3 号线年内开工、深平快速干道一期明年1 月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助WTO、CEPE 的有利时机，维也纳未来的外资工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价
8、值的急速提升。就房地产发展趋势而言，维也纳目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相对以前，维也纳楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入， 有理由产生质变。今年，中海占地面积 22 万平方米的低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产 41.6 万平方米的维也纳项目都将加快建设进程。随着维也纳逐步进入大盘时代,维也纳的投资性物业市场也逐渐从分散的单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合 性市场,最明显的例子就是很多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中, 深刻体会到巨大经营风险的存在 ,从
9、而对投资性物业更加谨慎 ,投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，维也纳本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。二、市场宏观背景（一） 深圳市 2004 年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2004 年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：(二) 生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。深圳市生产总值完成 1525.11 亿元，比去年同期增长 17.4%，高出去年同期增幅1.5 个百分点。本市生产总值的上半年
10、累计增幅创出了自1996 年以来的新高；(三) 工业生产继续快速增长，(四) 主导地位不断增强。我市工业企业累计完成工业增加值791.30 亿元，比去年同期增长 24.5%；(五) 市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成447.14 亿元，比去年同期增长 16.7%；(六) 社会消费品零售总额累计完成 446.97 亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平； (七) 出口逐月回升，增速明显加快；(八) 市场物价微升，职工居民收入有所增加；(九) 交通、邮电发展增快，民航表现突出；(十) 财政金融保持稳定，存差略有扩大；(十一)企业景气上升，信心指数提高。2.2.2 深
11、圳市历年酒店经营情况分析1、从98 年低谷期开始，深圳市酒店的入住率逐年提升，在2001 年、2002 年达到阶段性顶峰；2、2003 年深圳市酒店的入住率和 2002 年相比有较大幅度的下降，其原因是受到SARS 的影响。2003年1月至今深圳市酒店平均入住率统计70.00%60.00% 57.30%59.80%59.90%63.00%66.60%62.60%63.40%57.40%63.84%58.60%61.49%59.27%50.00%40.00%55.30%35.90%42.10%60.50%65.60%47.60%62.00%30.00%20.00%10.00%29.10%0.00
12、%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11 12 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月月 月系列1 57.3 55.3 59.8 35.9 29.1 42.1 59.9 60.5 63.0 65.6 66.6 62.6 47.6 57.4 63.4 62.0 59.2 58.6 63.8 61.40% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 7% 0% 4% 9%1、2003 年 4 月开始，酒店入住率急速下降，5 月份跌至年度深圳酒店入住率的最低谷，原因是 SARS 在 4 月份左右开始全面爆发的影响；2、2
13、003 年 5 月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月的时间，也就是在 7 月份的时候就已经超过了前期的高位，并且在以后呈持续上升的趋势；3、2004 年 1 月入住率较低，是传统的农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大的原因，因此 1 月份左右是酒店行业的传统淡季；4、自 2004 年 1 月后逐渐回升，并且很快接近历史上的高位。2-8 月酒店入住率全面超过去年同期水平。说明 04 年的深圳酒店业市场前景向好。2.2.3 深圳市 2004 年酒店整体经济预测及分析进入 2004 年，深圳酒店业市场持续向好，14 月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，深圳市酒店开房率
14、更高达 85%以上。具体表现如下：深圳市政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性的国际化城市，充分利用WTO、CEPA 的政策利好，以及整合自身的各种优势，力争成为珠三角经济圈的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心；(一) 从国内和深圳的宏观经济政策面来看，经济的持续高速增长以及物业税的即将开征等，有利于深圳房地产市场的持续稳步发展，但全国性的经济过热现象，加大了政府实施宏观调控的决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大的开发难度；(二) 宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热的投资需求，扩大消费需求；从投资结构看，对局部过热的行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业的第三产业以及各种社会事业的投资，仍需扩大；(三) 当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益的提高，才能保证经济的平稳较快增长；(四) 经过 2003 年上半年 SARS 疫情的影响，深圳市的旅游和酒店业已经全面恢复，并且在深圳市政府扶持旅游业的政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。二、深圳市现有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格(元/)年
