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1、1、什么是土地一级开发，二级开发12、什么是三通/五通/七通一平？13、什么是熟地、生地、毛地和飞地14、上海土地开发有条件先将“生地”变成“熟地”15、土地一级开发招标16、房地产开发流程37、土地征用过程中的若干问题与对策48、有关土地开发的政策与法律49、开发商怎样进行土地一级开发510、土地估价与土地一级开发实施方案81、什么是土地一级开发，二级开发土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条
2、件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。一级开发后的熟地必须通过招牌挂形式公开上市，若有其他开发商的开发方案更加，则可能获得。但一级开发者由于对该项目比较了解，更可能制定出最优的方案，所以更可能由它（事实上是它的联姻企业）获得开发权。一级开发是一种国家行为，政府委托企业弄2、什么是三通/五通/七通一平？三通一平（通水、通电、通路、平整土地）、五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、七通一平（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）3、什么是熟地、生地、毛地和飞地生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。熟地指经过“几通一平”的开
3、发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。飞地，又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。4、上海土地开发有条件，先将“生地”变成“熟地”上海市市长韩正近日表示，上海今后的房地产市场继续全面放开，但政府对土地市场将依法严格管理，这有利于为海内外开发商创造更公开、更便利的市场环境。 韩正说，过去投资商进行房地产开发，要自己负责居民动迁，获取交通、水电、消防等各种审批。今后，上海市政府将土地投向市场前，必须要将“生地”变成“熟地”，即先要明确这块土地的性质，确定所要开发楼宇的高度和容积率，开发商拿到后马上就可开工建
4、设。 韩正强调，上海严格土地管理、完善政府职能，对信誉好、竞争力强的投资商来说，绝对是一个利好消息。韩正是在会见新加坡经济发展局董事局联合主席杨烈国先生时说这番话的。据悉，上海房地产业的发展总体上是健康的，预计今年的商品房竣工面积、销售面积和存量房交易面积，都将超过2000万平方米。 上海今后将加强对土地市场的调控，加快建立土地储备机制，全面推进经营性土地公开招投标；增加中低价位商品房供应；继续坚持“拆、改、留”并举方针，重点改造房屋结构简陋、环境较差的旧式里弄，保留保护好具有历史文化特色的建筑和街区；加快存量房交易、房屋租赁、物业管理等市场发展，促进房地产一、二、三级市场联动发展。5、土地一
5、级开发招标北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法第一章 总 则第一条 为规范土地一级开发项目招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，建立健全土地一级开发市场，根据中华人民共和国招标投标法、北京市招标投标条例和北京市国有建设用地供应办法（试行）等规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法所称土地一级开发项目招标投标是指招标人对列入年度土地储备开发计划中的土地一级开发项目，通过编制实施方案、招标方案和招标文件，组织招标、投标、开标和评标确定中标人作为项目承担主体的活动。第三条 除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项
6、目承担主体。第四条 土地一级开发项目招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会的监督。第五条 北京市国土资源局（以下简称市国土局）是本市土地一级开发项目招标投标的主管部门，具体招标投标工作由土地储备机构组织实施。区县国土资源分局协助市国土局做好本区县范围内招标投标的监督管理工作。市土地储备机构负责全市土地一级开发项目招标投标工作的组织实施，区县土地储备机构经市土地储备机构授权可以承担本区县范围内土地一级开发项目招标投标工作的组织实施。第六条 参与土地一级开发项目投标的投标人应具备以下条件：（一）具备本市房地产开发企业资质；（二）投标人及其主要股东没有不良的信誉记录；（三）
7、拥有相应数量的项目资本金；（四）招标文件要求的其他条件。第二章 招 标第七条 土地储备机构作为土地一级开发项目的招标人，负责组织编制土地一级开发项目实施方案、组织实施项目招标投标活动、与中标人签订土地一级开发委托协议，以及对中标人在土地一级开发过程中实施监督管理。第八条 招标人可以委托有资格的招标代理机构办理招标事宜。第九条 土地一级开发项目应当在招标前编制土地一级开发实施方案和招标方案。第十条 土地一级开发实施方案应包括以下内容：（一）土地一级开发项目用地的范围、面积、四至、地上（下）物情况和规划条件等；（二）拟实施土地一级开发的工作内容，包括前期手续办理、征地拆迁组织和市政基础设施建设等；
8、（三）完成开发的时间和周期；（四）土地一级开发预计成本（低限、高限）及收益测算。第十一条 实施方案由市国土局会同相关行政主管部门共同审核。第十二条 招标人根据实施方案组织编制招标方案，对招标主体、招标时间、地点、招标组织方式等招标事项作出具体安排，并报市国土局审核。第十三条 土地一级开发项目招标投标应按照下列程序进行：（一）编制招标文件；（二）发布招标公告；（三）索取招标文件；（四）投标、开标；（五）组织评标，确定中标单位；（六）发出中标通知书；（七）签订土地一级开发委托协议。第十四条 招标人根据实施方案和招标方案，组织编制招标文件。招标文件的具体内容包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的
9、标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订土地一级开发委托协议的主要条款。第十五条 招标人可以根据项目的实际情况确定是否设定标底及标底的设定方式。第十六条 土地一级开发项目招标采取有标底招标的，招标文件应当标明，并在招标活动结束之前进行保密；在开标前，任何单位和个人不得泄露。第十七条 土地一级开发项目采取公开招标的，招标人应当至少在投标截止日二十日前，在国家或者市人民政府指定的报刊、信息网络和北京市土地整理储备中心网站上发布招标公告，并接受社会的监督。招标公告内容应包括招标项目名称、招标人有关情况、招标项目的基本情况、投标人资格条件、招标文件的索取和投标的截止日期等。第十八条
10、 招标人可以根据土地一级开发项目招标的具体情况对潜在投标人进行资格预审，并在招标公告中载明资格预审要求。第十九条 招标人可以对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改。招标人需要对招标文件进行澄清或者修改的，应当在招标文件规定的投标截止日十五日前，以书面形式通知招标文件的所有收受人。该澄清或者修改的内容视为招标文件的组成部分。第二十条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在投标人踏勘项目现场。第三章 投 标第二十一条 投标人是指参与土地一级开发项目投标的房地产开发企业或者由不少于一家房地产开发企业组成的联合体。第二十二条 两个以上的企业可以组成一个联合体，以一个投标人的身份投标。联合体各方应
11、签订联合投标协议，并不得再单独投标，也不得组成或参加其它联合体在同一项目中投标。两个以上房地产开发企业组成联合体投标的，房地产开发资质等级以其中资质等级较低的房地产开发企业作为评标条件。第二十三条 投标人应根据招标文件的要求编制投标文件，并在指定的时间内，将投标文件送达投标地点。第四章 开标、评标和中标第二十四条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间进行。开标地点应当为招标文件确定的地点。招标人可委托公证机构对开标活动进行现场公证。第二十五条 土地一级开发项目评标委员会由招标人负责组建。评标委员会由招标人代表及社会专家共同组成，成员人数为5人以上单数。其中，社会专家应当从评标
12、专家库中随机抽取，人数不得少于评标委员会成员总数的三分之二。第二十六条 投标文件有下列情形之一的，招标人不予受理：（一）逾期送达的或者未送达指定地点的；（二）未按招标文件要求密封的。第二十七条 招标人收到的投标文件不足三个，招标人应当重新招标。第二十八条 评标委员会应根据招标人确定的评标标准和方法对投标文件进行评审，并可以要求投标人对投标文件做出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。第二十九条 投标文件有下列情形之一的，为无效投标文件：（一）无盖章并无法定代表人或法定代表人授权的代理人签字或盖章的；（二）无法定代表人出具的授权委托书的；（三）未
13、按规定的格式填写，内容不全或关键字迹模糊、无法辨认的；（四）投标人递交两份或多份内容不同的投标文件；（五）投标有效期不满足招标文件要求的；（六）未按招标文件要求提交投标保证金的；（七）联合体投标未附联合体各方共同投标协议的；（八）不符合招标文件规定的其他情形。第三十条 投标文件不响应招标文件的实质性要求和条件的，评标委员会应当作废标处理。第三十一条 招标人根据评标委员会的书面评标意见确定中标人。第三十二条 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标人应当将中标结果向社会公布。第三十三条 中标人应当按照中标通知书确定的时间，按照招标文件和中标人的
14、投标文件，与招标人签订土地一级开发委托协议。因中标人原因未能签订委托协议的，招标人有权取消中标人的中标资格。第三十四条 中标人应当按照招标文件的规定向招标人缴纳履约保证金。中标人未按要求交纳履约保证金的，视为中标人放弃中标项目，并承担相应的法律责任。第三十五条 未中标的投标人所交纳的投标保证金，招标人在招标活动结束后五个工作日内予以退还，不计利息。第三十六条 中标人不得擅自将其承担的土地一级开发中标项目整体向他人转让，也不得将其土地一级开发中标项目进行肢解后转包。第五章 附 则第三十七条 因不可抗力导致土地一级开发项目招标无法按照招标公告规定的时间和要求进行的，招标人应当在事件发生后及时向社会
15、公告。第三十八条 本办法自发布之日起施行。6、房地产开发流程第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交
