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1、1,本报告内容,1、南通宏观经济概述,2、CBD研究与案例借鉴,3、项目定位,4、地块价值评估,2,南通是苏北经济的领头羊城市定位为上海都市圈副中心城市,城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈； 经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位； 城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市,资料来源：南通市 城市总体规划概要,3,基本分析,南通市GDP快速增长，房地产业处于高速发展阶段,南通市年GDP 近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加； 南通2003年年GDP1006.65元，增幅达到13.4，年GDP支
2、撑南通房地产高速度的发展势头 总体来看，2003年南通年GDP江苏第四，表明其经济实力在江苏紧追苏南，处于第二集团领头羊的位置,指标1：GDP,库兹涅茨模型,4,CBD的定义,CBD 英文全称为Central Business District 即中央商务区 最早产生于上世纪20年代的美国 现代大都市的CBD 是经济生活国际化的产物； 是适应生产力进步的结果； 同时也应是一个城市现代化的象征与标志,关键词： 中央商务区 商务中心区 中央商业区,5,CBD的特征,城市CBD的四大基本特征 具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）； 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的
3、关联性； 具有良好技术设施、服务配套和城市景观； 拥有最高的地价和房价,6,项目处于政府定义中的新城区核心区规划较其他区域有显著的差异化优势,区域发展前景好:南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心，南通城市发展的里程碑； 特征优势显著：枢纽化、中心化、国际化； 产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向,南通 经济开发区,崇川 经济开发区,项目区域,7,CBD意象,曼哈顿CBD,法国拉德方斯,8,CBD启动征兆,南通的中央商务区即将启动,9,CBD研究-深
4、圳,基本规模 用地规模：总用地面积4.13平方公里 建筑容量：总建筑面积为750平方米 人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万,1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992001,深圳CBD 建设次序,进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动,10,CBD研究-广州,基本规模 用地规模：总用地面积6.6平方公里 建筑容量：总建筑面积为780平方米 人口规模：规划人口容量18万人,1993年 1994年 1995年 19961997年 1998年 19992001,广州CBD 建设次序,进入成熟期 商业项目开发 办公
5、项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动,11,CBD研究-上海,基本规模 用地规模：总用地面积1.7平方公里 建筑容量：总建筑面积为400平方米,上海CBD 建设次序,12,CBD研究结论,1、CBD的建设时间均超过10年,2、CBD走联合开发之路,3、CBD的物业比例为住宅:办公:商业=45%:40%:15,4、CBD开发次序为住宅-商业-办公-酒店,13,南通房地产市场状况,14,住宅板块分布图,钟 秀 路,洪 江 路,工 农 路,外 环 东 路,青 年 路,人 民 路,濠 北 路,濠 西 路,外 环 西 路,濠 河,跃 龙 路,北区板块 4000-4500元/平米,中心
6、板块 6000元/平米,西区板块 4000-5000元/平米,东区板块 4000-5000元/平米,新城板块 4500-6500元/平米,15,分布状况,集中分布在两个区域： 濠河周边传统商务区，如跃龙路、人民路、南大街、青年路围合形成的城市中心区； 工农路新兴商务区。市政府南迁，工农路成为直达新市政广场的最便捷主干道路，拉动工农路沿线写字楼市场的迅速发展,南通国际大厦,新地标项目,中华广场,润友大厦,嘉隆大厦,东方鑫乾,金鹰国际大厦,南通大厦,浦发银行大厦,文峰大厦,天虹大厦,王府公寓,新海通大厦,16,技术经济指标,CR0504-A地块 规划用地：61万平方米 总建筑面积：134万平方米
7、功能规划： 商务办公/酒店商业/居住用地,A地块,17,地块周边新城雏形初现,崇 川 路,地块方正平整； 交通便捷：通过工农南路与老城区相连仅10分钟车程； 新城雏形初现：四周道路整洁顺畅，遥望新市府广场，相邻的体育会展中心和南通大学新校区可为本项目的启动期带来人气,东至：南通大学,北至：市政府机构及文化艺术区,西至：25米宽绿化带 洗车展销店,南至：体育会展中心,18,区域整体形象定位,项目区位特征,项目地块特征,消费者需求,竞争分析,连接上海、苏南的枢纽地带 苏北经济领头羊 未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心 南通城市发展的里程碑,规模和形态不可复制性 周边配套皆以国际化新城的规
8、划思路配置,新都市核心,绝版、国际化,认政府 内心深处有很强的融入苏南及上海都市圈的渴望 追求有城市魅力和内涵的生活 对社区环境和社区氛围关注程度不断提高,新市府、都市魅力,仍以传统的封闭式居住小区为主，功能单一，仅能满足基本生活需求层面的要求 对区域核心价值挖掘弱，营销弱，可复制性强,开放的，区域的,新市府核心区-国际的、开放的都市魅力新城,19,项目形象定位,南通 都市示范区 (UDD.NT) Urban Demo District,示范南通的未来 成为二线城市发展的典范,20,体育会展中心,项目的三核结构,都市 活力区,都市 动力区,都市 人居区,商务、酒店、城市绿轴，与北侧文化艺术广场
9、功能气质相符,居住区靠近大学校区和旧有建成区，居住氛围好,商业广场、会展中心沿主干道和开发区分布，利于打造成为开放性商业中心,21,具有符号意义的轴线（“第五大道”或“香榭里大街”式），成为城市的主要景观大道。 入口处的界定,区域入口的界定,欢迎进入：南通都市示范区,22,外围导示系统形象墙,形象墙展示大盘特有的气势尚未开工部分，可用形象墙围合，注明各自功能,23,2、建设期和外装修期间项目形象的展示,边界的界定,24,导视系统、 路旗、 街灯的视觉统一,边界的界定,25,区域标志物,以现代、气派的销售中心形成区域标志物,售楼处 位置,26,区域整体规划展示,售楼处内的规划展示，预示了城市的未
10、来,27,国际符号,1、斑马线 2、中英文导示系统 3、道路两边相互呼应,28,10000000平方豪米不到 100个100000个顾客 串门 安慰洞,城市符号贯穿于整个社区，如广场、庭院、商业、空地（三角地），提升区域的现代与国际气息,29,城市雕塑群展示,30,区域导示系统导识视觉统一,导示是一种格调，无处不在的品位渗透着，悄悄地改变着人们的心理体验,31,区域导示系统铺地视觉统一,32,国际化整体体现 国际风情街,33,局部面：各地块土地价值测算结果,图中所标注的是各个分地块(商办性质)的土地地价，其中B-02地块按商业土地价格计； 土地价格排序由1到11依次递减； 各地块土地地价的评估在本项目整体宗地土地价的基础上综合考虑了规模、昭示度、资源、开发顺序和物业功能五大因素,5759元/平 R3.2,6029元/平 R=3.2,5729元/平 R2.8,4738元/平 R3.1,4595元/平 R2.5,6058元/平 R3.2,6482元/平 R4.6,4963元/平 R3.6,5931元/平 R3.5,4934/平 R3.8,5169元/平 R3.5,11,1,2,3,4,5,6,7,9,8,10,结论,34,结语,以现代、气派的销售中心形成区域标志物,万科的选择 土地价格与规模,只要你坚持想要最好的，往往都能如愿。” 毛姆
