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1、沙河十里亭项目策划书项目名称：暂称“驿亭新镇”楼盘简介：驿亭新镇商住小区位于河北省沙河市十里亭镇十里亭村西侧、邢都公路东侧、赞孔公路北侧，基地平坦,北侧为耕地。项目用地性质为二类居住用地。建筑用地面积为24100 平方米，地块容积率 1.70 十里亭项目，毗邻邢都路，距东吕高速 8 公里左右，具有明显的交通优势，距邢台市和沙河市车程都在 20 分钟以内。随着沙河市日新月异的发展，以及对十里亭镇的规划，该项目的生活配套将会越来越齐全，未来升值潜力很大。本项目一期建筑面积为 36533，现代园林建筑风格，以领先的规划，丰富的内涵，上乘的品质，完善的配套，必将成就十里亭的人居范本！项目由 1 栋 1
2、1 层商住楼、 7 栋多层住宅组成。小区房型面积在 90-152 平米之间。前言这份项目策划方案包括市场分析、市场定位、销售策略的建议、宣传策略和结束语五个方面组成，我们从整体到局部再到各层次方面的细分，全面的阐述了方案的整体思路，我们同时做到简介明了，让客户在很多的时间内更加具体全面的了解我们的房产项目。在市场分析区域分析的同时我们紧密的与客户相联系起来，分析周围竞争对手以及相应的配套设施和建筑风格，更加明确我们的项目优越性。在随后的推广销售中我们将采用先进的推广媒体，人格化、自然化的宣传理念，更加生动明确的阐明我们的建筑理念、建筑风格和建筑品味。只要我们建设的产品是市场需要的产品，我们的推
3、广手段和方法符合本区、本市以及周边消费者的消费心理，我们的项目策划销售工作完全能够达到预期设想的状态。目录1.市场分析1.1.区域市场分析1.2.定向市场分析1.3.项目分析2.项目市场定位2.1.市场定位2.2.项目形象定位2.3.项目客户定位2.4.目标客户3.销售策略建议3.1.市场气氛培养3.2.促销手段建议3.3.付款方式建议4.宣传策略4.1.媒体选择建议4.2.宣传主题4.3.广告创意及诉求4.4.广告宣传推广策略4.5.媒体的组合策略5.结束语1.市场分析1.1.区域市场分析1、地理位置十里亭开发项目位于邢台市西南，沙河市西北，毗邻邢都路，距东吕高速 8 公里左右，具有明显的交
4、通优势，距邢台市和沙河市车程都在 20 分钟以内。随着沙河市日新月异的发展，以及对十里亭镇的规划，该项目的生活配套将会越来越齐全，未来升值潜力很大。二、市场背景目前房地产市场开发商众多，房源储量过大，县城城中村改造，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，本案位于十里亭镇，因为本案是十里亭镇第一个住宅项目，所有本案的竞争压力不会太大。1.2.定向市场分析本项目位于十里亭镇，但客户群并不仅仅局限于十里亭镇，从近的看，十里亭镇以及周边行政村，从远的看，辐射到周边的市区。现在的十里亭镇距邢台市和
5、沙河市仅 20 分钟的车程，将来在推盘的时候，价格有很大的吸引力，将会吸引一部分市区周边的客户，近几年邢台和沙河发展迅速，交通系统也正在升级，未来的十里亭将发展成占据邢台市和沙河市之间的重要位置，适中的房价，优越的交通条件，将是客户购房置业的优先选择。1.3.项目分析1、客户需求的变化一种客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变；第二种客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格；第三种客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的
6、知名度以及社区环境也非常的注重。2、市场环境的变化地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。3、优势点分析 出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最重要的基石； 具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好的交通条件； 周围距邢台市和沙河市仅 20 分钟的车程，对于业主外出去市里办事购物非常方便。4、劣势 本案是十里亭镇的第一个项目，对于地段上的宣传造势，需要自身去加大力度宣传； 本案中价格定位如果考虑不周全会筛掉一部分区域内购房者，使客源面变得相对
7、狭窄； 本案位置临近的道路是该区域内较为繁忙的交通干道，估计今后随之产生的噪音和尾气污染问题会对住家产生一定影响；5、机会点分析 国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好； 整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡； 现阶段沙河市对十里亭镇的整体规划改造，增加了产品的附加值；2.项目市场定位2.1.市场地位本案的均价在 2500 元/平方米，对于当地来说整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高层，社会层次较广，随着周边生活设施的不断完善和齐全，该项目将成为当地较为高端的住宅社区，这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。2.2.项目形象定位户数：一
8、期总共 299 户建筑由 1 栋小高层、2 栋 8 层、5 栋多层组合而成机动停车位：306 个非机动停车位：604 个户型面积在 90-152 平方米户型： 4 室 2 厅 2 卫 1 厨 3 室 2 厅 1 卫 1 厨 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 室 2 厅 1 卫 1 厨建筑面积：36533 平方米占地面积：5350 平方米项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。2.3.项目客户定位根据客源所处的区域，社会地位，购房意图，购房时间等差别做如下分析，本地客源为本案客
9、源的基础，且为先期客源的主力，我们认为主要有以下类型：上班族：这部分人有一定的经济基础，但不会太高，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群；私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定。有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重；镇政府官员：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已购买住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求；中青年人：此部分人属于硬性需求，因结婚等原因，需要房子，但收
10、入较低，无太多存款。这类客源主要选择小户型，但比例有限。2.4.目标客户1新婚夫妇，单身一族，中年夫妇等；2经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；3经济收入较高阶层，追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。3.销售策略建议：在这种城镇的房地产销售上老带新政策是一个非常有效的政策，根据项目发展，可加入老带新政策，会有很好的效果。3.1.市场气氛培养市场氛围需要全方位的营造，采用相应的造势方法使销售推广更具有效性，达到预期甚至意想不到的推广目的。具体方法如下：（1）视觉体系展板展示区：运用玻璃和数码高精度输出，在墙面布设；各功能招牌：如销售人员指示牌，接待处，签订协议，交款等，
11、让买家明确功能；样板间：充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望；（2）听觉体系：背景音乐，选择适合楼盘风格和特色的背景音乐。（3）味觉体系：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情，使用茶具；（4）触觉体系：营销中心内各接触物面圆润光滑，手感温润，一尘不染；（5）嗅觉体系：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾，同时可以摆上干花，营造清雅氛围；综合感觉体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌给客户美好的心理感受，良好的专业素质确信项目的整体素质，从而对本项目充分认可。同时还要在综合外在宣传，可以采用悬挂彩旗，投放氢气球，条幅营造销售气氛。3.2.促销手段建议1本项
12、目以 DM 单平面方式宣传为主，辅之以其他广告宣传方式，比如选择周末，在热闹地段做宣传，派发楼书及 DM 单；2成立本项目业主组织，定期举办业主联谊会，以提升公司的服务质量，联络公司和业主之间的感情，提升公司的口碑，营造公司的市场品牌，并可以延伸开发相应的项目；3成立客户服务热线，快速处理客户投诉与客户疑问，在公司现有的情况下力争客源；4参加房地产展销会，向市场介绍本项目，宣传推广公司及本楼盘，并可以在此间吸引客户看房，购楼及下定购买；5参加一些评比活动，取得一些评比证书；6工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果；7加大户外形象和品牌的宣传，可以选择一些主要繁华位置设立
13、户外广告牌；8进行潜在客户的开发，同时可以适当的提供额外优惠等;9这种三四线城市必须退出老带新政策。3.3.付款方式建议（1）一次性付款：选择一次性付款，赠送家电一份或赠送车位一个，同时可以享受 98 折的惊人优惠政策；（2）分期付款：首付达到 45%以上的，免一年物业管理费；（3）银行贷款：本公司为其出示证件，并可以作为其银行贷款的担保人。4.宣传策略4.1.媒体选择建议我们力求以最低的投入，达到最佳的宣传效果，引导市场消费为目的；在不同的推广阶段，采用不同的媒体组合；针对不同的客户类型、区别选择不同的媒体组合。为了更好的发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应将不同类型的媒体
14、在综合比较的基础上，加以合理的筛选，组合，以长补短。根据各媒体的功能，我们主张，主攻选择的适合本项目的几个媒体：a. 户外广告：可以控制广告的范围，固定地在某区域宣传，而且广告效力持久；b. DM:透过客户资料，派发宣传单等方式，向附近地区及相应的目标客户进行推广，同时可以电话访问，并向每个客户推介本项目的优点和更详细的物业资料；c. 网络及手机：网络和手机是现代人取得信息的重要途径，我们可以制作属于我们的网站主页和短信，进行楼盘宣传和推广；d. 报刊和电视：报刊可以利用文字和图片等更加详细的介绍楼盘信息，让读者更加了解；电视是一个比较实效的信息传播媒体，通过在电视上做广告，可以吸引更多的人了
15、解楼盘，了解它的风格和特色。综合所述，建议本项目的媒介组合以户外广告、DM 和人员推广为主，辅之以网络广告和报刊电视广告。4.2.宣传主题根据项目突出特点与自身优点待定4.3. 广告创意及诉求以周边的环境为出发点，结合楼盘的整体风格和优点特色，突出个性化和人性化，使其推广创意和理念更深入人心，抓住消费者的心理需求打造时尚、舒适有品位的高质量楼盘。绝对的绿化率，让你在喧嚣的城市里享受到诗意般的生活，同时商务理念的高品质打造，更能让你有高档的享受，提高你的身份地位；优秀的设计，合理的人文搭配理念，优美的居住环境，是景与文的绝妙结合，让居住其中的你体验新鲜人生，提高人生的品味和精神的升华；良好的地段
16、选择，最大限度的采光点，让你体验生活的同时感受阳光的味道。4.4.广告宣传推广策略（1）预热期在预热期，大量的作业是一些推广前的准备工作，广告运用为软文和户外媒体。人员推广只是配合企业内部进行的认购工作。在这个期间，让大家开始了解本项目的整体品味。（2）公开推广期进入公开推广期是第一阶段，项目被正式推向市场，可以阶段可以增加户外广告的投放，并开始运用 DM、人员推广，也辅助以软文广告，把市场渐渐热起来。这个阶段可以选择一个宣传主题，在让客户了解楼盘品味的同时，更多的了解楼盘的设计理念，这样更贴近生活更有生活气息。（3）强力出击期强力出击期是项目推广的核心阶段，力求达到签约的高峰，这一阶段的推广十分重要，必须综合运用所有的推广方式，包括户外广告、人员推广、DM、电话跟踪等，配合销售达到顶峰。这个阶段，把可以整理出来的项目几大特色主题全部推出来，冲击消费者的心理，让其更加详细全面了解楼盘的特色，促使其达到最终的购买欲
