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1、一、概述1五证房地产行业最基础的五证-土地证、开工证、销售许可证、竣工证、准入证。这五证标识着项目不断发展的过程：土地证，意味着这个楼盘开始处于拟建状态。开工证，意味着这个楼盘开始处于在建状态。销售许可许，意味着楼盘可以开始卖了。竣工证，顾名思义，意味着楼盘的竣工，这个时候发生的在建成本（房地产开发成本）应转至完工成本（完工开发产品）准入证，业主可入住，楼盘正式结算必备条件之一（若某户取得准入证，但是销售状态不是“签约”或收到房款数不足总房款的20%者，都不能结算）。结算的项目，预收收入转入主营业务收入，完工成本转入主营业务成本，主营业务税金及附加计提。2税金房地产行业的税金是提前预缴的:譬如
2、本月收取了一部分房款，这部分房款虽然没有转至主营业务收入，但是本月也要缴纳营业税、土地增值税、附税。季度的时候也要缴纳所得税。 3报表里的特殊科目专属资产负债表里的应收账款余额表示已达到结算条件的楼盘未收回的房款。 资产负债表里的存货包括的是两个部分：5001（房地产开发成本）和1405（完工开发产品）注：5001和1405均为会计科目代码4关于普通住宅和非普通住宅普通住宅需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上（容积率=地上总建筑面积规划用地面积 ，所以说高层的容积率会很高。更多关于容积率的问题请自行度娘）；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房
3、平均交易价格1.2倍以下。只要有一个条件不满足，即为非普通住宅。比如一套东直门32号院的房产，面积70平米，总价81万，单价11571元。该套房屋容积率高于1.0，面积小于140平米，而且在查询土地级别价格后可得：东直门所属的二级土地平均交易价格为10592元/平米，它的1.2倍为12710元。该套房产单价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格的1.2倍，因此，该套房屋属于普通住宅；如果单价高于12710元，那么则按非普通住宅计算。5期房和现房期房：指房地产开发商从取得商品房预售许可证（销许）开始至取得房地产权证（准入证）为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。现房：是
4、指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（即下达准入证，各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。 6八大类成本一般房地产行业，成本是分为八大类的，不过不久我们单位要合成六大类了，因为八大类比较普遍，还是介绍八大类：常用八大类成本科目5001.01至5001.08是日常支付工程款时计入的科目，换句话说，实际发生的那些金额都在01和08科目之间体现。5001.09是用来做预提的，下面会提到。5001.10是项目竣工的时候结转到完工科目所用的过渡科目。二、分述PART1、流程因为一般的手续费、营销管理费都与一般公司无异，就不说了。主要说说收入，成本，税金。拿到土地证，所支付的土地价款计入
5、5001.01这个时候的项目状态是拟建，不预提成本，没什么太特殊的就不说了。以下是按顺序进行的。（一）、拿到“建筑工程施工许可证”即意味着开工这个时候大多都是前期工程，不会有房款收入。月末计提在建项目的成本也相对简单。每个公司计提成本的方法可能都不一样。根据我们公司的标准，纯在建项目（部分在建部分完工不算），月末成本计提数，一般为下月预估工程成本付款数。且每季度原路冲回上季度计提，再重新计提。非3、6、9、12月底，纯在建项目不计提该成本。若下月预估付款数为100万。则科目如下：借：房地产开发成本-预提成本（5001.09） 100万贷：应付账款-各期预提成本 100万那么，这个成本预提是否合
6、理呢？我们来还原一下完工进度好啦这个案例的预提数是1371万，即下个月的预计付款数。填在D列。A列的数是成本的预提数，这个数就是这个项目在建部分预计总共会发生的金额。但是A列要填的是预计总投资金额减去预计5001.01土地价款部分的数。（无论减数还是被减数，都是预计的，和实际发生无关）C列为实际发生的数，即账上5001.02至5001.08发生额合计（注意也要刨去地价，所以没有5001.01）好啦，B列是自动生成的，上面有公式。这个比例可以和现场的土建工程师核对一下，他比较清楚现场的情况。若合理就按1371万计提，若不合理，适当调增或调减。注意：预提成本一定要在5001科目再也不会进账的情况下
7、计提。因为在银行对齐以后，我们还要进行结账，如结转管理费用，结转资本化利息等，这些流程都会涉及5001科目的变动。因此，预提工作一定都要在上述结账流程结束后计提。（二）、拿到“商品房销售许可证”即意味着房子可以出售 未达到结算条件前，收到的房款都计入“预收账款”科目。先前交定金、首付、房款。中期会有定金转契税、业主缴纳契税、维修基金、预告登记费 流程。后期开发商把缴纳契税、维修基金、预告登记费 上交房管局。再经过银行放贷等不断交齐房款的过程，最终达到收款完全。1诚意金、定金、预售房款业主过来买房的很多，预约排号的也很多，当时并不能保证你交了钱就有房，可是要是不交钱，那连房子的钢筋都见不到. 于
8、是就先有了诚意金的概念，诚意金也称为意向金。信息里录入了买家的名字，可是并没有联系房号，所以查房号是查不出的，只能查人名。例如，一个人交了预约金2W，我们这么入账：借：银行存款 20000贷：其他应付款-购房意向金 20000哪天可以转成定金了就是：借：其他应付款-购房意向金 20000贷：预收账款-预收房款 20000 交首付或部分房款时的分录：借：银行存款 XXXXX贷：预收账款-预售房款 XXXXX如果一开始交部分房款的时候给业主开具的是收据，以后肯定是要换成发票的，换发票时候的分录：房地产行业貌似都用“明源”这种系统，直接导出信息的话，摘要里会有清楚的信息（譬如是收据还是发票，房号等信
9、息都有）贷：预收账款-预售房款 -XXXXX贷：预收账款-预售房款 XXXXX2契税、维修基金、预告登记费买房子只付房款你就错啦！契税、维修基金、预告登记费一个都不能少，只不过这些钱虽打给开发商，实质上，开发商后来还是要交付给房管局的。收到这些钱分录如下：借：银行存款 XXXXX贷：其他应付款-客户按揭产权费用 XXXXX若业主有意将先前缴纳的定金换做产权费用使用，则：贷：预收账款-预售房款 -XXXXX贷：其他应付款-客户按揭产权费用 XXXXX当开发商把这些钱交付给房管局时，我带的项目维修基金有一部分是公司承担的，所以分录如下：公司承担的维修基金 借：房地产开发成本-开发间接费-维修基金
10、A业主们承担的契维预 贷：其他应付款-客户按揭产权费用 -B银行付出的钱 贷：银行存款 A+B支付的印花税 借：管理费用-财产费用-税金 XXX借：应交税费-其他税种-印花税 XXX（过渡科目）贷：应交税费-其他税种-印花税 XXX（过渡科目）贷：银行存款 XXX契税、维修基金是以房子合同金额按照一定比例算得，比例和地区还有房源性质有关（这里是一个讨论点）。预告登记费一般是固定的，我所带的天津的这个项目每间房都是80元。若无特殊情况，上交房管局以后，已办理的客户按揭产权费用科目应无余额。若在转收入之前客户申请退房，房款的分录直接对冲即可，交到房管局的那些契税维修基金退到客户头上的不用做账，但是
11、公司承担的那一部分若是退回，你就必须要知道之前缴纳了是多少，因为当初若是缴纳一万以上，三年过后就会产生六七百的利息-借：银行存款 A+B借：房地产开发成本-开发间接费-维修基金 -A借：财务费用-银行利息收入 -B3缴纳营业税、附税、土地增值税 房地产行业的税金为预缴，即当月销售收入都要缴税。无论你是不是计入“主营业务收入”（1）营业税假设2012年8月份，我们收到房款1000万元，全部计入“预收账款”。2012年9月的时候，我们将缴纳营业税：1000万*5%=50万新营业税税目税率表 税目税率一、交通运输业3%二、建筑业3%三、金融保险业5%四、邮电通信业3%五、文化体育业3%六、娱乐业5%
12、20%七、服务业5%八、转让无形资产5%九、销售不动产5%（2）附加税附加税包括：城建税（税率为营业税的7%）防洪费（税率为营业税的1%）教育费附加总共为营业税的5%注：在天津教育费附加2011年2月起有的地方征收，在2011年1月底以前征收的附税为0.55% 这三者共占收入的0.65% （3）土地增值税变化较大的一种税。以我带的这个天津项目为例，此项目为非普通住宅，2010年9月之前根据面积的不同，有1%，和 2%的区别。2010年9月开始，全部变为2%-引个条文：“点地产网讯：12月1日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局、北京市财政局联合发布关于贯彻落实国家有关部门房地产市场宏
13、观调控政策有关问题的通知，重新调整北京土地增值税预征率。除了保障性住房和容积率1.0的房地产开发项目，其土地增值税预征率都将由原来的1%调整为2%。通知指出，从2010年10月1日起，房地产开发企业销售商品房取得的收入，预征土地增值税的标准细则为：房地产开发企业销售经济适用住房、限价商品住房等保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；容积率小于1.0的房地产开发项目，按照销售收入的3%预征土地增值税；其他房地产开发项目，按照销售收入的2%预征土地增值税。”- 关于地下车库要不要缴纳土地增值税的问题。土地增值税的缴纳要求国有土地房地产权属发生转移并取得收入，以上条件有一个不满足则不交。 我所带的
14、这个项目车库为赠送的人防地下车库，第一没有取得收入第二人防地下车库的产权还是国家的，权属未发生转移，所以都不缴纳土地增值税。据以上讲述来个案例：上月收取房款元，缴纳税金分录如下： （印花税和收入无关，每个公司都要缴纳的，这里为了体现完整性，就都写在这里了，印花税税率请自查） （三）、拿到“建设工程竣工验收备案书”即意味着房子已经竣工此时，需要把在建成本全部转至完工成本，预售房款不做处理。竣工并不意味着房子都卖出去了，只不过在工程上完成了竣工的标准。1在建成本转至完工成本我们公司的成本都是成本部提供的数据，每个月会向财务发送动态成本表。每个产品类型都有每平米的单方成本。假设这个项目只有一个产品类型，每平米单方是8000元，这个类型的建筑面积为5万平方米，那么总投资就是8000*50000=4亿元。也就是我们要结转完工的金额。那么我们在月底时，结转成本分录如下：借：完工开发产品 4亿 贷：房地产开发成本-成本结转（500
