《2021土地估价案例与报告-问答_2（精选试题）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021土地估价案例与报告-问答_2（精选试题）（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精品文档_土地估价案例与报告-问答1、下面是某土地估价报告中用收益还原法测算价格部分，请挑出其中错误，并说明理由。收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将估价土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为估价时日总收益的一种方法。此次土地估价，主要考虑房屋租赁收益情况。房屋土地年租金=房地总收益维修费+管理费+保险费+税金+城市维护建设税+教育费附加+年房屋折旧费=房地总成本房地总收益-房地总成本=房地纯收益房屋现值房屋还原利率=房屋纯收益房地纯收益-房屋纯收益=土地纯收益土
2、地纯收益土地还原利率=土地价值有限年限土地价格=土地价值待估地块年限修正具体测算如下。1)确定房地年总收益调查待估土地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地总收益的平均费用，确定待估土地房地出租的租金水平一般为每月40元/m2，一层总建筑面积3000m2，房屋出租率为92%，有效出租面积85%，则房地年总收益=4012300092%85%=112.608(万元)2)房地出租年总费用(1)管理费：按年租金的5%计，则管理费=房地年总收益5%=5.630(万元)(2)维修费：参考企业的实际维修费，按建筑物重置价格的2%计算。该土地地上建筑物为框架结构，耐用年限60年，残值率为0。根据委托方
3、提供，该地上建筑物实际造价1150元/m2，则总重置价为11503000=345.000(万元)，则维修费=房屋重置价格2%=6.900(万元)(3)房屋年折旧费：按重置价格折旧法计算(注：该土地出让年限为2000年12月31日至2040年12月31日，地上建筑物建成于2001年12月。估价基准日为2002年12月31日)。年折旧费=房屋重置价(1-残值率)房屋的耐用年限=11503000100%60=5.750(万元)(4)税金：指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税。房产税：依据税法及当地税务部门资料。房产税税金=房地年总收益12%=13.513(万元)营业税：营业税取房地年
4、租金的5%。营业税税金=房地年总收益5%=5.630(万元)税金合计=19.143(万元)(5)空房损失：取一年中按一个月空房损失计算，为12.000万元。房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+税金=5.630+6.900+5.750+19.143+12.000=49.423(万元)3)房地年纯收益房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用=112.608-49.423=63.185(万元)4)房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值房屋还原利率房屋现值=房屋重置价格-年折旧费已使用年限=345.000-5.751.75=334.9375(万元)房屋年纯收益=房屋现值8%=26.795(
5、万元)5)土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益=36.390(万元)6)计算待估土地总地价待估地价=土地年纯收益/r1-1/(1+r)n式中：r土地还原率6%；n待估土地土地使用年限40年。待估地价=36.390/6%1-1/(1+6%)40=547.53(万元)7)计算土地单位面积地价单位面积地价=总地价总用地面积=547.535000=1095.7(元/m2)2、下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。股份有限公司上市土地估价土地估价技术报告第一部分总述一、土地估价项目名称股份有限公司A股上市所涉及的土地估价。二、委托方局(其他
6、内容略)。三、受托方估价事务所(其他内容略)。四、土地估价对象估价对象是研究院所使用的位于市区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。五、土地估价目的为科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。六、土地估价依据(略)七、地价定义为土地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通信)和土地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。八、土地估价基准日1999年10月31日。九、土地估价日期1999年10月20日至2000年1月15日。十、土地估价结果土地总面积：3518.73m2；单位面积地价：1193元/m2；总地价：419.7
7、8万元。大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元整。(币种：人民币)十一、需要特别说明的事项1委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费，且任何有关待估土地的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规。2本次估价价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年限为50年的土地使用权价格。3估价报告自估价基准日起半年内有效。4其他说明。十二、土地估价师签字(略)十三、土地估价机构盖童(略)请根据上述内容回答以下问题：在估价项目名称一项中，叙述是否正确说明理由。3、下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。股份
8、有限公司上市土地估价土地估价技术报告第一部分总述一、土地估价项目名称股份有限公司A股上市所涉及的土地估价。二、委托方局(其他内容略)。三、受托方估价事务所(其他内容略)。四、土地估价对象估价对象是研究院所使用的位于市区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。五、土地估价目的为科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。六、土地估价依据(略)七、地价定义为土地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通信)和土地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。八、土地估价基准日1999年10月31日。九、土地估价日期1999年10月20
9、日至2000年1月15日。十、土地估价结果土地总面积：3518.73m2；单位面积地价：1193元/m2；总地价：419.78万元。大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元整。(币种：人民币)十一、需要特别说明的事项1委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费，且任何有关待估土地的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规。2本次估价价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年限为50年的土地使用权价格。3估价报告自估价基准日起半年内有效。4其他说明。十二、土地估价师签字(略)十三、土地估价机构盖童(略)请根据上述内容回答以下问题：估价结果中，还
10、缺少哪些项目4、下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。股份有限公司上市土地估价土地估价技术报告第一部分总述一、土地估价项目名称股份有限公司A股上市所涉及的土地估价。二、委托方局(其他内容略)。三、受托方估价事务所(其他内容略)。四、土地估价对象估价对象是研究院所使用的位于市区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。五、土地估价目的为科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。六、土地估价依据(略)七、地价定义为土地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通信)和土地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年
11、限为50年的土地使用权价格。八、土地估价基准日1999年10月31日。九、土地估价日期1999年10月20日至2000年1月15日。十、土地估价结果土地总面积：3518.73m2；单位面积地价：1193元/m2；总地价：419.78万元。大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元整。(币种：人民币)十一、需要特别说明的事项1委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费，且任何有关待估土地的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规。2本次估价价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年限为50年的土地使用权价格。3估价报告自估价基准日起半年内有效。4
12、其他说明。十二、土地估价师签字(略)十三、土地估价机构盖童(略)请根据上述内容回答以下问题：地价定义包括哪些内容本题目中缺少哪些项目5、下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。股份有限公司上市土地估价土地估价技术报告第一部分总述一、土地估价项目名称股份有限公司A股上市所涉及的土地估价。二、委托方局(其他内容略)。三、受托方估价事务所(其他内容略)。四、土地估价对象估价对象是研究院所使用的位于市区东风二村的一宗办公用地，土地总面积为3518.73m2。五、土地估价目的为科学院A股上市进行土地资产处置提供土地使用权价格依据。六、土地估价依据(略)七、地
13、价定义为土地红线外“五通”(通路、通电、通水、通排水、通信)和土地内场地平整条件下，于1999年10月31日，土地使用年限为50年的土地使用权价格。八、土地估价基准日1999年10月31日。九、土地估价日期1999年10月20日至2000年1月15日。十、土地估价结果土地总面积：3518.73m2；单位面积地价：1193元/m2；总地价：419.78万元。大写：肆佰壹拾玖万柒仟捌佰元整。(币种：人民币)十一、需要特别说明的事项1委托方以合法有偿方式取得土地使用权，并支付有关税费，且任何有关待估土地的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规。2本次估价价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2000年3月31日，设定用途为办公，土地使用年限为50年的土地使用权价格。3估价报告自估价基准日起半年内有效。4其他说明。十二、土地估价师签字(略)十三、土地估价机构盖童(略)请根据上述内容回答以下问题：估价日期的含义是_。A.估价结果对应的具体日期B.说明该估价工作的起止日期C.估价工作任务的接受时间D.提交估价结果报告的时间6、下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常
