《基于房地产开发成本管理的探讨》由会员分享，可在线阅读，更多相关《基于房地产开发成本管理的探讨（8页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、基于房地产开发成本管理的探讨 开发成本管理是开发单位的基本组成部分，对合理 使用资金有着决定性作用。 但是，由于房地产项目管理本身复杂和综 合，结合工程活动风险的不可预测性，这带来了实际项目开发成本管 理上的困难， 如何保证工程质量的前提下，以最低的成本管理开发成 本是核心内容。 鉴于我国房地产项目管理制度尚不完善，成本管理并 没有形成统一的管理， 房地产项目管理的施工单位还需要从多方面来 改善。 笔暑认为，房地产开发成本管理决定基本施工单位的发展方向， 对其进行全面的分析具有重要的现实意义。 1.房地产开发成本管理的基本内容 全面分析可能增加开发成本的各类因素是房地产开发成本管理 的核心任务
2、，并提出了控制措施。只要能保证工程质量的前提下,可 能知话，减少浪费，提高地产项目的利用率，从而有效地提供开发成 本预算和成本。 对于基本的建设单位， 房地产开发成本管理的基本内 容，包括以下内容 :（1)对可能会增加开发成本的各种因素进行综合分 析。 （2)当建设单位、客户和工程监理单位有该项目的共同意见时， 确定一个具有法律约束力的合同，为后期工程争议提供依据。（3)如 果房地产项目建设过程中需要修改设计方案过大时，就要通过控制成 本的变化来调整成本，确保项目投资的使用率最高。（4)开发成本需 要进行定期核査，确保动态超额现象在成本支出中不出现。 2.房地产开发成本管理面临的主要问题 (1
3、)预算编制。房地产项目管理过分强调在施工过程中成本控制的 基本施工单位， 而忽略了预算编制工作的重要性，从两个方面导致在 预算编制方面问题 :一是在预算方面的工程计算预算是不准确的。施 工图设计的准确性是工程建设的基础上，由于不准确的预算计算， 通 常会造成工程建筑材料购买的错误，增加了开发成本管理损失和负面 影响的成本。二是综合单价表错误。由于我国建筑市场管理混乱，在 原材料价格，等级，税金和利润的标准方面是不统一的，但在预算编 制过程中依靠综合单价套用，造成设备价格编译错误。 (2)变更造价控制。对于房地产项目建设，由于施工条件的限制， 预计规划的疏忽，导致施工条件和设计方案的结构，材料，
4、设备和人 员编制等内容脱离计划方案，必须进行工程变更,因此开发成本管理 是必要的调整， 变更的成本控制就是为了解决这样的问题。在控制成 本的变化现阶段施工单位反应迟钝，不按照房地产项目计划变更及时 控制成本的变化， 甚至还在使用原始资金投资项目变更项目，这将不 可避免地导致的资金损失。 (3)签证控制。首先，签证较弱。根据个人的想法，许多业主干预 建设工程中，临时对施工做出变化，而且没有要求变化的手续,也没 有签证，它为后期解决纠纷埋下隐患， 甚至有的单位甚至不知道哪些 是处理与签证必须要收费。其次，缺乏规范的签证要求。现场签证的 处理必须得到业主和工程项目业主，监理部门联合签署， 才有合法权
5、 益。但是在签证办理的实际过程，不是按照相关程序执行。最后，过 分强调了签证的作用 ,而没有根据实际情况灵活变化。各施工单位严 格卡签证办理程序， 导致在注册末期严格遵守的原则，对建设项目的 优先级不区分， 必须等待签证的处理， 在漫长的等待的过程中必然浪 费钱。 (4)结算控制。后期结算控制是房地产开发成本控制的重要组成部 分，但是，在实际的工程中，因为大部分施工单位认为项目已完成， 那么结算控制可有可无， 误以为后期费用结算相当于所有的工程造价 的合成，这将会导致失去了应用的开发成本管理的有效性。此外，工 程结算控制方面由于建设单位的监管力度不够，使其后期结算费用的 问题缺乏明确的反馈渠道
6、， 容易造成巨大的损失， 对成本管理的发展 直接造成的不利影响。 3.加强房地产开发成本管理的措施 3.1 制定合理的预算编制 建设单位要加强日常管理， 确保所有员工能工作踏实， 不会受外 部因素影响预算计划。在充分熟悉了解配额的内涵，项目进度，辅助 工程内容，工程量计算的基础上，还要做深人的市场调查，以掌握最 准确的材料，设备，积极的探索施工现场条件，控制施工图预算调整 建设内容，以确保数据来源于实践的基础上，以避免所有预算来自理 论计算值。由于工程建设都在动态变化过程中的时间，因此，预算必 须从实际出发遵守，确保预算以后充分发挥成本管理的价值。 3.2 强化变更造价控制 (1）设计变更。首
7、先，由于那些设计部门的错误或缺陷引起的变 更费，以及采取的补救措施，如维修，加固，拆迁成本，由监理单位 业主和设计部门协商是否赔偿;其次，设计变更应当被视为原施工图 的一部分，所有的费用应该是一致的， 并根据国家有关政策的承包费 调整条款 ;最后，造成设计变更的延误，由监理工程师按照有关规定 办理。 （2)材料变更。首先，按设计变更无论是否已全面实施，以确 定是否发生重大变化，如果原设计巳经落实，才要改变，应该明确标 注，而且对材料成本做出相应调整;其次,在拆迁 ,拆除的材料，设备的 情况下，或已完成，半成品加工是好的，但没有安装，监督人员负责 组织建设单位应当回收利用;最后，材料和采购范围，
8、供应应该完全 符合原合同的内容。 3.3 健全签证控制 签证控制，不仅可以保证成本控制是合理的，还可以为以后的纠 纷成本的参考，它是开发成本管理的重要组成部分。因此，提高了签 证控制具有现实意义。 为了保证签证管制体现了实用性和合理性，必 须实现以下几点：（1)签证必须实现书写，所有的程序通过正常渠道 获得。(2)签证内容必须明确，项目必须明确，用量要准确，价格应该 是合理。(3)签证要领先现场施工， 保证签证的时效性， 避免等待签证 而延误项目进度。（4)签证直接负责人要给予足够的重视，遇到签证 问题要进行协商处理，可以保证签怔内容一一落实。 3.4 建立评标机制 建立有效准确的评价机制是评
9、标方式中很重要的一个组成部分， 且对业主选择合适的承包方有着很大的作用，招标方制定合理的评价 方法,会对自己有较好的优势。目前中国常用的招标方法有:综合评价 方法和评审的最低投标价。 3.5 确立合同形式 合同的形式及其内容的严密确立是控制造价的一个重要因素，建 设工程施工合同的功能之一是明确双方的利益分配和风险分担建设， 双方必须明确合同的类型及合同结算方法，合同价格的调整方法， 计 量和支付条款，以及责任的规定等方面的风险。应该指出的是，合同 应以价格，单价和成本的不同分为三种合同，通过综合项目图纸设计 的深度、复杂程度、规模项目等特点，选择合同的适当形式，对确保 顺利实现项目成本管理的目
10、标有着重要的影响。 4.结语 总之，招标造价管理对整个项目的造价控制与管理具有重要的作 用。通过对造价的控制，它能够更合理的降低项目成本，提高项目管 理水平，提高建设工程质量，确保施工安全，为企业实现预期收益提 供了有力保障。加强建设项目成本控制不仅是企业积极适应竞争日益 激烈的市场环境的要求， 同时对提高企业的内在管理有很大帮助。企 业想在激烈的竞争中取得优势，只有不断的加强自我完善， 提升企业 的内外竞争力，才能使企业真正实现稳定、健康和实现可持续发展。 5.结束语 综上所述，本文对建筑工程项目索赔管理的相关问题进行详细的 分析，解说，通过论述相关问题的预防与处理方法，表明我国建筑工 程项目的索赔管理问题已经逐渐趋于成熟，希望各位同仁能够通过本 文得到启示，做好建筑工程项目索赔管理工作。 黄强/泉州市城建置业有限公司 感谢您的阅读！
