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1、新浪潮时装城调研时间： 2011 年 3 月 31 日至 2011 年 4 月 1 日市场简介新浪潮时装商场位于虎门镇银龙路商业街40 号，毗邻名店，新时代商场，百老汇，连卡佛，时间廊等虎门寨商场，面积 3000 多平方米，拥有 100 多家商铺，主要经营中高档的女性服装零售、批发。一楼为琳琅满目的精品街及知名品牌女性服装；二楼为园林式休闲区及商铺；三至九楼甲级写字楼；十楼为服装加工厂。拥有超前的设计理念，整个商场全天侯闭路电视监控，专业的保安队伍 24 小时值勤；优秀的保洁团体负责商场清洁；良好的物业管理，有自动扶手电梯一台及人货两分的专用电梯各一台。同时在一楼外围入驻有物流公司，东莞银行，
2、商店等便利商铺，给人提供安全、舒适、方便的购物环境。调研数据商场名称新浪潮时装商场地址：广东省东莞市虎门镇银龙路商业街40 号地址 /电话 /网址电话： 0769-85109678 85025988 850202网址： http:/企业性质私营法人或负责人叶建佳成立时间隶属关系占地面积3000 多平方米商场规模建筑面积3 万多平方米营业时间早上 8:00 至下午 18 ：00经营方式以批发为主，做少量的零售共十层， 1层为档口， 2 层为少量档口及仓库， 3-10 为仓库、写字楼、管理处及加工厂一层：女装为主，外围混杂，有商店、银行、饰品店、物流公司等二层：仓库为主，有 5 间档口经营区划三至
3、六层：仓库和写字楼七层：仓库和花都物业管理处八至九层：仓库和写字楼十层：加工厂。经营特色中高档女装客流状况辐射区域消费人群特性经营档次地理位置交通状况合作方式档口数量及户型日均6280 人次， 2011-4-1统计 (晴天，五个入口，营业时间：8:00-18:00)10:08-10:13 时段： 62 人次14:05-14:10 时段： 50 人次16:10-16:15 时段： 45 人次全国（基本为国内订单，珠三角及长三角、港澳台地区，部分销往东南亚各国，欧洲等）消费人群层次中档为主消费原因款色新颖，品种繁多，交通便利，历史悠久中高档女装为主位于虎门寨商圈，毗邻名店，新时代商场，百老汇，连卡
4、佛，时间廊等虎门寨商场可乘 1、6、9、12 、13、 15、 16 路到黄河站下，步行十分钟可到租赁、买断（十年一签） ，商场租赁一年一签档口总数总共： 173 间档口一层总数：111 间档口，主营女装。主流面积：10-28 ，各户型面积及该户其中外围档口 41 间，内围档口 70 间型的档口数量二层 62 间档口，大多为仓库，其中仅有紧挨楼梯口的五间档口营业，其他档口大都关门。主流面积： 10-15 三层 2 间仓库四层 6 间仓库五层 7 间仓库六层 5 间仓库七层 5 间仓库和花都物业管理处（仅一人上班管理物业租金信息）八层 1 间写字楼九层 8 间写字楼十层 1 个加工厂（注：新浪潮
5、一二楼的物业管理处在时间廊六楼）电话： 0769-81611389一层：1 档口：边铺， 3.5 ，20000 元/月（陈小姐， 13922511909 ）E11 档口： 24 ， 16500 元/月（王建华， 13711910828 ）各项收费细则各楼层 /区域租金B5 档口： 15730 元/月C6 档口： 14520 元/月C7 档口： 14520 元/月C8 档口： 14520 元/月C9 档口： 14520 元/月C10 档口： 14520 元/月B10 档口： 14520 元/月B11 档口： 14520 元/月B12 档口： 14520 元/月B13 档口： 14520 元/月B
6、14 档口： 14520 元/月B15 档口： 14520 元/月B16 档口： 12100 元/月B17 档口： 12100 元/月B18 档口： 12100 元/月B19 档口： 12100 元/月B20 档口： 12100 元/月B21 档口： 12100 元/月B22 档口： 12100 元/月（其中 C6 到 C10 ，B10 到 B22 为在物业管理处看到的租金， 他当时在整理租金表格， 而表格未显示档口面积大小， 主流面积是 10-28，物业经理助理冼永城13712619435 ）E11 档口： 16500 元/月24 （陈小姐）主流面积： 10-28 二层：靠扶手梯的档口300
7、0 元一间一个月2B01 15 3000 元/月其他 800 一间一个月， 2A2910m 2 800 元转租转兑经营者构成其他收费项目及收费标准收费方式转租商铺价位转兑商铺价位商户成分/月（物业经理助理冼永城 13712619435 ）商场管理费包括在租金里，每月赠送150 度电费补贴，超过部分按1.1 元 /度计算，一般不会超过规定用电量月付，两押一租A1 档口：边铺，3.5 ，20000 元/月（陈小姐， 13922511909 ）E11 档口： 24 ， 16500 元/月（王建华， 13711910828 ）无厂商、代理商主要品牌名称商户籍贯东莞、潮汕、江西、湖南、大部分为广东人名梦
8、、蜘蛛网站服饰、鑫语时装、奥露斯NOLOUSI总经理组织构架物业部保安部保洁部人员工资保安： 1650 元 （不包吃住， 8 小时工作制早8 点到晚 18 点，陈先生 13902605683 ）保洁： 1300-1400 元（当班保洁员，不包吃住）优势：1 、地理位置及其优越，位于虎门寨主干道，同时毗邻名店，新时代商场，百老汇，连卡佛，时间廊等虎门寨商场易于吸引客流。2、物流发达，有中铁物流、顺发、富源、爱普司、大同等全国有名的货运公司。3、商场银行业务方便，一层有东莞银行。4、保安工作严密，摄像设备实现了全商场全天24小时监控，安全可靠。5、写字楼与商铺上下通道分离，便于人员流动。优劣势分析
9、硬件方面6、临近富民大型停车场，顾客购物方便。7 、商场档口号编列和方向标明确，不易出现错乱感。劣势：1、一层并未设立厕所，使得销售人员、顾客入厕不方便。2 、广告投放没有电视和背投，而是采用传统的广告牌，不够潮流新颖。3 、没有蓄电设施，一旦停电，就无法营业。（我们调研当天就出现了停电现象，整个商场一片漆黑，十分具有安全隐患）4 、一楼通道狭窄，使得客户在浏览和逛商场的时候容易闷，如果形成货物堆积， 将会出现道路堵塞。5、二层装潢缺乏，设施陈旧落后6 、消防并无系统的设备，灭火器露天堆积摆放，不利于防火设施的保护和救火工作的展开优势：1、保全工作到位，实行24 小时实时监控，清洁卫生到位，整
10、体感觉比较整洁2 、一层商户客流量大，商户基本都能盈利，不会出现较多的转租现象3 、商场一层管理到位，商场内不会出现乱摆放的现象，呈现出一片文明购物的景象软件方面劣势：1、 商场正门管理松懈，时常出现拥堵现象。而后门的安保工作不及正门，时常不见后门的保安2、 二层管理、推销力度差，出现很多空仓库，现呈一片衰落景象。3、 商场各档口没有证件、胸牌之类，经常出现人员杂乱的现象业主心态分析发展趋势分析通过这两天到商场进行实地考察， 访谈一些业主还有到商场物业管理处去了解， 基本上了解了新浪潮的概况。 我们通过人员统计法统计，了解到新浪潮日均6280 人次的人流量，算是比较多的，而且现今处于服装销售淡季，到了旺季人流更是不可小窥， 所以出租转让的信息还是比较少的。同时我们到管理处了解到， 现在的月租金处于下降状况，可能是管理处是想留住档主， 这也使得入驻的档主不会轻易搬走。而商场内的做的品牌属于中高档次， 这就不言而喻的把商场的档次提高了，给以后转型买下伏笔。但由于管理的问题，二层并不乐观，二层除了几家开门的档口外， 几乎都是空的，即使那里的租金并不高，二层无法出租， 那就
