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1、按揭工作业主按揭工作概述7 c5 M. c一、按揭工作开展前，与银行建立按揭合作关系0 t3 8 f3 N房产论坛,装修论坛,业主论坛1、) w. f0 Q* C新浪乐居论坛与银行签订按揭合作协议/ h U, O+ 2、2 y$ U6 s- x新浪乐居论坛在房管局注册抵押备案手续。6 _5 M0 Y, T6 t# R( J3、/ y/ ! ( R; C( x) L买房,购房,装修论坛,房产论坛与银行落实操作流程新浪。4、 i, P0 N, o+ q, 与公司各部门协调配合事项：例如客户付款计划方案等。5、新浪乐居论坛. I/ r; 制定出完整的操作流程。7 U) 6 f新浪乐居二、按揭工作流程
2、简述：, K% : w7 z, H% R(15.04 KB)555555.jpg2011-6-3 09:43! F7 I, z- k# q6 q* V4 v, J9 e( h. n房产论坛,装修论坛,业主论坛% 9 P C! N+ a新浪乐居论坛1、基本流程：客户在按时缴纳30%房款后，财务部开出收据，并将收据复印件交客服部，客服部落实商品房买卖合同签订及按揭合同的签订。并将已制作好的商品房买卖合同和按揭合同进行盖章、请款、送房管局办理鉴证手续和抵押备案手续。抵押完成后，银行发放贷款。* 9 p, p5 W房产论坛,装修论坛,业主论坛 2、实际操作中决定按揭速度的原因概述：xinxiang.b
3、bs.h O; j外部（按影响的比重排列）：, h( P4 q8 Q买房,购房,装修论坛,房产论坛（1）客户签约和资料收齐的速度3 L0 E) w# 9 _新浪乐居论坛（2）按揭银行审批的速度+ A$ : ! | g3 （3）营销办理合同签证和抵押备案证明的速度（一般为4天）。买房,购房,装修论坛,房产论坛# f( H* g N+ （4）客服部、银行之间资料交接的速度买房,购房,装修论坛,房产论坛% $ + A2 Jxinxiang.bbs内部：& p( i5 N e% f) K, 7 i2 k房产论坛,装修论坛,业主论坛（1）签约后客户资料整理的时间买房,购房,装修论坛,房产论坛% 1 a
4、P/ d（2）办理合同内部签章的时间新浪乐居论坛( d 4 A2 z! W, ?/ （3）办理手续时涉及请款审批及提款的时间a按揭人员应掌握的工作方法：新浪1、1、11 Z. B% i) H( 买房,购房,装修论坛,房产论坛1、掌握按揭各环节细节，制定合理方案，灵活变通处理方法，保证在不同情形下都能维持高效率。2、* - 4 M新浪乐居- W$ O/ 注重信息记录，合理设置台帐，快速统计准确信息，掌握全面情况，做到点面结合。 a( P! 1 3 d新浪乐居3、注重内部沟通，预先安排工作，缩短内部工作消耗的时间。+ e& g8 d% e5 4、及时完成每天的工作，对无法处理妥当的问题，迅速向上级
5、反映，并及时落实解决方案。新浪乐居! & x( 7 0 I0 A( J& o5 u房产论坛,装修论坛,业主论坛三、按揭流程细述：d) g m% c/（一）签订认购书4 9 F; _O! t / M新浪乐居论坛在商品房预售许可证范围内的楼宇，在销售时，客户下定金后即签署认购书。认购书中规定了客户的首期款日期、签署商品房买卖合同及按揭合同的时间，因此客户签署认购书后，即为按揭工作的开展提供了基础依据。在此环节中，按揭人员应积极掌握完整的数据，一方面着手准备按揭工作的开展，另一方面，为资金回笼的预测提供依据。新浪乐居# L4 D( q+ f3 e房产论坛,装修论坛,业主论坛+ u6 m. 8 ?注意
6、事项： Y/ P# E8 1、认购书中约定的第一、二期首期款支付日期、金额等数据直接影响到按揭工作流程的各个环节。因此，在楼盘开始销售前期，应与销售部门进行紧密的协商，必需使按揭客户在签订认购书开始，对按揭的进程已有明确的要求。% _. j7 x: i/ U2、客户若中途变更付款方式或增减名等关键数据，需要更新认购书，旧版本必须及时注销，避免在日后办理手续时发生错误。* F. K( 6 a( x& e1 s房产论坛,装修论坛,业主论坛（二）客户支付30%首期房款! u, E1 m+ W3 5 p. 7 工作流程：买房,购房,装修论坛,房产论坛o C0 b) f3 M! 1 f) j1、客户在签
7、署认购书后，七天内交付30%的首期房款（及契税、印花税及相关代收费用），客户在缴交以上款项后，要求客户在三天内到客服部办理商品房买卖合同及按揭合同的签署手续。买房,购房,装修论坛,房产2、客户交款后，财务部即时将已交款客户名单通知销售部门，销售部门将这些客户的认购书原件送交客服部，通知客服部着手准备及联系买卖合同及按揭合同的签署工作。新浪乐居2 3 w+ E; 3、按揭人员在客户缴交首期款后，需准确登记台帐，并跟踪登记客户的签约情况。( V7 m# $ |房产论坛,装修论坛,业主论坛% l$ b9 h! a! 注意事项：买房,购房,装修论坛,房产论坛0 B8此环节涉及财务部及销售部门的沟通，按
8、揭人员应灵活根据各部门的情况，积极协调配合，改进其中的操作办法，保障工作的准确，高效，顺畅。又能掌握准确的数据和进程。新浪乐居论坛+ k4 U! l4 7 Q* lvV2、客户在交首期款后，财务部即开出正式发票交客户，因日后办理房产证时对发票的格式及内容有一定的要求，按揭人员必须掌握其中要求，对开票人员进行指导或必要的核对，为日后工作打好基础。/ t8 F $ T/ H( ?9 P! ( R新浪乐居3、按揭人员必须在此环节开始登记完整准确的跟踪台帐，台帐格式应合理及完善。 B- w4 e+ F& O1 , G. x4 （三）、商品房买卖合同和个人购房借款合同的签署工作房产论坛,装修论坛,业主论
9、坛% o8 x) C; y1 F工作流程：( & E3 ! W9 i1、客户在交齐30%首期款后，三天内到客服部签署商品房买卖合同和个人购房借款合同。客户携带按揭所需资料到场后，客服部核对其相关凭据无误后，解释相关条款，并由客户签署。客户可在签署买卖合同后即时办理按揭资料的签订手续，签署个人购房借款合同、借据、个人贷款申请表、个人贷款调查审批表等资料的签名手续。客服部签约人员需解答客户提出的各种疑问，顺利完成签约过程。新浪乐居3 X32客服部将已签约的客户名单送交销售部门及财务部门。! g. I: q/ q m1 C3、客户签约完毕，客服部对按揭客户的资料进行审查后交按揭人员作好信息记录， ;
10、 ) r6 F& 并把商品房买卖合同和个人购房借款合同送公司签名盖章，之后将签名盖章完成的合同及相关的客户档案送交银行审批。新浪乐居论坛! v9 e) J 注意事项:3 s$ u5 + t- i* |: E新浪乐居论坛1、客服部在客户签约前要通知客户带齐所有按揭所需资料，避免在签约后资料迟迟未交齐的现象，影响按揭工作的进程。) k q$ b8 ?新浪乐居3、买卖合同鉴证手续的办理受房管局的时间限制：因房管局规定客户在签名后，必须在一个月内送入房管局鉴证。因此在签署商品房买卖合同时，应避免客户填写日期，日后由发展商填写，解决该时间限制的问题。9 ! Q. k* y3、合理安排资料批次：一般说来，
11、对以上连续发生的业务，工作频率越高效率越高，因此如何制定合理的工作频率工作批次，是我们需要灵活掌握和调整的。在保障尽量提高工作效率前提下，要根据各部门的工作特点，积极与各部门展开沟通和协商，预先协调安排，合理制定工作批次，达到持续高效的运作。u& L tB b; ( v* V房产论坛,装修论坛,业主论坛4、为加快按揭速度，先出具收据复印件：一般情况下，银行要求客户交完首期款后才允许审批及发放贷款，这对发展商的资金回笼速度带来很大影响。为了解决此问题，一般采用以下方法：买房,购房,装修客户在办理按揭时首付款不足30%的情况下，发展商预先开具客户剩余部分的首期款收据复印先行交予银行。使银行可以开展
12、正常的贷款审批程序，缩短按揭回款的时间。但由于该收据是超前开具的，对该收据的处理应非常谨慎，避免为公司带来资金风险和纠纷，因此我们一般在收据的付款方式中填写“银行转帐”方式。: u M( s- t. h买房,购房,装修论坛,房产论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛 b: M按揭跟踪! A! N0 n新浪乐居在按揭的申请和审批过程，按揭人员需及时跟踪按揭办理情况。主动联系银行、及时掌握情况，协调处理。迅速整理逾期名单，与销售部门一起催办。使得催办工作及时，不拖延，不遗漏。并应经常和销售部门协商，制订完善的催办管理方案，保证按揭在预定时间内尽快完成。（四）、办理合同鉴证和抵押手续+ e5 i* e.
13、j% f房产论坛,装修论坛,业主论坛银行审批通过的合同由客服部交公证处公证后，送房管局进行合同鉴证和抵押备案手续。+ p# W2 7 I9 f# E房产论坛,装修论坛,业主论坛按揭贷款属于抵押贷款，一般情况下，银行要求办妥按揭房产的抵押手续后才可发放贷款。抵押办妥后，通知银行放款。& l. Z& B; S6 rk- t& U! Q$ B3 8 a新浪乐居论坛工作流程：6 M( k7 S- ?买房,购房,装修论坛,房产论坛1、客服人员将已公证的商品房买卖合同和银行已盖章的个人购房借款合同等相关资料送入房管局办理合同鉴证和抵押备案手续，并交付抵押登记费和他项权证工本费，取得收件单，在4天内，客服人
14、员从房管局领出抵押备案证明，抵押手续办理完成。买房,购房,装修论坛,房产论坛* _; r1 ?4 I+ F2、客服部向财务部开具抵押登记费明细单并着手办理请款工作。注意事项：房产论坛,装修论坛,业1、 抵押办理的速度直接关系到放款的时间。因此按揭人员必须紧迫跟踪该手续的办理情况。从取回收件单起，就积极联系银行，做好发放该批贷款的准备。房产论坛,装修论坛,业主论坛6 g2 M: T: b o/ l g2、抵押登记费虽然在数天后才支付，但提前进行申请和操作，有利于提高效率，但需注意其金额应核对准确。9 Z$ c+ u+ y0 K! Y. o房产论坛,装修论坛,业主论坛3、领取抵押备案证明后，按揭人员应马上通知银行抵押已办妥，可尽快发放贷款。而不应当等资料移交银行后，才进行贷款发放工作。按揭人员在此过程中，要主动掌握情况，积极协调工作，保障放款时间。. hq. X3 5 B+ _1 l* mo新浪乐居论坛（五）、银行发放贷款0 R# J
