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1、 弘煌依云九街区物业管理服务项目 招标文 件招标单位：重庆弘煌房地产开发有限公司二一三年十一月七日工程名称: 弘煌依云九街区招标单位: 重庆弘煌房地产开发有限公司工程地点: 招标组织形式：自行 招标方式：竞争性谈判（议标）项目分类： 物业管理 【弘煌依云九街区】概况及招标情况说明第一章 总则【弘煌依云九街区】由重庆弘煌房地产开发有限公司开发，座落于 。本项目建设用地 平方米，建筑总面积 平方米，包括地上面积 平方米、地下面积 平方米。项目主体为 幢高层住宅。项目总户数为 户。项目交付时间为 年 月 。 根据物业管理条例、建设部物业管理招标投标管理暂行办法等文件要求，决定采用竞争性谈判、议标招标
2、方式选聘物业管理公司。一、【弘煌依云九街区】规划建设基本情况（一）总占地面积： m2。（二）总建筑面积： m2。地上建筑总面积 m2，其中住宅面积 m2，商业用房面积 m2，物业管理用房面积 m2。地下建筑总面积 m2（包括机动车停车库面积 m2）。（三）车位情况：车位数 个。(地上 个，地下 个)（四）公共设施及公用设备：绿地率： %容积率： 总配体量：住宅总户数 户建筑层数： 幢 层， 幢 层， 幢 层， 幢 层；主要设施及设备情况：（1） 生活给水系统市政供水： 绿化、社区、商业市政直供，住宅二次加压 ，有水泵房 个 ，有 台变频泵，每台功率是 KW。（2）生活排水、排污系统、雨水系统生
3、活污水与雨水、室内粪便污水与洗浴废水分流排放；住宅厨房排水设 置 排水立管。有化粪池 个，生化池 个。（3）管材室外生活给水管：户外市政接入总管管径 ,材质为球墨铸铁管,管道、管件及阀门的工作压力为 MPa。户内接入管管径 ，材质 管。室外生活污、废水：管径 ,材质双壁波纹管;雨水管管道 、材质双壁波纹管。室内生活污、废水管：卫生间污水立管管径 ，废水立管 ，厨房废水立管 ，材质均为 管。（4）供配电系统电源等级：电梯、应急照明，室内汽车库中的消防泵 个、每个 KW。室外消防泵 个、每个 KW。喷淋泵 个、 每个 KW。正负压排烟风 机 幢 个、每个 KW、 幢 个、每个 KW、 幢 个、每
4、个 KW、 幢 个、每个 KW。应急照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为 级负荷；生活水泵、潜污泵、客梯、梯间照明为 级；其余设备用电为 级负荷。配电房 : 幢 层设停电备用发电系统( KW柴油发电机组)机房 1 座、设变电专用配电房 座、设开闭所 座。（5）照明系统1幢 KW、 2 幢 KW、 幢 KW、 幢 KW、吊一、吊二 KW。（6）防雷接地系统三级防雷，采用联合接地体，接地电阻不大于 欧姆。（7）消防电气系统火灾自动报警系统：在地下车库及各楼层设火灾自动报警系统；灭火联动控制系统；采用总线制系统。消防控制室设于吊一层车库入口。（8）弱电系统电话通信系统：住宅电话每套配设 门用户终
5、端，共计电话终端 门；有线电视系统：每套配设 只电视用户终端，共计电视终端 只；门禁可视对讲电话系统：每套配设 只可视电话用户终端，共计可视对讲电话终端 只。保安视频监控系统：与消防控制室在同一位置，有 只电梯视频监视摄像头，两只大门视频监视摄像头。（9）电梯： 台， 幢、 KW， 幢、 幢 KW。（10）人行出入口 个，消防出入口 个，车库出入口 个。（11）住宅全部清水房。（12）小区内设 部活动健身等设施。二、【弘煌依云九街区】的物业配套设施设备保修期限物 业 保修期限：按国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定由 保修。保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位
6、根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位三方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理服务事项 (一) 管理服务内容1、公共区域安全秩序管理和消防安全管理2、公共交通与车辆停泊的管理包括：小区出入口、区内道路的交通管理与秩序维护；停车场车辆停放秩序管理。3、共用部位和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理包括：小区出入口、区内道路、行车道、消防控制室、停车库设施和共用设施设备使用的房屋等4、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理包括：共用的上下水管道、落水管、高压水泵、天线、供电线路、通讯线路、消防设施、监控设施、公共照明、强弱电线
7、路、供气线路、计量表截门、阀门、变配电、化粪池、直来水管井、雨水管井和井盖等5、公共区域日常环境卫生的管理包括：公共场所、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运、化粪池的定期清理、门前三包等。6、绿化管理包括：小区内公共绿地、花木、草地的定期修剪；洒水、打药、除虫、施肥、移栽、补栽以及绿地内及建筑物周边的清扫。7、综合服务管理包括：接报维修、投诉处理、装修管理、业主档案建立及管理、特色服务、有偿特约服务、社区文化建设管理、商业用房的管理、停车库管理。8、有关的其他管理事项包括：建立管理规章制度、经费收支预算、物业管理服务工作计划的制定和组织实施、业主信息反馈的收集整理、财务管理。搞好社区管理服务工
8、作的设想和措施。（二）管理服务要求1、基本要求（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 （2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 （3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 （4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 （5）管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 （6）公示12小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。 （7）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 （8）按合同约定规范使用住房专项维修。
9、（9）每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见，满意率 80% 以上。2、房屋管理（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （2）根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 （3）每周巡查 1 次小区的每幢房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 （4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的
10、装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每 3 日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 （5）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 （6）各幢楼房及单元（门）、户有明显标志。3、共用设施设备维修养护（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 （2）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 （3）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程
11、及保养规范；设施设备运行正常。各种水泵均要保持在良好的技术状态，并负责对二次供水泵的保养、加油和定期的水质检测，确保水质达标。单机的故障排除、保养、维修时间不超过8小时，非长期运行的柴油发电机和其它设备每月检查启动一次、每次不低于规定时间。在停送电过程中认真执行各项规章制度，正确地运行道闸操作。 （4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。定期督促电梯维保单位对电梯设备进行检修，确保运行安全。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者
12、更新改造。（5）载人电梯早 6 点至晚 12 点正常运行（其中每幢楼房应保证有一部电梯24小时运行和直通车库）。 （6）配电设备管理、高低压配电室坚持24小时值班，主管人员负责配电室的全面工作，接受和执行调度命令，审查运行记录。值班人员要认真填写记录，定期定时抄写电流负载及电度表计量读数。（7）定期检查消防设施、防雷设施，保证不发生火灾、雷灾事故。消防设施设备保证完好，可随时启用，消防通道畅通。 （8）路灯、景观灯、楼道灯、车库灯完好率不低于90% 。 （9）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。4、协助维护公共秩序（1）小区主出入口 24
13、 小时站岗值勤。（2）对重点区域、重点部位每 3 小时至少巡查 1 次。 （3）对进出小区和车库的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行及停放车库。 （4）对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。（5 ）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。5、保洁服务（1）按幢按层、设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运 1 次。 （2）小区道路、停车场、绿地等每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次，每周拖洗 1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。
14、（3）定期地清理水管、排污管、管井和化粪池、生化池和楼顶水箱。区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查 1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。（4）二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。（5）根据小区实际情况定期进行消毒和灭虫、灭鼠除害。6、绿化养护管理（1）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，修剪整齐美观。 （2）定期清除绿地杂草、杂物，花草树木长势良好。 （3）适时喷洒药物，预防花草，树木病虫害。确保乔木花草不死枯，长势良好。 （4）适时组织浇灌、施肥和松土。 （三）法律政策及合同规定的其它事项。（1）法律、行政法规另有规定的，从其规定四、物业管理资金来源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将足额上缴重庆市房管局物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房：招标单位与中标企业签订物业管理服务合同，并督促开发商按照物业管理条例规定的比例配置物管用房移交给中标单位。（
