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1、上海市政府采购中心物业管理需求编制参考格式一委托管理物业概况本物业基本情况物业名称： 物业类型： 坐落位置： 市 区 路（街道） 号四 至：东 南 西 北 占地面积： 方米，其中绿地面积 平方米。建筑面积： 平方米，其中:办公楼 平方米（多层 ，高层 ，其中地下 ）；礼 堂 平方米（多层 ，高层 ）；其他 平方米（多层 ，高层 ）；停 车 场 平方米； 。餐厅 处，其中：小餐厅 处， 平方米；大餐厅 处， 平方米；厨房 处， 平方米；厨房设备情况： （简介）带电梯办公楼共 栋，办公楼单位 套，建筑面积共 平方米；不带电梯办公楼共 栋，办公楼单元 套，建筑面积共 平方米；其它 。公用设施、设备及
2、公共场所（地）情况：1、院区车辆出入口 个，人行出入口 个；2、道路、车行道 平方米，人行道 平方米；3、绿化面积 平方米，园林建筑小品 座，水域 平方米；4、污水管长 米，污水检查井 座；雨水管长 米，雨水检查井 座，雨水进水井 座，化粪池 座；5、路灯 盏，地灯 盏，草坪灯 盏，其他照明设施 ；6、垃圾箱 个，果皮箱 个，垃圾房（或垃圾中转站）建筑面积 平方米；7、体育设施 ；8、休闲设施 ；9、停车场：室内停车场 个（分楼描述），面积共 平方米，停车位 个；露天专用停车场 个，占地面积共 平方米，停车位 位，露天零散停车位 个；自行车停车位：自行车停放设在 。10、电梯 台，功率 千瓦，
3、品牌型号 ，启用时间 ；（分楼描述）11、配电房变压器 台，容量共 千瓦，品牌型号 ，启用时间 ；发电机组功率 千瓦，品牌型号 ；启用时间 ；12、生活蓄水池 立方米，消防水池 立方米，消防水箱 立方米；生活水泵 台，功率为 千瓦/台，启用时间 ；排污水泵 台，功率为 千瓦/台，启用时间 ，消防水泵 台，功率为 千瓦/台，启用时间 ；（分楼描述）13、消防自动报警系统情况及消防灭火器配备情况 ；（分楼描述）14、智能化系统 ；（分楼描述）15、其他设施设备情况（分楼描述） 。16、业主方提供物业管理用房面积 平方米，其中办公房 间；工作间 间；仓库 间。 2、各楼宇各层功能分布情况 （一）1号
4、楼地下2F：汽车库、 地下1F：设备用房（高压配电、冷冻机房、换热器房、锅炉房、水泵房、自备发电机房、污水处理房）洗衣房、布件仓库、自行车停车位、汽车库、自行车停车位、职工浴室、停车库、车库进出口门厅及收费处、保安更衣室、司机等候室、服务中心活动室。 1F：大厅、。 2F、3F、4F、。请说明各层作用，公共区间（大厅、餐厅、会议室、活动室、休息室、接待室、阅览室、图书馆、卫生间、洗浴间、机房等）面积，办公室、仓库等间数和进驻单位等： （二）2号楼。3、餐饮情况需求保证一日 三餐，供应总数约 人的用餐要求。其中早餐供应时间为： ；约 人用餐；午餐供应时间为： ；约 人用餐；晚餐供应时间为： ；约
5、 人用餐；（另外说明节假日开放情况要求和大约各餐用餐人数）二、委托管理物业管理要求（一 ）建筑物日常维修、养护、管理（ 元以上维修另计） 1、办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等日常养护维修。 2、大修、装修的施工管理配合与相应水电使用管理与安全管理。服务标准：确保办公楼（区）房屋完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；墙地面有碎裂、断裂或缺损的，应在规定时间内安排专项修理。根据房屋实际使用年限和使用情况定期进行安全使用检查，做好检查记录。发现问题及时向业主报告，提出方案和建议经批准后组织实施。遇紧急情况，应采取必要的措施。及时完成各项零星维修任务。项零星
6、维修时间不超过24小时，合格率应为100%。对房屋日常维修、养护记录完整。（二 ）公共设备维护、保养（设备定期专业维修及 元以上维修另计） 公共设备维护、保养的范围：保安监控、消防监控、中央空调机房、计算机机房、电梯机房、电梯、泵房、锅炉、配电房、二级生化、给排水、复盖面办公区域所有建筑物设施、部门。有专业或资质要求的工作岗位，其从业人员必须符合国家与上海市相关要求。 1 给排水、供水系统： （l）、建立正常用水、供水、排水管理制度并根据实际使用情况制订年度设备、设施管理、维修保养计划及总体节能计划； （2）、节约用水，防止冒、滴、漏，大面积跑水事故的发生； （3）、保持供水系统的正常运转，定
7、期检查水泵运转情况； （4）、保持水池、水箱的清洁卫生，防止二次污染； （5）、定期检修维护供水系统管路、水泵、水池、水箱、阀门、水表，保证其正常运转； （6）、保证排水系统的正常运转，防止阻塞；（7）、停水预先通知业主及用户，以便做好安排。服务标准：每日一次对给水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健
8、康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。 及时发现并解决故障，维修合格率100；给排水系统发生事故时，维修人员在10分钟内到达现场抢修，一般事故的抢修做到不过夜；一年内无重大管理责任事故；根据现场情况，制定事故应急处理方案；制定停水、爆管等应急处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或直接从江河取水。做好节约用水工作。 2 电梯系统： （1）、根据电梯的图纸资料和技术性能制订电梯安全运行和维修保
9、养的规章制度。 （2）、电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行管理和定期检查、维护、保养。 （3）、健全电梯设备档案及修理记录；做（安排）好电梯安全年检工作。 （4）、保持电梯轿厢（包括厢内）、并道、底坑、机房及各梯整流控制柜的清洁。 （5）、保证所有电梯照明及内选外呼、层楼显示的巡视和修理。 （6）、密切监视和掌握电梯的运行动态，及时做好需变动的电梯运行的调度、管理工作。服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
10、电梯由专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理，机房内温度不超过设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯出现故障，接到报修后专业维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设施完好率达到100。 3、 机电、照明及自动化系统管理： （1）、对办公楼(区)供电系统高、低压电器设备、明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修并根据实际使用情况制订年度总体节能计划。 （2）、建立严格的配送电运行制度和电气维修制度。 （3）、供
11、电和维修人员持证上岗。并配主管电气工程师。保证24小时有人员值班，做到发现故障、及时排除。 （4）、保证公共使用的照明、指示、显示灯完好；电气线路符设计、施工技术要求，线路负荷要满足用户的要求、确保发配电设备安全运行。 （5）、停电限电事先出通知、以免用户措手不及。 （6）、对临时施工工程有用电管理措施。 （7）、发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，及时切断电源。 （8）、负责对路灯、庭园灯电源的操作，保证供电正常。 （9）、确保办公区域内所有公共及专用照明灯管灯泡完好，发现损坏，及时调换。（10）、负责办公楼（区）楼音源、服务器、喇叭正常使用及维修保养工作。 服务标准：对供电范围内的电器设备
12、、仪器仪表定期巡视维护和重点检测，按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，一般故障排除时间不超过2小时，零维修合格率100；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电完全；管理和维护好办公楼(区)灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99、弱电设备完好率达到98。每年雨季前对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施； 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决；每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。 4、 消
