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1、目录1第一章 投资环境分析2一、房地产在国民经济中的支柱地位和作用(一)房地产业对经济增长的贡献 1998 年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从 1998 年到 2007 年，房地产行业增加值从 3454.5 亿元上升为 11854.3 亿元，年均增长 14.7，高于国民生产总值的增长速度。1998 年到 2007 年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对 GDP 增长的直接贡献率从 6.32上升到 11.56，年均 9.15。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998 年到 2007 年房地产开
2、发投资对 GDP 增长的间接贡献率从 8.71上升到 15.93，年均 12.61，房地产开发投资对 GDP 增长直接贡献率加间接贡献率由 1998 年的 15.03上升为 2007 年的 27.49，成为对经济增长贡献最大的产业。要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要房地产繁荣，房地产投资每增加 1，就可贡献 0.275 个百分点的 GDP 增长率。房地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。(二)房地产业对投资增长的贡献对经济增长贡献 40的是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重最大，高达 20以
3、上。以固定资产投资对经济增长贡献 40计，房地产投资对经济增长贡献高达 8，是符合国际标准定义的主导产业。(三)房地产业对消费增长的贡献消费对经济增长贡献 37，房地产销售额近 5 年平均占全社会消费品零售总额的23.5，是占消费份额最大的行业。在全球经济危机日益加深的环境下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择。(四)房地产业对进出口增长的贡献房地产业对进出口的贡献表现在扩大进口、降低过高的贸易顺差、平衡国际收支。2008 年房地产业投资中包含了近 1.5 万亿建安成本，高端豪宅采用大量进口的石材、铝合金材料、卫生陶瓷材料，约占 8建安
4、成本，近 1200 亿元。(五)房地产业对就业增长的贡献根据国家统计局数据，1998 年我国房地产从业人员为 94 万，到 2007 年这一规模达到了 166.5 万，年均增长 6.6，比同期我国全部就业人员的平均增速(1.0)和第三产业就业人员平均增速(3.1) 分别高出 5.6 和 3.5 个百分点，体现了对增加就业的推动作用。更重要3的是，通过带动相关产业的发展，房地产业对其他产业的就业增长也发挥了积极作用。2007 年我国与房地产业直接关联的建筑业、建筑装饰业就业人数分别为 3085 万人、1400万人，住宅行业每吸纳 100 人就业，可带动相关行业 200 人就业。由此估计，我国与房
5、地产业相关的就业人数约 1 亿人，分别占到 2007 年全国就业总人口及城镇就业人口的近 1/7和 1/3。(六)房地产对产业的拉动作用房地产在经济中的支柱地位最外在表现就是对上下游相关联产业的链条长，长达 60 多个关联产业，近 300 个细分行业，拉动力非常强大。与房地产关联度排在前五位的分别是:金融保险业:2008 年 13 季度，中国对房地产开发商融资贷款高达 2 万亿元，对住房销售贷款 3.3 万亿元，占整个信贷总额的 16.8，住房按揭成为银行安全性高、盈利能力强的主业之一。商业:房地产的 80住宅项目都有住宅商铺，作为商业地产项目的大型购物中心、酒店、写字楼等都会增加商业经营，促
6、进商业消费。建筑业:房地产开发成本中，有近一半是建安费用。 2008 年 3 万亿元房地产开发投资，1.5 万亿元会直接间接转化为建筑业营业额。建材、装饰装修业:房地产开发原材料需求直接拉动建材业。据统计资料，钢材新增产量中的 60用于房地产项目开发。家具、家电制造业:全部酒店、写字楼、商场、住宅都创造各类家具、家电的巨大需求，房地产是拉动这些产业发展的主要驱动力。据华东师范大学魏润卿的研究，中国房地产对相关产业带动系数为 1.42，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。( 七 )房地产业对财政收入的贡献房地产开发企业对财政收入的贡献分三大类:一是土地出让金。2007 年房地产开发企
7、业向地方财政交土地出让金 1.3 万亿元，当年地方财政总收入 2.27 万亿元，土地出让金占地方财政收入 57.2、占房地产开发企业总支出的 30.36、占房地产开发企业总成本的 42。二是房地产开发企业交财政的税收。据全国工商联房地产商会的调查，2008 年房地产企业向政府交纳的税收占房地产开发企业总支出的 19.06。4三是政府向房地产开发企业收费。占房地产开发企业总支出的 10左右。土地出让金、税费三项合计流向政府收入占房地产开发企业总支出的 59.42，房地产开发企业对财政收入的贡献度达到房地产总支出 60的高比例。地方财政收入总量至少 60左右投到各城市的基础设施建设、旧城改造、民生
8、工程中。以 2007 年 1.3 万亿元土地出让金计，转化为地方投资 7800 亿元，如以 1:3 财务杠杆计，实际当年房地产投资带动了 3.12 亿元社会投资。(八)房地产作为支柱产业的历史考察:以美国为例分析任何一个以市场经济为主体的国家的房地产长期发展趋势，都显现大致相同的规律性发展轨迹，考察世界最发达市场经济体美国 80 年房地产发展的长周期，可以研究判断未来中国房地产作为主导产业的长期发展趋势。从现有的 1929 年2008 年的 80 年数据看，房地产业 GDP 增加值占美国 GDP 的比值一直保持在平均在 810的水平，尤其是在上世纪二战后至 80 年代，基本保持在 10左右，成
9、为美国经济中的支柱产业。分析 1929 年2008 年房地产增加值和美国 GDP 数据的关系可以发现，美国 80 年来房地产增加值和美国 GDP 增长有着高度的一致性。战后 50 多年时间，房地产增加值增长快于 GDP 增长，经历了持续 35 年的较快速发展期，显示出主导产业的明显特征；其后增长速度趋缓，与 GDP 增速接近；最后其增长趋势明显放缓，低于同期 GDP 增长速度，但仍然继续增长，持续时间约 1520 年左右。房地产在发达国家经济长期发展进程中，始终保持着支柱产业地位，中国经济处在发展长周期的加速阶段，房地产业的发展快于经济发展刚刚起步，至少持续到 2035 年，房地产业增加值的增
10、长都会高于 GDP 的增长，是名副其实的经济增长发动机。目前的经济环境与 1997 年亚洲金融危机很相近，不同的是危机范围是全球性的，危机严重程度更深，对中国经济负面影响更大。在这样的外部形势下，如何正确地启动和振兴房地产业，已不单纯是救房地产业自身，同时更重大的意义是带动投资，扩大内需，保障就业，拉动中国经济平稳较快增长。2008 年 11 月 5 日国务院出台刺激经济十项措施，11 月住房和城乡建设部公布 9000 亿保障房建设计划，12 月 20 日国务院颁布刺激房地产的 13 条政策，这些政策目标是加快保障房体系的建设，计划三年投入 9000 亿，解决 1377 万套保障房，以每套 8
11、0 平方米计，总5量 11 亿平方米，三年年均供应 495 万套，年均供应面积 3.6 亿平方米，占 2008 年商品住宅 5.5 亿平方米销售总量的 65.45。已出台的振兴经济政策几乎没有包含对商品住房投资与开发的刺激政策。保障性住房能否带动房地产市场的复兴，国际、国内已提供了可供研究和吸取的经验与教训。2009 年 1 月 19 日，全国工商联房地产商会 REICO 工作室发布了我国部分房地产企业开发费用分析的报告，报告抽样调查了北京、上海、广州等 9 个城市、62 个房地产开发企业的 81 个项目，计算了这些项目的市场成本。在总成本构成中，土地成本占 41.2；在总支出构成中，开发和销
12、售环节税收占 19.06，土地支出占 30.36，两项合计流向政府收入部分占 49.42；在总销售收入中，政府份额(税收土地出让金)占 37.37，企业经营成本补偿占 36.49，企业剩余不是利润占 26.14，政府份额占的比重高于企业剩余 11.23 个百分点；总税收构成:开发环节税收占 11.55，销售环节税收占 88.45，税收占企业总成本的 26.06。在房地产开发企业总支出构成中，土地出让金和税收支出已占 49.42，政府收费占10左右，合计流向政府部分已高达 59.42，其中政府收费是在房地产项目未开发前预交，土地增值税、土地使用税、企业所得税也是预交，这些预征交的税费，不仅加大了
13、企业财务成本，也使房企资金链更加紧张。2007 年四季度以来，深圳、广州、东莞等珠三角城市房价开始下调，2008 年 5 月房价与 2007 年最高点相比回调 36，2008 年底已回调近 50；上海房价 2008 年 6 月已回落23.5，2008 年底回落近 30；珠三角地区相当一部分开发商在按成本价销售，房地产开发企业降价空间已经很小。产业发展环境和前景。房地产是周期性波动行业，行业风险 值在现代产业群中居于高端区。房地产开发企业要经历发展周期的不同阶段: 高投入高利润期、高投入低利润期、高投入亏损期和低投入拨备期。2006 年到 2007 年间，由于市场准入、城市化进程、外国直接投资和
14、资源价格暴涨等多重因素共同推动，房地产价格出现了局部地区的过热和不理性涨势。2008 年经济周期进入下行区间，房地产业和金融业面临着增大的风险，政府稳定房地产市场，应该从成本和售价两个源头入手:一方面房地产企业按照市场规律降价促需；另一方面刚性的土地成本和税费成本需要适当降低，建立合理的、可调整的、符合客观房价形成规律的定价体系。在全球金融危机不断加深、中国经济通缩风险加大的形势下，政府对房地产开发企业6税费作出合理调整，建立符合房价形成规律的价格体系，不仅能刺激房地产业的振兴，拉动经济增长，也会为降低房价 35左右开发商已平均降房价 20，政府降税费引致降房价 15创造必要条件，为社会的稳定
15、与和谐作出贡献。二、国内一些专家对促进房地产业持续健康发展的政策建议促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向、政策配套性强。如前文所述，制定长期保障房建设规划，明确年保障房投资规模为 500800 亿元，保障房范围限于贫困阶层，不应扩大到中低收入阶层，形成泛福利化。刺激住房需求政策要配套、力度要大。在现有已推出的刺激住房需求政策基础上，要补充完善的政策是:明确取消央行、银监会 2007 年 9 月 27 日颁布的对第二套住房的限制，扩大对住房的需求；取消住房交易环节的营业税、所得税限制，鼓励和活跃房地产市场交易；取消对外籍人员购房
16、的限制。全球金融危机已使世界各国无一幸免，各国需求都在萎缩，外需下降，此时坚持对外籍人员购房的限制，只能压缩和降低国内需求，与扩大内需的方向相悖；允许全国各城市政府根据自身房地产市场现状和经济发展现状自行制定、实施配套的鼓励房地产发展政策，特别是鼓励实施购房抵扣所得税政策；允许全国各城市政府制定购房上户口政策；分阶段地持续降低房贷利率。推出大力度刺激房地产投资和商品住宅供应政策。政府应尽量创造良好市场环境，以刺激性政策引导房地产商按照市场规律满足政府期望的目标。面对房地产市场低迷现状，政府刺激政策更应出手快、力度大，配套完整，真正贯彻落实。第一，中央政府层面要清理废除过去 5 年已推出的一系列限制房地产发展的财政、税收、土地、建设、信贷政策，为房地产行业健康发展营造良好的外部环境。第二，清理废除不合理的对房地产开发商征收的税费，降低税费征收比例，政府税费应占开发商
