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1、房地产业一企业的兼并与重组我国房地产业存在的突出问题, 是企业数量多, 规模不经济! 技术含量低,浪费严重! 亏损企业多, 缺乏后劲! 融资能力差, 资金紧缺! 改制缓曼, 方式落后。解决途径之一是企业的兼并与重组。从理论上说, 资本本身固有的内在特征之一, 就是顺应经济走向和市场变化而不断地进行重新组合。以下#仅就此说几点个人认识。一% 房地产企业兼并是发展房地产企业集团的需要党的十五大指出& 国有企业实行的战略性改组, 要“ 以资本为纽带, 通过市场形成具有较强竞争能力的跨地区、跨行业、跨所有制和跨国经营的企业集团。综观世界发达国家, 企业集团都发挥着重要作用。对我国房地产业来说,它同样具
2、有特殊意义。第一,在现代市场经济中, 企业集团发展的过程和生产集中的过程, 与社会化大生产和专业化协作分工发展的过程是相辅相成的。大企业与中小企业共同构成网络联系, 把各式各样的企业联结成一个有机整体, 由此形成产业和市场的内在稳定机能。所以, 大型房地产企业集团的成长可以自动提升行业经济和国民经济的素质, 可以对宏观经济的运行起到抗风险、抗阻力的作用, 增强经济的稳定性, 减少经济运行的周期性波动。第二, 企业集团与单个企业相比具有明显优势, 被誉为国民经济的“ 主力军” 。同时, 这种强大的集团, 正便于政府运用产业政策以促进结构调整。房地产企业集团的组建不仅有利于扩大生产规模, 提高生产
3、集中度, 而且有利于按照专业化协作原则把中小企业有机结合起来, 实现生产要素的优化组合。第三, 大型房地产企业集团拥有技术优势、组织管理能力优势, 而这些优势将使它在房地产业的国际化进程中发挥重要作用。 房地产企业兼并是实现规模经济的需要我国房地产企业数量多, 规模小,行业集中度低。房地产企业兼并可以带来经营上的规模经济。这一规模经济表现在以下几方面&第一, 表现为资金筹措的规模效应。规模小的房地产企业由于资金不足而没法接手大项目, 企业兼并将资金集零为整, 形成规模效应, 有利于大型房地产项目的开发。同时, 兼并后的大企业均较此前之小企业有更佳的资信度, 故也较易获得信贷资金。第二, 表现为
4、市场营销的规模效应。合并能使企业的整体实力得到增强, 从而充实企业市场营销的经济基础。横向和纵向兼并既可以加快房地产开发速度,缩短工期, 又增加了开发物业的数量和类型, 为充分发挥大规模销售网络提供了良好条件。而混合兼并形成的多样化生产企业又可以根据市场的需要, 提供相应的产品和服务。第三, 表现为企业管理的规模效应。兼并的企业虽然管理费的绝对额会增大,但由于开发布局、设备利用、技术开发和营销能力的改善, 加之有更多产品参与分摊, 使得生产单位产品或服务所支出的管理费呈下降趋势。第四, 表现为研究开发的规模效应。企业兼并后, 可将分散的策划人员、技术人员集中到一起, 对项目进行可行性研究, 或
5、对工程技术进行攻关。同时还可通过更大范围内技术人员的优化组合,充分发挥其创造性, 获得研究开发的规模效益。境外有许多极具实力的大地产商,充分体现了这种规模经营的优势。比如,香港的新鸿基在%( () 年仅地价就补给% 亿港元。相对而言, 内地的房地产市场虽涉足者众, 但开发规模多不大, 其佼佼者也才能做到) 万时左右的项目。而在国企改革中组建的房地产企业集团也只是一种平面相加的集合,还没有形成整体规模经营的优势。面对世界级大型地产商进入的威胁, 这种分散化、趋同化与过度竞争的状态, 鱼需迅速改观, 以提升其国际竞争力。三 房地产企业兼并是盘活存量资产的需要兼并的优势之一, 是可以最大限度地盘活各
6、类资产。兼并后, 房地产企业的优质资产与垃圾资产得以剥离, 经营不良企业的优质资产经兼并方重新包装后, 资产迅速增值, 垃圾资产套回的现金则为优质资产的运作提供了资金后盾,于是房产市场中大量积压的存量资产被盘活, 企业的资产负债率也显著下降。同时, 由于兼并方往往是经营得法、运作良好的企业, 容易取得银行支持。%( , 年, 奥嘉花园、奥森公寓因开发商资金不足、工程难以为继, 其时, 华奉房产收购了奥嘉花园, 为旧盘注入了活力, 公司规模也迅速扩张。今后, 随着楼盘上市量增加, 市场竞争加剧, 举步维艰的房地产企业进一步增多, 存量资产兼并收购对整个行业走出困境的趋势性意义将显得更为重大。四
7、房地产企业兼并是疏通房地产开发上下游渠道的需要现代的房地产企业要在市场中赢得竞争优势, 还得具备全方位服务能力。这种企业应当不只是开发房屋的单一性企业, 而应当是集房屋开发经营、销售、物业管理、材料供应、辅助服务为一体的综合性公司。房地产企业可以通过纵向兼并, 将那些生产经营建筑材料、建筑设备、提供中介服务的企业纳入自己的集团之中。这样, 一可保证开发诸环节能实现更好的衔接! 二可使原属上下游之间的市场交易活动全部转化为企业内部的组织管理, 大大减少交易费用!三可通过对原料、销售渠道及用户的相应控制, 减少生产成本和风险。五 房地产企业兼并是实施多角化经营的需要多元经营是化解风险的重要手段,而
8、企业兼并则是实现多元经营的重要途径。就新黄埔集团涉足基因工程业可见,多元经营战略已成为大中型企业适应新形势、开拓新市场的必然选择。开展多元化经营, 有两种可供选择的途径& 一是在内部原有基础上, 增加设备和技术力量, 逐步向其他行业扩展!二是从公司外部兼并其他行业公司, 这是更便捷的途径。多角化兼并具有形成更大的规模经济、集中资本向高新技术领域扩张等作用。并且, 房地产企业采用兼并方式进入新的生产领域时, 由于兼并没有给行业增添新的生产能力, 短期内行业内部的竞争结构保持不变, 引起价格战或报复的可能性大为减少, 由此降低了进入新行业的壁垒。六 房地产企业兼并是房地产企业迅速进入资本市场的需要
9、目前, 房地产企业面临着众多困难,包括负债比率高, 应收帐款难回收, 大量商品房空置, 有效需求不足, 融资渠道不畅等, 仅靠企业自身的力量来解决这类问题的希望渺茫, 这就客观地要求与资本市场建立密切联系, 借助外部力量包括资金、技术、先进的管理模式、新颖的经营理念与高效的经营模式等以盘活资产存量, 提高资产质量, 完成资产重组, 逐步走出困境。房地产企业资本经营战略的基本思路是充分利用资本市场进行融资、兼并、收购等, 前提则是企业成为上市公司。在现在上市受的背景下, 房地产企业首先以最低的成本兼并收购一个壳公司, 壳公司再以发股、配股等各种方式筹资购入买壳方的资产和业务, 买壳方借壳公司作为
10、上市公司的各种优势, 展开新一轮的整合发展, 从而达到进入资本市场的目的。七 房地产企业兼并是其他行业的企业迅速进入房地产业的需要目前, 我国房地产上市公司较少,且其新股发行受到颇为严格的控制。在上海仅有兴业房产、新黄浦、浦东金桥、众城实业、外高桥、陆家嘴、中华企业、珠江实业、商业网点等( 家, 在深圳则有深万科、深振业、世纪星源、深物业、深天地、深深房、深宝恒、深长城、南油物业、深中侨、深万山等% 家。正因为此, 这些房地产上市企业成为二级市场兼并收购的主要目标, 其中某些不具有规模经济或不具有竞争优势的企业更是成为可资利用的“壳”资源。一些“ 鳖鱼型” 全国性集团公司瞄准了这些“壳”资源, 通过控股兼并收购大举染指房地产业, 并决定以此作为集团利润新的增长点。最典型的例子, 即上海房地产业 买壳上市” 第一案例& 中远入主众城, %( (. 年, 月中远上海 置业斥资%#) 亿元受让了上海众城实业股份有限公司+ /#. 0 的股权, 成为该公司的第一大股东, 顺利实现进入房地产行业的目标。可以断言, 兼并是今后房地产企业优胜劣汰、走出困境的重要途径与主导趋势。请浏览后下载，资料供参考，期待您的好评与关注！
