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1、xx新区住宅市场项目可行性分析报告xx新区住宅市场项目可行性分析报告 一、总论1、项目建设背景 xx新区xx镇农工商总公司下属的xx房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个江苏省的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。xx镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据xx的城市总体规划发展以及新区xx镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个xx重要的住宅区。本公司经过对xx全面认
2、真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据xx目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足xx市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。2、项目概况 该地块位于xx新区何山路和塔园路交叉口。紧接xx科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有何山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2、0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保
3、障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。二、xx市介绍 xx位于长江三角洲中部、江苏省东南部，东经l195512120 ，北纬30473202 之间。东邻上海，西傍无锡，南接吴江，北依长江，面积8488、42平方公里，占全省面积的8、27。市区392、3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14、2平方公里。所属六县市面积为：常熟市1094平方公里，张家港市772、4平方公里，太仓市620平方公里，昆山市864、9平方公里，吴县市1257、42平方公里，吴江市1092、9平方公里。20xx年，xx市完成国内生产总值1760
4、亿元，经济总量在长江三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580、53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14、2%；实现财政收入20、5亿。正在启动二期开发。三、xx市住宅市场分析1、20xx年以前xx市住宅市场分析 在这之前，xx市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/ m2，而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政
5、府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。2）、整个xx的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。3）、居民居住观念没有改变。大多数xx人认为，过了苏杭大运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为xx新区是一个工业区，不适宜居住。同时，xx镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。4）、消费观念也限制了整个xx市的房价。许多xx居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用
6、剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使xx房地产更上一个台阶。2、20xx年以来xx市住宅市场分析20xx年是xx房价飞涨的一年。20xx年10月份，xx市土地全面实行招投标。这对于xx整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。1）、xx强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，20xx年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走
7、上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。3、xx新区住宅市场具体分析（下部图表略） 五、结论与建议1、用分期开发的方法进行本项目的开发。一方面是为了降低项目的风险，另一方面是降低资金的压力；2、做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础之上的，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等方面，杜绝规划设计单调，缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档消费群，减少项目风险，提升楼盘形象。（此报告共3、58万字，下部暂略，需要全文付费后请致电本站400-666-0712或联系QQ：825231666） 第 5 页 共 5 页
