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1、我国房地产业可持续发展运行机制分析摘要:在国家强势调控下已呈低徊观望之态、渐趋回归理性之路的房地产最近突然“回暖”，一些地方“地王”再现、高端地产交易量价齐升、“金九银十”等炒作之声四起，似乎人们司空见惯的新一轮“报复性 增长”即将来临，房地产再次堕入越调越长的怪圈。我国房地产目前发展正面临严峻的考验，如何抑制房 地产经济泡沫的产生显得至关重要。房地产是国民经济的支柱， 房地产的发展将直接影响中国经济的发展。可见，要实现房地产可持续发展，必须健全房地产可持续发展机制。关键词：房地产业；现状；经济地位；可持续发展；政策建议房地产业关联程度高、带动性强，房地产的可持续发展对整个社会健康发展具有重要
2、的 意义。房地产的可持续发展的内涵是在不损害后代利益的前提下，合理有效地开发利用资源,实现长期持续的产业增长及其结构优化，既保证当代人对房地产的产品及服务的需要，维护 其资源的供需平衡和良性循环，有不损害后代人满足发展需要的权利。一、我国房地产发展现状21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地 产来说，似乎有些寒冷。在最近的一段时间里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列 房地产调控政策，其目的在于抑制房地产的经济泡沫产生，防止房地产不健康的运行发展。 目前，我国房地产业发展主要呈现以下几个特点：（一）房地产行业正在逐步走向市场化1、房地产业开始注重品牌，
3、这是市场化的一个重要标志。更多的地产商开始重视品牌建 设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争 力，促进房地产市场化程度的提高。2、房地产局部投资市场开始形成。我国的房地产市场还 处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，目前的房地产投资额逐 渐增多，一个投资房地产的阶层却正在形成。3、商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不 是福利品这一观念己经接受。4、我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产 业的住房保健机制还不够完善，但我国的房地产开发企业的
4、迅速崛起及成熟，推动了房地产 市场的形成。（二）房地产与资本市场的关系更加紧密我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时 代。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化 程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不 完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况。而另一方面,众多的金融机构乂难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地 产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的 逐渐提高，国家对房地产企业上市融资
5、、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政 策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血 作用。（三）房地产进入微妙博弈时期房地产新政”实施以来，我国房地产市场进入了一个非常微妙的博弈时期，这个博弈的 结果将会对整个房地产行业及其相关产业发展产生极其重要的影响。政府似乎下了决心要整 治楼市乱局，但市场对此却反应不一，普通白姓更是陷入了一片迷茫中。中国大陆的土地价 格是在房地产商与地方政府双头之间的博弈与合谋中决定的。房地产商可以经济适用房项目”为承诺向政府要求低廉的土地资源，在此基础上积年累月地囤积土地，多购置少开发，将 截留的土地作为与政府讨价还价的有
6、力筹码，使自己立于不败之地。展望未来，房地产的发 展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差其远，要做到“居者有其屋”,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。（四）国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作 行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些 政策将促进我国房地产的良性发展。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市 场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进 行调控都起到重要作用。这些政策的颁布将有益于我国经济的发展和抑制房地产泡沫的产生,
7、 使房地产业在稳健的道路上运行。二、我国房地产的重要经济地位及其存在的问题（一）我国房地产的重要经济地位在现代市场经济中，房地产业在国民生产总值中占有很大比重，为经济的发展提供了必 要的经营手段和物质条件，它是经济发展的基础和重要支柱。在战后美国经济发展过程中， 同房地产相结合的建筑业与钢铁、汽车被认为是美国经济的三大支柱产业。房地产业作为国 民经济的支柱产业对经济的发展起着巨大的作用，这是其房地产市场的乂一个显着特点。房 地产具有基础性，房地产是生活资料，人们的生活、休息离不开房地产；房地产也是生产资 料，各种生产活动离不开房地产。房地产消费是拉动消费的第一动力，房地产商品市场化是 消费的一
8、个比例较大的部分。房地产业能创造大量就业机会。房地产的开发建设、房屋的维 修装饰等是劳动密集型产业，能吸收大量的劳动力。房地产交易过程中，咨询、经纪、律师、 保险、评估、测量等乂带动了服务业的迅速发展（二）我国房地产业存在的问题1、房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加, 房地产开发投资占GDP勺比例也逐年增加。房地产市场要建立“以人为本”的开发建设宗旨, 不断满足顾客需要。第二，开发规模快速增长。由于房地产市场购房主体多样，而供应体系 却较为单一，无法满足消费者日益多变的购房需求，这时候就需要房地产商开发适用于不同 阶层的住房，以
9、适用不同消费者的需求。2、地区发展不平衡首先，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在：无论是房屋施工面积还 是房屋竣工面积，东部都占有很大比例；中部的增长速度 （除了销售额）基本处于领先水平, 并明显高于全国平均水平。其次，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况 下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而 略有差异。因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区 虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度 大，经济乂不很发达，所以人均住宅建筑面积最小。3、房价居高不下虽然房
10、地产价格的增长速度趋缓，但价格仍然偏高。由于近几年和未来几年经济结构的 调整，国有企业减员增效，外贸出口下降等因素，居民收入只能低速增长，房价偏高，即使 是经济适用房，普通白姓也负担不起。虽然个人住房贷款额增长迅猛，但广大住房消费者， 特别是中低收入者买房还相当困难。住房消费很难启动，房地产业也很难实现良性循环。尽 管未来住房潜在需求很大，但面对较高的住房价格，居民的实际购买力却是有限的。要实现 房地产均衡、协调发展，控制房价仍是一个重要问题。三、房地产的可持续发展应遵循的原则：（一）协调发展原则房地产业只有通过持续的发展才能满足人们不断提高的改善住房条件的需求。在发展中 适度控制规模和速度，
11、抑制各种不良现象的发生，逐步解决现有的房地产开发中存在的各种 问题。房地产业才能成为拉动相关产业向提高技术含量，产业升级改造方向发展，形成房地 产业同国民经济三大产业良性，协调发展的态势。（二）社会公平原则可持续发展所强调的公平性，包括本代人之间的公平、代际公平、资源利用和发展机会 的公平等方面。重视不同地区发展的均衡性，重视地区间发展的公平性，可以通过政策导向 和税收杠杆等手段加以调节。还应当将改善投资环境作为重点，加大基础设施的投资力度， 促进地区发展的相对平衡，从而实现发展机会在时间（当代人和未来人之间）和空间（不同 城区、不同收入阶层人之间）的公平。（三）合法性原则房地产市场的主体必须
12、遵循法律，合法开展经营活动。这不仅要求房地产商之间的合法 竞争而且也包括房地产商在运行其市场机制时必须遵循相关的法律知识与自我约束。与此同 时，我们也要求房地产购买者在其买房或卖房中要遵循相关的法律约束避免哄抬物价或不恰 当投资。（四）和谐性原则人与自然之间必须保持一种互惠共生的关系，合理利用和保护人类赖以生存的自然资源 和生态环境，处理好人类自身生存发展和保护自然资源的关系才能实现可持续发展。房地产 建设应当以低的能源和物资消耗，高的经济运行效率为根本并确保环境质量的改善和提高。（五）依靠科技进步的原则要依靠科技进步在城市房地产建设中提高科技含量。一是要提高城市基础设施建设中的 科技水平，将
13、新的科学知识应用于建设实践；二是开发新材料以代替耗竭性自然资源的使用； 三是重视新能源和可再生能源的开发和使用，提高能源的使用效率，减少污染物的排放；四 是重视适用技术的整合集成，提高基础设施建设中的科技贡献率； 五是发挥科技人员的作用, 广泛开展国际合作，促进新材料，新技术的引进，消化，吸收。（六）安全性原则防范风险是房地产可持续发展的一项重要原则。在房地产企业运营过程中遇到的环境风 险、流程风险、决策风险，房地产的风险防对加快我国房地产健康发展具有一定的意义。只 有在房地产开发运行全过程中对房地产全程进行安全监督才能防止市场动荡、保证房地产在 良好的条件下运行。四、房地产可持续发展的宏观政
14、策建议（一）从政府角度分析。数年来的调控实践表明，面对各种强大利益群体盘根错节、水深浪高的房地产，调控政 策很难一蹴而就，政府出台后需不断调整，及时保证执行力度和落实到位，必要时还需加大 石去码，否则政策调控将大打折扣，甚至被迫偃旗息鼓。1、建立健全的约束机制政府对房地产市场发展和运行的约束，主要是通过法律手段、行政手段及经济手段来实 现的。目前，不少地方政府已经感受到房价过高的巨大压力，进而采取措施加以抑制。诸如 房产增值税、物业税、禁炒令、期房限制转让、限价售房等等。但是，由于引致房价上涨的 因素是多方面的，而政府出台的措施往往是“单打独斗”，力度不足，因而效果不佳。在房 地产业的发展过程
15、中，政府要处理好行政手段与法律手段、行政手段与经济手段的关系。在 提高体制政策调控的效率的同时，突出市场机制对房地产业资源的优化配置。2、不断完善监管机制和预防机制9月29日，国家有关部委的“五项措施”补充出台，意在为持续升温的楼市降温。此次 要求的更多地则是加大行政监管力度，弥补以前政策出台不及时造成的缺位。首先，应加强 房地产价格监管，进一步完善房地产价格的信息、咨询、监督体系，保证房地产在稳定价格 上运行。政府对房地产的监管不仅限于对资金的监管同时也要对市场的监管，监管部门在要 求继续严格执行差别化住房信贷政策的同时，以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表 授信管理，集团及各成员企业贷
16、款总额不得超过在建工程的五成。房地产的预防首先要做到 风险预防，在房地产动荡不安前及时反馈风险，避免风险给国民经济等方面造成损失。同时，建立健全的预防机制能够及时防范房地产运行时出现不良现象给中国经济发展带来的不利影 响。3、通过宏观调控机制改善房地产发展现状当前房地产存在的主要问题是高房价的风险及其带来的一系列隐患。因此，在制定和实 施房地产市场宏观调控政策时，必须对房地产市场发展的形势进行认真分析，针对具体情况 去制定和实施合理有效的策略，以确保房地产市场持续、稳定、协调发展，从而促进国民经 济的健康发展。（1）培育和发展房地产市场，促进资源的有效利用。（2）保持政策的稳定 性和连续性，这主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费，增加普通商品房有效供给,加快保障性住房建设，加强市场监督和稳定市场。（3）调整开发投资结构，重点发展
