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1、 房地产专业知识80问1、土地的使用年限是如何规定的？凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年；另外，加油站、加气站用地为二十年。2、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？房子一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，但该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该地土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50-70年，自开发商取得该土地使用证书之
2、日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳该土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。3、住宅的“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权，经济适用房亦属于全部产权。4、住宅的“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。5、混砖结构主要是砖墙承重，部分是钢筋混凝土承重的结构。6、砖木结构主要是承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。7、钢筋混凝土结构主要承重构件是由钢筋和混凝土制
3、成的结构。8、住宅的开间就是住宅的宽度。9、住宅的深度就是指住宅的实际长度。10、住宅的层高是指下层地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。11、住宅的净高是指下层底板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。12、居住小区总用地是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。13、住宅总用地指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。14、公建总用地指小区内部公共建筑占地面积的总和。15、房屋的基地面积房屋基地面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。16、道路、广场用地指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车
4、广场和有铺砌地面的场地面积之和。17、庭院、绿化面积 指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积的总和。18、总建筑面积（平方米）指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和19、住宅的建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。他是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和机构面积。20、结构面积是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。21、使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。22、辅助面积指卧室以外的净面积，
5、包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。23、公用面积是指住宅楼内为方便住户出入、正常交往、保障生活而设置的公共走廊。楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比例分摊。24、套内建筑面积房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。25、套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，按均水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。26、公共建筑面积各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积
6、，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。27、公共建筑面积的分摊原则是什么？如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公共面积分摊原则进行分摊计算。28、哪些公共面积应分摊？应分摊的公用建筑面积包括套（单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有维护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。29、哪些公用面积不能分摊不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作
7、为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。30、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。31、套内使用面积指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。32、套外使用面积指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。33、建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。34、建筑密度即建筑覆盖率，指项目用
8、地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。35、人口毛密度人口毛密度=小区内总居住人数/小区内占地面积（公顷）。36、平均每平方米造价（元）平均没平方米造价建筑物总造价/建筑面积37、使用面积系数K1（%）使用面积系数=总使用面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100% 。38、居住面积系数K2（%）居住面积系数=总居住面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100% 。39、结构面积系数K3（%）结构面积系数=总结构面积（平方米）/总建筑面积（平方米）*100% 。40、绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。41、绿化率是指纸杯垂直面积与规划建设用地面积之比。42、
9、销售率指售出的户数占可销售的总户数的比例。43、得房率指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比例。44、公共能耗费是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共服务中所发生的水、电、煤等能源消耗，被称为公共能耗、由此所产生的费用为公共能耗费。45、商品房预售俗称“卖楼花”，即在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得买受人一定数量的定金后，将期房出售给买受人。46、假层是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。47、综合楼是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。48、商住住宅 是SOHO （居家办公）住宅观念的一种延伸，他属于住宅，但同时又融
10、入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。49、别墅是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。50、TOWNHOUSE（联排别墅）正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊、高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。51、跃层式商品房是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层
11、只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。52、复式商品房是有香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。53、错层式住宅是指楼高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。54、SHOPPING MALL直译为“步行街购物广场”是目前国际上最流行的、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。
12、55、定金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，该定金一律不退还。56、订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。57、共有房产共有房产是指某一房产属于两个或两个以上的所有人共同所有。58、商品房预售许可证商品房预售许可证是市、县人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。59、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适
13、用房减半）60、公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为为购房款的2%。61、印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广，税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。62、购买房地产的条件成年人提供身份证明，未成年人提供户口薄及监护人证明书。63、房屋期权转让房屋期权转让是指购买房者在与房地产开发企业签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，由于购房者一方面原因，如对房屋需求的改变或是故意炒作，把原来因签订购房合同而
14、获得的权利转让给他人。房屋期权转让，有的地方将其称为“楼花”转让或“炒楼花”。64、在房屋交付时，开发商应提交哪些文件？房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明制度的规定，向受买人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。65、何为“预售面积”和“竣工面积”？预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。66、商品房预售须符合哪些条件？（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）有
15、建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。67、哪些情况下，预售房地产购买者可以要求取消预售房合同？（1）房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋；（2）建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符；（3）建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。68、墙体是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。69、建筑用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界限所围合的用地之水平投影面
16、积，不包括代征的面积。70、建筑基地面积是指建筑物首层的建筑面积。71、建筑高度指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。72、建筑间距指建筑平面外轮廓线之间的距离。73、商品房销售面积商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积74、分摊公用建筑面积的计算方法分摊公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整栋建筑的面积- 套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积75、“五证”包括什么？商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开发正、商品房预售许可证。76、楼花一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指为正式交付之前的商品房。77、期房是指消费者在购买是不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产权为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。78、现房是指消费者在购买时具备
