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1、引言一研究背景安阳，地处晋、冀、豫三省交汇处，面积 7413 平方千米，人口 542 万，辖1 市 4 县（安阳县，汤阴县，内黄县，滑县）4 区（龙安区，文峰区，殷都区，北关区） ，46 个镇、46 个乡，43 个街道办事处，220 个社区、居委会（市区161 个社区）,3253 个行政村。市区面积 543.6 平方公里，市区人口 114 万。同时安阳是中国八大古都之一、中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家级园林城市，是甲骨文的故乡， 周易的发源地，中国文字博物馆、红旗渠曹操高陵的所在地。2006 年以来，伴随着国民经济的快速发展和人民生活的持续改善，安阳市房地产业得到了长足的发展，在中央
2、和地方一系列促进房地产市场健康发展政策措施的推动下，安阳市房地产业仍延续“十五”时期的快速发展势头，呈现出开发规模持续扩张、开发实力明显增强，开发结构逐步优化、商品住房购销两旺的良好局面。 “十一五”期间，全市房地产开发投资规模扩大了 6 倍。在改善居民住房条件、提升城市整体功能、带动相关产业发展等方面发挥了积极的作用，对促进全市国民经济持续、健康、快速发展作出了重要的贡献。作为一座拥有丰厚历史文化积淀的名城和地处交通要道之上，安阳具有的发展潜力不言而喻，因此房地产开发价值巨大，房产开发市场火热，让我们一探究竟。二产品市场范围说明按照安阳房地产分布特征，将安阳市划分为五个板块：安东板块、中心板
3、块、铁西板块、洹水板块、高新区板块。安东版块安东板块西起曙光路、东至京港澳高速公路，北起洹河、南至文昌大道，是未来的行政及居住核心区域，也是安阳市城市规划的重点发展区域。目前区域内行政机关单位林立，配套设施不断完善，是未来最宜居的高档居住片区。房产论坛,装修论坛,业主论坛/ f$ Z. p%中心板块, I. T: k& t0 M; m n: 中心板块主要是指人民路以南，京广铁路以东，文昌大道以北，曙光路以西围合的区域，板块目前是安阳市商业和金融中心区，市政生活配套齐全，商业繁华，已有丹尼斯、沃尔玛等知名百货商场入驻，人口较为密集。铁西版块5 铁西板块是指位于京广铁路以西的区域，属于安阳的重工业
4、区，板块分布了知名工业企业安钢、安彩以及下游产业，区域人口密度大，市政生活配套齐全，但配套的规模和档次普遍偏低（附图） 洹水版块新浪乐居, v:洹水板块主要是指人民大道以北和安阳河沿河区域，区域依托安阳河资源，是最早的高档居住板块，辉龙城市花园是当时高品质楼盘的代表房产论坛,装修论坛,业主论坛 0 y; o; d& V3 O高新区板块高新区板块指文昌大道以南区域，紧靠安东板块，近几年发展速度较快，仅次于安东板块，大量的高新技术企业的入驻带动了板块内的住房需求，区域内目前市政生活配套正在逐步完善中。三市场分析目标1.供需层面 市场总体供应旺盛，尤其是安东新区和开发区两大板块房地产市场活跃，市场供
5、应量巨大，仅安东新区和开发区两大板块在售楼盘的潜在供应量预计超过 1000 万，市场总体供应过剩。 市场需求较为旺盛，但是后续补充力量支持较弱受制于安阳城市的规模及市区人口总数以及部分安土重迁的客户，虽然目前需求较为旺盛，但是由于缺乏后续补充力量，随着市场放量的加大，后续需求疲软在所难免。 市场供过于求导致市场竞争激烈由于市场总体供过于求，导致安阳房地产市场板块与板块之间，楼盘与楼盘之间均竞争激烈，价格战也成为潜在不安因素。2.产品层面 产品形式高层居多，小高层受热捧安阳房地产市场发展起步相对较早，市场上新盘主要为高层产品，客户也已经接受高层，但是，小高层产品由于其稀缺性。受客户热捧。 产品发
6、展较为成熟，项目整体品质较高房地产市场发展较为成熟，产品品质整体较高，尤其是恒大、华强等大开发商的进入，导致产品的品质竞争也十分激烈。 户型层面上，面积更注重实用性和经济型，偷面积送面积等手段应用较为广泛户型面积呈现多样性，但由于考虑的客户对于总价的承受能力，户型面积在保证实用性的基础上有所降低，部分项目已经开始应用偷面积送面积的手段提高户型附加值。3.价格层面 各区域价格差距较大，安东新区成为全市价格领跑区域各区域内价格差距较大，随着安阳市区的逐渐东移和安东新区的迅速发展，安东新区成为安阳楼市的领跑者，均价直逼 4000 元/。 同一区域内各项目之间价格相差较大即使在同一区位内各项目与项目之
7、间由于项目品质的差异，价格相差也较大，部分同一区域内项目价格相差 600 元/左右。 由于市场竞争激烈，价格缺乏上涨动力受制于市场总体供过于求，虽然目前价格总体偏高，但是却缺乏持续上涨的动力，预计未来价格会维持在较合理的位置。4.营销层面 大盘及中高端项目包装极为讲究，注重现场的体验营销众多项目特别是东区和开发区的项目及其注重现场的包装，各种奢华大气的售楼部比比皆是，中高端重视样板房及景观体验区的打造； 众多楼盘销售员水平参差不齐中低端项目的销售资料单一，内容不详，主要以自建销售队伍为主，中高端项目主要以销售代理的形式销售，人员质素较高，销售代理公司的销售更为流程化及专业化； 推广渠道多样化，
8、房地产广告行业发展较为成熟主要推广渠道为户外、报纸、电视广告、传单，辅助渠道有短信、网络等，推广渠道呈现多样化。四调研方案设计（时间，地点，方法等）（1）调研时间 2012-5-162012-5-20（2）调研地点 安阳市房管局 安阳市房地产信息网站（3）调研方法房地产市场调研方法! Q4 I. D1 N, y（一）调研方法; d* M# Q% C7 F! p E6 u$ J9 F1、全面调查法& d2 W L+ 0 : N. U# A2、重点调查法# P c, j$ Z- l& H; e3、抽样调查法 Y3 P( |3 ) t* l（二）资料收集方法1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、
9、索取、委托情报网收集 4 + t: 二手资料的收集程序 首先应确定需要什么资料。+ I+ E# L/ d4 r 第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。第三步工作是从企业外部进行搜寻。 第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料二手资料的收集来源)a.内部来源本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料） 、企业内部专家。7 U0 g7 l2 c( R, ; Qb.外部来源组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。（3）电脑数据库、互联网（4）企业外部专家 : K) S* T S& j- c H3 a- k; , ?（5）营销调研公司2、资料获取方法：向市场调研公司购买3、原始资料的收集方法：- ( q; ! i$ B% ?: A1 P; l% o（1）访问法：面谈调查 邮寄调查 留置调查 电话调查（2）观察法：直接观察法 间接调查法+ b# S, v1 X3 u5 X（3）实验法五参与调研的人员张涛 张鹏 张雪 张晓艺 张萌 张楠 苏珂 郑永辉
