《中洲控股：主体及“15中洲债”2017年度跟踪评级报告 》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中洲控股：主体及“15中洲债”2017年度跟踪评级报告 （32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、跟踪评级报告http:/ 3跟踪评级原因按照相关监管要求及东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）对深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”或“公司”）2015年面向合格投资者公开发行公司债券的跟踪评级安排，东方金诚根据中洲控股提供的2016年度审计报告、2017年第一季度财务报表以及相关经营数据，进行本次定期跟踪评级。主体概况深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“中洲控股”或“公司”）主营房地产业务，控股股东为深圳市中洲置地有限公司2（以下简称“中洲置地”），实际控制人为黄光苗。中洲控股前身为成立于1984年的深圳市工程开发公司，1990年4月更名为深圳市长城房地
2、产发展公司，1994年9月改组为深圳市长城地产股份有限公司（以下简称“深长城”），并在深圳证券交易所上市（股票代码：000042.SZ）。2014年3月，更名为深圳市中洲投资控股股份有限公司。截至2017年3月末，公司股本6.65亿股，其中中洲置地持股比例47.37%，为公司第一大股东。自然人黄光苗为公司实际控制人。公司股权结构情况见附件一。截至2016年末，中洲控股资产总额291.62亿元，所有者权益58.61亿元，资产负债率79.90%；2016年，公司实现营业收入81.16亿元，利润总额5.26亿元。本期债券兑付及募集资金使用情况根据中国证券监督管理委员会关于核准深圳市中洲投资控股股份有
3、限公司向合格投资者公开发行公司债券的批复（证监许可20152029号）文件核准，公司于2015年9月21日发行总额为13亿元的“深圳市中洲投资控股股份有限公司2015年面向合格投资者公开发行公司债券”（以下简称“本期债券”或“15中洲债”），票面利率为6.30%，期限为3年，到期日为2018年9月21日。本期债券的起息日为2015年9月21日，单利按年付息，到期一次还本付息。2016年9月21日，公司按期偿付利息8190.00万元。本期债券募集资金13亿元，已全部用于偿还银行贷款和补充流动资金。2 于2015年7月更名，之前名称是深圳市中洲房地产有限公司。跟踪评级报告http:/ 4宏观经济和
4、政策环境宏观经济2017 年一季度，经济增速延续回升态势，工业增速上扬，固定资产投资增速加快，净出口对经济增长实现正向拉动，宏观经济开局良好一季度宏观经济增速延续回升。据初步核算，一季度国内生产总值18.1万亿元，同比增长6.9%，同比增速比上年同期加快了0.2个百分点，比上年四季度加快了0.1个百分点，延续了自2016年四季度以来的小幅回升势头。工业增加值增长面扩大，用电量回升，企业效益明显好转。在41个工业大类行业中，有36个行业增加值保持同比增长，占87.8%，增长面较2016年全年扩大4.9个百分点。一季度工业用电量同比增长7.7%，增速较上年全年回升4.8个百分点，体现了工业生产全面
5、回升的势头。值得注意的是，12月份全国规模以上工业企业实现利润总额10157亿元，同比大幅增长31.5%，比上年全年加快23.0个百分点。固定资产投资增速回升，民间投资增速明显加快。一季度，固定资产投资同比增长9.2%，增速较上年全年提高1.1个百分点。其中房地产投资同比增长9.1%，增速比去年全年加快2.2个百分点。工业企业效益大幅改善，刺激制造业投资同比增长5.8%，增速比去年全年提高1.6个百分点。13月基础设施投资额比去年同期增长23.5%，增速比去年全年攀升7.8个百分点。今年以来民间投资延续了增速回升的态势，一季度民间投资5.7万亿元，比去年同期增长7.7%，增速比去年全年提高4.
6、5个百分点。国内消费整体保持平稳走势，居民消费价格涨势温和，工业生产者出厂价格增速偏高，净出口对经济增长正向拉动作用明显。一季度社会消费品零售总额同比增长10.0%，增速比上年同期回落0.3个百分点。若扣除受补贴政策退坡影响较大的汽车类，社会消费品零售总额增速比上年同期加快约0.3个百分点。一季度，CPI比去年同期上涨1.4%，涨幅比去年四季度回落0.7个百分点，PPI同比上涨7.4%，涨幅比去年四季度扩大4.1个百分点。一季度，我国货物贸易进出口总值6.2万亿元人民币，比去年同期大幅增长21.8%，扭转了自2015年年初以来同比连续负增长的局面。同期净出口拉动经济增长0.3个百分点，成为本季
7、度经济增速回升的重要原因。东方金诚预计，二季度工业增速有望在补库存周期作用下保持稳定，固定资产投资增速将延续小幅上升势头，消费增长平稳，但净出口拉动作用可能趋弱，由此上半年GDP有望继续保持6.9%左右的增长水平。政策环境在央行采取稳健中性货币政策的同时，监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管、防风险措施，推动金融环境趋紧央行采取稳健中性的货币政策，货币供应量增速回落。3月末，M2余额159.9万亿元，同比增长10.6%，增速分别比上月末和上年同期低0.5个和2.8个百分点；M1余额48.9万亿元，同比增长18.8%，增速分别比上月末和上年同期低2.6个和跟踪评级报告http:/ 53.3个百
8、分点。一季度，社会融资规模增量为6.9万亿元，比上年同期多2268亿元。其中，表内人民币信贷增加4.2万亿元，同比少增3856亿元，而委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票等表外融资增速均有所提高。一季度，房地产贷款新增1.7万亿元，占同期各项贷款增量的40.4%，比2016年占比低4.5个百分点，企业中长期贷款增加2.6万亿元，同比多增7081亿元。与此同时，监管层在金融领域持续推进去杠杆、强监管、防风险措施，金融环境趋紧。一季度央行两次上调货币市场资金利率，央行资产负债表从1月末至3月末收缩1.1万亿元，降幅达3.0%。银监会释放银行业治理整顿信号，3月份以来各地房地产调控政策进一步升级，
9、监管部门加大了防范金融加杠杆炒作、预防交叉性风险的力度。财政政策方面，财政支出保持高速增长，一季度首现赤字，积极财政政策更有力度受经济回暖及价格上涨等因素影响，13月累计，全国一般公共预算收入4.4万亿元，同比增长14.1%，较上年同期上升7.6个百分点。13月累计，全国一般公共预算支出4.6万亿元，同比增长21.0%，较上年同期上升5.6个百分点。一季度财政收支相抵，出现1551亿元的财政赤字。同时，为缓解基础设施建设、公共服务领域投资的资金压力，2017年还安排了政府性基金专项债券8000亿元、新增地方政府一般债务限额8300亿元、地方政府债券置换存量债务约3.0万亿元，财政及准财政政策工
10、具较为丰富。东方金诚认为，央行坚持稳健中性的货币政策，监管层短期内去杠杆、强监管、防风险的政策组合拳将会连续推出，引导资金向实体经济倾斜；政府积极财政政策亦将持续发力。稳健中性的货币政策和积极的财政政策将继续为深化供给侧改革、优化经济增长结构提供相对适宜的政策环境。行业及区域经济环境公司主营房地产业务，经营区域集中在上海、惠州、深圳和成都等地。房地产行业受 2016年 9 月底以来楼市全面调控政策影响，中国房地产市场销售景气度下行趋势短期内难以恢复，全国商品房销售面积和销售额增速将持续回落2016年全国商品房销售市场各项数据均较2015年呈现两位数的增长，主要是得益于2016年前三季度，宽松政
11、策环境带动全国商品房销售市场持续升温。2016年全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%；其中商品住宅13.7亿平方米，同比增长22.4%；商品房销售额11.8万亿元，同比增长34.8%；其中商品住宅9.9万亿元，同比增长36.1%。从城市分布来看，一线城市和部分核心二线城市的热销是带动全国销售增长的主要因素。跟踪评级报告http:/ 6图 1：2001年2017年一季度全国商品房销售情况数据来源：国家统计局，东方金诚整理2016年9月底以来，针对房地产市场过热的现象，国内房地产市场新一轮调控全面启动，全国商品房销售面积和销售额增速逐月持续回落。除住房相关金融政策全面收紧以外，从
12、2016年9月30日开始算起，截至2017年5月3日，全国已有超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次。这一轮调控与往年有两点不同，一是首次涉及了商住物业，二是多个城市还出台了限售政策。预计，后续更多的城市将加入到信贷与购买资格收紧的行列中，二线城市将基本全面升级调控到“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。2016年全国商品房销售面积同比增长22.5%，增速较同年111月份回落1.8个百分点；销售额同比增长34.8%，增速回落2.7个百分点。2017年一季度，销售增速不断放缓，但仍处于历史高位，市场需求呈现高位震荡，调控政策并未在一季度全面展现；随着3月中旬部分城市调控政策的进一步
13、加码，据克而瑞研究发布的2017年4月重点城市的住宅成交数据显示，多城市成交持续低迷；其中，一线城市下降明显，同比和环比降幅均超过40%；二三线城市总体也呈现大幅度下跌，仅部分城市环比有所增长，但整体仍处于下降通道。预计，2017年整体难以保持2016年的销售情况，将出现一定程度的下滑。图 2：2016 年2017年一季度分月度全国商品房销售情况数据来源：国家统计局，东方金诚整理跟踪评级报告http:/ 72017 年 3 月全国高企的商品房待售面积较 2016 年末继续回落，预计 2017 年棚改货币化安置叠加分化的土地供应政策等举措，将推动三四线城市去库存提速房地产去库存是中央政府确定的供
14、给侧结构性改革的五大重点任务之一，在中央政府推动的引导鼓励农民工和农民进城、推进棚改货币化安置3、发展租赁市场、发展跨界地产等举措带动下，2016年以来全国商品房去库存取得了初步成效。截至2017年3月底，全国商品房待售面积为6.88亿平方米，同比下降6.40%，较2016年底的6.95亿平方米下降1.05%；其中，商品住宅待售面积为3.91亿平方米，同比减少15%。从地区分布来看，行业库存仍主要集中在三、四线和部分二线城市。图 3：全国商品房及住宅待售面积总量和增速变动情况数据来源：Wind资讯，东方金诚整理2017年政府工作报告提出房地产市场健康发展的两个目标之一是三、四线城市去库存，预计
15、中央政府在2016年去库存的各项举措基础上，叠加土地供应政策调控，加大一线和重点二线城市土地供应量，减少三四线城市土地供应量，预计2017年三四线城市去库存将提速。2017年12月，据相关统计，一线和重点二线城市土地供应量明显增加，三、四线城市住宅用地供应同比上年明显减少。3 2016年棚改货币化安置达到了48.5%，大约去库存2.5亿平方米。跟踪评级报告http:/ 8图 4：2011年2017年 4 月 100 大中城市住宅用地供应量变化数据来源：Wind资讯，东方金诚整理土地成交溢价率并未随着一二线城市土地供应的增加降低，2017年土地成交溢价率仍处于较高的水平，但显著低于2016年二、
16、三季度。整体市场土地投资热度并未显著降温。受商品房库存回落影响，全国房屋新开工面积增速阶段性上行。2017年一季度，房屋新开工面积3.16亿平方米，同比增长11.60%，增速较2016年增长3.5个百分点。截至2017年3月末，全国房屋施工面积为63.70亿平方米，同比增长3.1%，较2016年末增速回落0.1个百分点。图 5：2011年2017年 4 月 100 大中城市住宅用地成交量变化及溢价率数据来源：Wind资讯，东方金诚整理虽然房地产市场销售景气度已经下滑，房企资金来源减少和需求端意愿减弱将构成开发投资下行的两个负面因素，但由于政策调整对投资的影响相对滞后，土地市场和新开工热度并未显著降温，当前投资增速仍然表现增长，2016年12月房地产
