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1、房地产成本的组成1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发 企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种 方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为 大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成 中，土地费用约占20%并有进一步上升的趋势。2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划， 设计费，可行性研究费，地质勘查 费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低， 一般不会超过6%3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安
2、装工程费用 等，乂被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。 从我 国目前情况看，约占整个成本的40知右。4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设 施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用 设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店， 菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站， 变电 室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我 国一般在20%30宠右。5、管
3、理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生 的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养 老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在 开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本 一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关 系，所以占成本构成比例相对不稳定。7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税， 城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护
4、建设 税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得 税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开 发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理 费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在 15%25宏右。8、其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过 10%7房地产开发成本核算房地产开发成本核算就其用途来说，大致可分为三部分：7.1 1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主
5、体内容，大致占总成本的80%其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决 定是否开发一个项目前，必须进行房地产开发成本计算，将预计的土地费用通过 土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本 （俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。7.2 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服 务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽届于押金性质，如档案保证金、 绿化保证金等，但难以全2部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多 项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项 目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10吩15%.7.3 3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特 点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要， 这样就产生数额较大 的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确进行房地产开发成本计算， 将起 到非常重要的作用。参考资料：
