咖啡选址报告

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1、咖啡选址报告咖啡厅选址分析报告张斌 许莲英 团队：刘淑玲 朱艳兵目录一. 地理位置二. 选址原因之城市规划三. 周围商业及竞争对于四. 周围人口状态分析五. 辐射范围六. 店面初步规划七. 经营特色及商品结构八. 经营效益预估。九. 前景分析.地理位置:我们做的是一个商务咖啡店的选址报告。选址于光谷软件园汉口银行和软件园一食堂形成的L形场地内。与其他消费区相邻。我们的商务咖啡店的定位于中高端消费。面积约120个平方。经营的主要是咖啡，但是我们也提供高档的小点心。光谷软件园1 .光谷软件园位于“武汉中国光谷”关山大道1号。2. 正面关山大道，右侧为民族大道的余脉，紧邻三环线，交通便利，路宽车多却

2、不拥挤。3. 所选咖啡厅的位置在软件园的内部。走进光谷软件 园，仿佛走进一座公园。从规划图上看，园区至少留出了近3/4的面积来做园林和公共空间，建筑占地不到1/4。据了解，整个园区的规划特点是“三低一高”，即低容积率，低建筑密度，低建筑物层次，高绿化率。位于中央的大 片人工湖，是园区的视觉和活动中心，一排排建筑沿湖岸层 层展开，渐次升高，疏落有致，让不同方位的办公楼都能欣 赏到湖光水景。道路宽敞，视野开阔，决无一丝的紧迫感。湖景黄昏美景二. 选址原因之城市规划：光谷软件园是国家科技部认定的“国家火炬计划软件产 业基地”和国家商务部认定的“中国软件服务外包基地”， 是我国中西部地区建成和在建规模

3、最大的软件园，是国家科 技部认定的“国家火炬计划软件产业基地”和国家商务部认 定的“中国软件服务外包基地”；是我国中西部地区建成和 在建规模最大的软件园。目前，入园企业大体可分三大类。第一，跨国公司及海外上市企业。第二，国内知名的软件、服务外包和电子信息服务类企 业。第三，金融后台服务机构：光谷金融港项目位于光谷大 道以东、城市三环线以南，以建设全国性金融后台中心为发 展目标，金融信息服务产业在光谷软件园的聚集态势初现。这将大幅度的提高该地区的经济收入，是我们的中高档 商务咖啡店的开设成为必要能性。云南财经大学生产运作管理星巴克选址分析组员：20XX05001601 白田田20XX050015

4、97 陈梦杰20XX05001598 班玉姣20XX05001618 赵润凤20XX05001603 徐瞳20XX年5月9日星巴克选址分析一、项目概况星巴克是美国一家连锁咖啡公司的名称，1971年成立,为全球最大的咖啡连锁店，其总部坐落美国华盛顿州西雅图 市。是世界领先的title 特种咖啡的零售商，烘焙者和星巴 克品牌拥有者。星巴克旗下零售产品包括30多款全球顶级的咖啡豆、手工制作的浓缩咖啡和多款咖啡冷热饮料、新鲜 美味的各式糕点食品以及丰富多样的咖啡机、咖啡杯等商 品。1987年，现任董事长霍华德舒尔茨先生收购星巴克， 从此带领公司跨越了数座里程碑。1992年6月，星巴克作为第一家专业咖啡

5、公司成功上市，迅速推动了公司业务增长和 品牌发展。当前公司已在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太 平洋沿岸37个国家拥有超过12,000多家咖啡店，拥有员工 超过117, 000人。二、Starbucks的四条经典选址原则1、能够强化品牌形象。开店位置坚持在能符合形象的 地段。2、测人流虽。测虽目标客户的人流虽，开在一目了然 并能直接引起消费者注意的地方。3、选址调查。在人流虽数据的基础上预测：入店率多少，从这里面吸引多少人进来才能经营好，然后计算营业额、相关的投资额、用人和租金等4、找好邻居。书店、服饰店、办公楼、机场、饭店及 大学，都是好邻居的典型。三、星巴克选店流程第一阶段：首先，当地的星巴

6、克公司根据各地区的特色 选择店铺；这些选择主要是来自三个方面，公司自己的搜 寻，中介介绍，另外还有各大房产公司在建商楼的同时，也 会考主动引进星巴克来营造环境。在昆明，这三种选择方式 的比例大概是1: 1: 2 。第二阶段：是总部的审核。一般来讲，星巴克的中国公 司将店面资料送至亚太区总部由他们协助评估。星巴克全球 公司会提供一些标准化的数据和表格，来作为衡虽店面的主 要标准。而这些标准化数据往往是从各地的选店数据建立的 数据库中分析而来的。事实上，审核阶段的重要性并不十分突出，主要决定权 还是掌握在当地公司手中。如果一味等待亚太区测评结束， 很可能因为时间而错失商机。商圈的成熟和稳定是选址的

7、重 要条件，而选址的眼光和预测能力更为重要。四、服务业选址因素：A、关于所处地区的消费水平星巴克所定位的，便是那些都市时尚的消费人群一以办 公楼白领居首。星巴克登入中国也把目标锁定在了北京，上 海这最大的城市。 作为北京，是中国的政治、经济、 文化中心。星巴克主打精选咖啡的品牌，当然在价位上会比 速溶咖啡高得多。因此，星巴克选址锁定的目标，一定是具 有一定消费水平和易于接受西方咖啡文化的人群。而如此， 都市的白领变成了其最大的消费群体B、顾客流虽星巴克选址首先考虑的是诸如商场、办公楼、高档住宅 区此类汇集人气聚集人流的地方。这对星巴克的市场布局有 帮助，或者有巨大发展潜力的地点，星巴克也会把它

8、纳入自 己的版 图。大型的商场和办公楼，是人流密集处。足够的顾客流虽，保证了星巴克的利润基础。而在于特定场合，类 似于高级写字楼，高档住宅区。也有助于星巴克建立其品牌 的追随者。C、交通便利无论是商场，还是办公楼。星巴克总是出现在其最醒目 的位置。星巴克还有一个特点，便是敞开门面，在店外也给 客人提供 座椅，这无形也是给自己的品牌树立一种自然， 轻松的文化。很多的都市白领都有这样一句话：“我不在星 巴克，便是在去星巴克的路上。”星巴克，选择的是成为顾 客家与工作地之间 驿站的角色。星巴克这种在家与工作地 之间的三点一线。很好得把顾客联系了起来。D、竞争对于情况中国，这个茶文化盛行的国度。把咖啡

9、这种产品作为主 打产品进入中国是有一定难度的。尤其是中国的咖啡市场， 已经有了像雀巢这样的速溶咖啡老大。星巴克所面临的，不 仅仅是中国传统文化的挑战，更是和其他的咖啡公司竞争中 国这片广阔的市场。而星巴克，却不仅仅是把其优质的精选 咖啡作为其主打品。更是将其融入了咖啡文化的内涵。星巴 克想告诉顾客，他们在体验一种全新的文化，而事实告诉我们，星巴克的文化，很好得融入到了 中国这个古老的东方大地。五、选址实施过程1. 选址概要小组在进行顾客心理调查和网络查阅资料的基础上有针对性地在南屏街选取了六个较有可行性的预选段：顺城购 物中心，王府井白货，白大新天地，南屏街东口家乐福旁， 正义坊，金马坊。利用

10、可行性分析，人流虽数据调研和竞争对于调研进行 初步选址筛选,确定三个初选方案：正义坊,南屏街东口家乐 福芳,白大新天地.利用因素分析法,中心地理理论并考虑到政策及市场等 因素进行进一步选址分析,南屏街东口家乐福最终确定为最 优经营地址。2. 选址前景分析空间可能，性:目前整个整个南屏街,只有一个南屏街西口的星巴克而整个南屏街还有未充分利用的空间,为下一个星巴克的设立提供了空间的可能性.时间可能，性:在周末时间,由于南屏街东口片区汇集了大虽人流虽 没有可以提供大家休息，畅谈的环境较好的场所.经济可能性：南屏街东口有一个家乐福，还有一些珠宝店等消费场所 因此市场前景较好,有发展潜力.3. 选址调研

11、阶段人流H调研竞争对于调研4. 确定选址阶段通过以上前景分析和调研结果，我们初步选定了三个个星巴克备选地点：1）、正义坊2）、白大新天地3）、南屏街东口家乐福旁5. 运用选址理论对选址地址进行分析利用因素分析法作出最优方案：选址要求一、地点范围1、局尚大社区2、高尚生活广场及附近周边3、中高档写字楼集中区域二、面积：300 500 平米三、房屋结构1、楼层：1-3楼2、层高：3米一6米3、光线：明亮、最好能做落地门窗4、延展面积：有阳台或户外面积，可做阳光房或者户外区域四、停车：就进、方便五、管理：最好匹配有规范化的物业管理六、周边业态：周边白领女性喜欢的业态成熟七、店招位：端正、方便，能做辅

12、助广告八、付款方式：可租、可买九、休闲吧十、联系人：请各位行家继续寻找房源哈。选址要求:1、物业位置：最好在繁华商圈的十字路口临街一角，铺位临街面不少于 8米；以西门首选、南门亦可；3环以内；2、商圈要求：中高档零售白货业中心附近、中高档居住社区商业中心、CBD与商务中心、高校集中商圈等；3、 物业面积：使用面积 300-500仃，建筑面积400-300 仃左右；4、楼层要求：地上 1层或2层，或1-2层，除特殊商 圈或特殊情况一般不超过地上 3层；5、结构要求：框架结构，或户外露天场地；结构规整 为最佳，柱距最好大于 6M;6、外观要求：玻璃墙外立面最佳，有通透的视野效果 及最佳的广告展示平

13、面；7、停 车 位：不少于30个车位；8、电力要求：60-80KW 并配有独立的电表；9、硕件要求：若在 2层则有直达的楼梯；若在 3层， 则必须配备直达的观光电梯；10、其它要求：水、电、天然气、光纤、电话五通；上 水管内径25 mm；排污管径最小 110 mm；有专门的排污系统并入城市污水处理系统；11、气虽要求：每小时不小于 10方气12、注：以上项目包括现有物业、在建物业、空地及倒闭的商场等13、联系人：中小城市咖啡馆市场调查报告经营咖啡店作为一种富有情调的行业，备受时尚人士的 欢迎，在赚钱之余还能兼顾生活品位的追求，的确是两全其 美的选择。所以，许多初涉商海的年轻人喜欢经营咖啡店，

14、使咖啡店具备了丰厚的年轻时尚气息，从而让咖啡馆更加吸 引人。事实上，目前国内大、中、小城市都兴起了经营咖啡店 的热潮。详细的市场调查和方案分析，如下：品牌名称：*咖啡馆。性质：休闲人文类咖啡馆。背景：来自地中海的风情与享受。文化：情调、人文、环保、自由精神、自我空间。经营范围：咖啡、西点、饮品、花果茶、甜品。产品价格：咖啡部分为中高水平，其他部分为中等水平， 价格基本保持与同类休闲去处的同步率，特色产品价格略 局。场地和装修：拱形的落地窗搭配棉麻质感的桌布，营造 简洁悠然的环境。面积 70平方米左右，大约有 4台4座、6 台2人座、1台3人座和1台6人座，装修完成后一次同时可容纳2637人喝咖

15、啡。一、市场机会分析城关是新洲区的一个行政中心，流动人口较少，人口的 单一性决定了任何生意在褪去了最初的新鲜感之后都会趋 于平淡，这是城关的市场劣势，但是只要有消费者，消耗品 就是长期具有需求虽的，咖啡、西点均属于消耗品的范畴。 随着社会的发展，在城关，人们的生活水平有了很大提高， 闲暇时间开始增多，于是生活享受方面的需求开始强烈，这 点从城关越来越多开张的西餐厅和更为精美的装修中可以 提现。伴随着城关经济圈的建设，越来越多的机构进入到城 关，这对城关的娱乐休闲彳丁业有了更大的、更多兀化的需求。城关每年都有大虽高中毕业生进入外地大学，对新事物 接受度高，对生活品质更为追求的他们是寒暑假期间的重点 客户。在城关，一部分人把喝咖啡看作意见奢侈的事情，典雅 的装潢，精致的餐具，彬彬有礼的侍应生，他们把这些看作 是一种遥不可及的贵族消费的体现，而我创办咖啡馆的主要 目的是给消费者提供一个不同于酒吧、KTV热闹氛