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1、 第一篇 项目发起背景1.1 背景概述广州市海珠区环球电器灯饰厂厂址所在地紧邻广州新国际会议展览中心（中国进出口商品交易会琶州展馆）东侧，相距中国进出口商品交易会琶州展馆仅600余米，车程只需2分钟。厂房占地面积约8000平方米，总建筑面积约16500平方米（钢筋混凝土结构），国有土地使用权。现有主要建筑物3栋，其中生产大楼2栋，办公大楼1栋。是广州市政府规划中的琶洲会展商圈核心地带，会展商圈在广州市的经济发展规划中占有极为重要的优先地位，是广州市重要的商业区之一，发展潜力无限，升值潜力巨大，预计未来3-5年内将达到黄金时期，价值将增长3倍以上。广州市海珠区环球电器灯饰厂经过20多年的品牌积累
2、和发展，已经在照明行业中拥有一定的知名度。随着广州市中心地区人力资源成本和生产成本的不断上升,为保持竟争优势，公司决定搬迁到更大规模的生产基地营运，拟将原有基地考虑改造为商业项目。考虑到地块的土地性质（工业用地）及改造成本，公司的设想是在尽量不改变现有建筑物结构的情况下，改造成写字楼出租，待提高土地利用率后再进行招商引资,势必发展成巨大的投资商机。1.2 超绝地理位置优势公司所在地琶洲是广州的南大门，向南部最富经济活力的珠江三角洲地区敞开，处于广州市区与珠三角经济腹地的结合部，地处广州市未来发展的中心区域和近期城市建设的重点地区。琶洲的发展目标定位是以广州会展博览中心的建设为契机和核心，发展成
3、为以会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活功能的RBD（Recreational Business Dis trict）型、生态型的新城市中心组成部分。琶洲的发展规划拟分为三大功能区：居住、商务、文化休闲综合园区，会展博览园区，高新技术产业综合园区。1.3 优惠政策资源优势广州市政府对琶洲地区现阶段的规划为重点抓好以下方面的工作：“第一，加强规划，完善配套设施。我们现在正在完善海珠区的商业网点规划，接下来将组织实施，通过利用规划逐步改善琶洲地区的商业网点布局，盘活可利用土地资源，特别是结合“退二进三”，将琶洲岛内外迁工业企业用地开发为现代商贸服务业项目，进一步完善岛内
4、的配套设施，为会展业发展创造更好的条件；第二，抓好管理，宜商宜居。我们下一阶段将结合创卫生和文明城市工作，完善琶洲地区的城市管理机构，健全管理制度和措施，进一步改善琶洲地区的营商和居住环境，把琶洲打造成宜商宜居的宝地；第三，做好衔接，让琶洲岛CBD与整个海珠区互动发展。我们将把琶洲作为海珠区经济发展的新起点，通过发展琶洲的会展业，吸引更多的商流、物流、资金流落户海珠，发展区内与会展配套的娱乐、休闲、餐饮、物流、中介等产业，使琶洲岛真正成为海珠区的经济引擎，拉动海珠区经济又好又快发展”。（见政府规划原文）按照广州市政府的计划，琶洲从功能上分为A、B、C三个区，其中A区为商务、居住、文化休闲综合园
5、区，B区为会展博览园区，C区琶洲岛东部区域（即我公司所在区域）是规划成酒店、高新技术产业综合园区。广州把会展业发展列入了十一五规划，明确了发展方向和目标，要把广州建成国际会展中心城市。而琶洲会展三期工程预计2008年完成，届时展馆建筑总面积将突破100万平方米，可提供17500个展位。另外，对在广州琶洲设立总部或地区总部的外资企业，广州市政府将给予500万元或200万元的奖励。 广州市政府对琶洲地区政策的优势为厂改造成写字楼项目计划提供了极好的机遇和契机。1.4 无限的升值前景琶洲借会展经济起飞，广州市政府着力把会展打造成广州的城市名片，把位于珠江边的琶洲岛规划成会展博览城。2004年，广交会
6、开始陆续从流花展馆迁移至琶洲国际会议展览中心， 2008年，广交会将整体搬迁到琶洲会展中心，琶洲重要的商业配套也将在2010年前全部投入使用，琶洲现在已经成为广州会展及相关产业的投资热土。在广州，琶洲是政府投入最大的区域，仅会展中心的建设就已投入过百亿资金，“琶洲有全世界最好的展馆，琶洲会展中心举办的是全国最大的展览。”面对近几年琶洲的土地出让情况，有业界人士总结了8个字：大腕云集，黑马频出。其地价从2002年的2000元/平方米涨到了目前的10037元/平方米，最近两年更是4次刷新地价纪录，比广州市区许多区域的房价还要高。高昂的土地成本，必将推高物业的销售价格。琶洲会展的地块以高价出让，必定
7、令琶洲区域以及周边的物业价格升值。4年前，当地的中档物业只卖2500元/平方米，现在大部分楼盘的均价已过万元，广州国际采购中心楼价现已超过28000元/平方米。商用物业的租金也因为大批参展商的进驻而大幅增长，两年内提高了60。在广州会展完全迁入琶洲之后，琶洲板块正处于一个蓄势腾飞的阶段。预计未来3-5年我司所在地内将达到黄金时期，价值将增长3倍已上,极具投资开发潜力。第二篇 项目意向及改造计划21 项目意向及立项构想我司厂房改造为商业写字楼项目，秉承天时、地利、人和之道，得到了广州市海珠区政府有关部门大力支持。公司已与海珠区科技产业基地管理委员会办公室和海珠科技产业园有限公司签订合作协议，共同
8、合作开发项目意向为“创意科技园”改造项目。海珠区科技产业基地管理委员会办公室简称“区高新办”是广州市海珠区政府授权直属机构，主要以加快海珠区科技产业基地的发展，增强区科技产业基地核心竞争力，扩大园区规模，打造优势品牌，力争建成现代化的高新技术创业和产业化示范基地，为海珠区建立高标准、高水平建设发展科技综合服务平台为目标，具有天然的政策优势。我司厂房改造为商业写字楼项目主要由区高新办负责向政府申报立项、申请场地改造补助金，办理园区建设的各项手续、协调与政府各部门的关系、策划、招商、统筹管理、引进研发项目等。利用政府提倡“退二进三”的发展政策和区高新办的特殊地位及优势政策吸引招商，加上利用国际会展
9、中心区周边的环境优势和扶持政策，来吸引科研单位和商家作为事业单位的总部形式进驻园区，以出租、管理、扶持给优惠政策的综合形式，提出申报建立“海珠区创意科技园”项目。该项目意向已与海珠区发改局相关人员咨询，同意立项申报，并可改变房屋用途（办公写字楼用途）。2.2 项目改造计划主要目标是将公司现有的2栋生产大楼、1栋办公大楼在原有基础上改造成为商业办公写字楼出租。 1、我司与海珠区科技产业基地管理委员会办公室和海珠科技产业园有限公司签订合作协议。（已完成） 2、三方共同成立“海珠区创意科技园”项目建设办公室。（已完成） 3、“海珠区创意科技园”项目向政府申请立项。（已同意立项，申办中） 4、“创意科
10、技园”项目策划、实施计划已初步完成。 5、资金筹备计划。 （进行中） 6、确立“创意科技园”创意设计方案。 （选型中） 7、执行项目实施计划，对时间、费用、范围、质量等关键因素的管理与控制。 8、对项目主要风险的监控管理以及风险应对方案和措施。 9、项目收尾。 10、项目经济效益评估。第三篇 投资估算及资金筹措3.1 总投资费用预算 1、 改变房屋用途(办公写字楼)需补交地价约1100万（补交原地价和增补）。2、厂房、办公楼改造及装修为写字楼约需1000万。两项合计总投资预算为2100万元。 3.2 项目资金筹措 资金筹措方式主要通过以现时房产价值评估作价1.2亿元为基础出让50%物业股权,总
11、筹措资金6000万元。第四篇 收益分析 4.1 周边办公写字楼现时租赁价格情况表一: 2007年11月周边办公写字楼租赁价格情况调查表序号楼盘名称租赁价格(现时)元/平方.月联系人电话1保利 .国际广场100-150施广坚020-2中洲中心100-120李彩霞020-3世港花园.国际公寓60罗小姐020-4海珠科技大楼广州市海珠区科技产业基地45章荣伟020-42 租赁直接收益分析1、头三年内出租写字楼每平方40元/月(以最低价估算)。三年收入预算为： 40元/月16500平方*36个月=2376.00万元。2、三年后，出租价约为每平方60元/月(以最低价估算) 预计第四、第五年（二年）收入预
12、算为： 60元/月16500平方*24个月=2376.00万元。两项合计五年的直接收益预计为：4752.00万元4.3 周边办公写字楼现时售价情况及地价增长情况 1、周边楼盘现在房价调查情况表二：2007年11月周边楼盘现时房价调查表序号楼盘名称销售价格(现时)万元/平方联系人电话1广州琶洲国际采购中心2.8(均价)广州银宜集团 2保利 .国际广场写字楼2.0-2.6广州保利房地产开发公司 3会展时代写字楼3.5(均价)广州伟城房地产开发有限公司、4中洲中心写字楼1.6-2.2广州中轻新洲房地产开发有限公司 5会展世界城1.8(均价)广州市金度房地产开发有限公司 6会展西岸1.4(均价)广州市
13、中村房地产开发有限公司 7会展星城1.3(均价)广州市南图房地产开发有限公司020-2、琶洲地价增长情况地价从2002年的2000元/平方米涨到了目前的10037元/平方米，最近两年更是4次刷新地价纪录，广州琶洲地价3年翻4倍。两年后，一个高端的大型专业市场将出现在琶洲商圈内，届时售价将超过2万元/平方米。45 物业升值潜力收益分析 1、现时房产价值评估（改变房屋用途后）预计评估值：8500元/平方米。即，8500元/平方米*16500平方米=1.4025亿元（以最低价评估价）。 2、随着房产价值升幅,物业相应租金升值已成必然。三年后，随着会展周边巨大发展，带来物业的升值难以估算。最低评估不少
14、于15000元/平方米。房产总价值预计达到：15000元/平方米*16500平方米=2.475亿元。 物业价值增值收入: 2.475亿元-1.4025亿元=1.0725亿元 46 五年总收益预计五年的租金直接收入合计4752.00万元加上物业价值增值收入1.0725亿元。 五年合计预算收入为1.5477亿元(保守估算)。 通过总收益分析可知，项目投资五年内保守收益估计为1.5477亿元，即，拥有50%股权收益为7738万元，五年可收回投资成本。 45 未来发展五年后，可根据会展地区的发展，使用在更具有价值投资项目上，价值更不可估量。第五篇 合作意向5.1 合作方式以现时厂房作价1.2亿元为基本价值，出让50%物业股权，作发展合作。即以6000万元为50：50合股合作，或其它股权形式。(备注：1、已含补地价费用； 2、 不含改装费用)注： “退二进三” 指广州市人民政府为推进“蓝天碧水”工程，进一步优化城市布局，调整产业结构，改善环境质量，对市区内产业布局逐步实施“退二进三”（第二产业从市区退出，发展商业、服务业等第三产业，工业用地置换成第三产业用地）。 广州环球电器有限公司 广州市海珠区环球电器灯饰厂 2007年12月5日
