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1、物流园区运营实操一之开发摘自物流沙龙-云鸽1 合同物流行业发展现状及趋势分析错误！未定义书签1.1 合同物流的定义和服务产品 错误！未定义书签1.2 合同物流的行业特点错误！未定义书签1.3 合同物流的发展阶段错误！未定义书签1.4 合同物流行业发展趋势错误！未定义书签2 远成物流合同物流现状分析错误！未定义书签2.1 业务模式 错误！未定义书签2.1.1客户群 错误！未定义书签2.1.2业务类型错误！未定义书签2.2 组织结构错误！未定义书签2.3 营销管理错误！未定义书签2.4 运作管理错误！未定义书签3 合同物流业务发展规划错误！未定义书签3.1 业务模式规划 错误！未定义书签3.1.1
2、业务模式规划原则 错误！未定义书签3.1.2业务模式错误！未定义书签3.1.3组织结构错误！未定义书签3.1.4营销管理错误！未定义书签3.1.5运作管理错误！未定义书签3.2 发展阶段规划错误！未定义书签3.2.1第一阶段 错误！未定义书签3.2.2第二阶段错误！未定义书签3.2.3第三阶段 错误！未定义书签1.开发的准备1.1开发的筹划所谓开发，是将未利用地改造成农用地或建设用地的活动。 一般指的建设开 发是指土地使用者从土地市场通过招拍挂（或划拨或转让等）取得土地使用权后， 直接对土地进行开发建设的行为。不过很多人只是将其中的一个阶段，即工程建 设阶段作为开发。电商几何式的发展，使到各路
3、大军（电商、房地产商、基金、物流企业等） 纷纷投身到物流地产行列（范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库 等物流设施）。电商在摧毁了商业地产的同时，却造就了物流地产的空前繁荣。用我U.2013 2014年中国相胥厦物涟相关靖况H班日 it比。* 为在金做为稍100争万* X70 3万卜丈用达蹲力寸心踱为T t 一史H网皆方 E途推，密辩申心5 k -临斩土中& . 27令城市吃址中心孑曲京.北常、上海，广州11个巫旅申心和会管物渣中上用，旌fL皑械芋fj i（物眈it虫悻女上.尊、业京.广”争土N 7大场市单心9个宏运中/、B0伊物渔挈谖中心4-11n -12E 证Ant牛啊，个，1；
4、.岐，hL伴100个坎中卒目能虫.220卜垦追19卜堪率。itii团队12个阙审一耳M送.7个黑审一日祚理*咎也曾巨.x M昭M乳，*匹W 5中胃它，.摩#兮感如，产槌届.： *x不过，据中物联发布的第三次全国物流园区调查结果显示，全国共有 754家物 流园区（实有数比这个数据要大得多），其中运营的有348家，占46%;在建的241家，占32% ;规划的165家，占22%。由丁很多物流园区建设存在着盲 B追求投资速度而忽视效益的现象（个人觉得是先占有土地等升值的心理作怪， 不考虑运营是否成功，有钱任性啊），平均空置率达 60%。物流园区看上去热 火朝天，其实虚火很盛。据权威人士说，我国物流园区
5、实现盈亏平衡的保守估计 不超过20%,存在地域性物流园过剩风险。建设滞后原因在投资开发一个新的物流园区，我们要反复问自己：“物流企业为什么来我们园 区？我们能给他们带来什么利益而值得人家来？ ”，归结到项目上，就是要活晰 地回答项目“做什么”和“怎么做”。物流作为经济发展的血脉，成为商务活动（尤其电子商务）的托盘，各个行业都离不开物流，无论生产或者是生活资料的 流动或商务活动，都会涉及到仓储、运输、搬运装卸等物流操作。在物流行业里 涉及到各类客户：有专线物流企业、快递企业、仓储企业、冷链企业、电商企业、 批发商等等，他们的需求各式各样，即使园区占地上千亩，也不可能完全满足， 如若想什么都做，会
6、顺得哥来失嫂意，只会变成个怪胎园区。而且各个城市都有 各自的特色，若不了解透彻，那管它三七二十一，先把项目用地盖起来，只会招 致在招商过程中，要么是适合的客户不多、要么是结构不合理、要么就是布局不 规范，使到经营业户不愿进驻，做成“理想的业户不愿进，进驻的业户不理想” 的结果，给后面的运营工作带来麻烦。因而一定要研究好客户和研究透彻自己的 园区，如自己的园区的区位优劣，可做到的功能配比，产品设计，招商水平，夕卜 部协同能力，是适合哪些客户？如何才可运营成功和服务好我们的客户？同时，对某个园区开发商来说，一、二线城市难拿到地，拿到地的多数在三四线 城市，这些城市的招商压力较大，因而容易拿到较大的
7、物流用地，很多号称1000 亩以上。如果不考虑土地升值问题，仅市场容量而言，这么大的物流用地对经营 更形成压力。为了解决资金问题，开发商会采用分期开发的模式，这需先做好定 位，做到总体规划，分区域实施。最好分析哪种形态能较切合当时的市场环境或 消费基础较好的形态就先开建（举例说，如政府要求现有物流企业搬迁，则建议先开发零担专线区域。而如市场已成熟，但没有限行、搬迁要求的，建议先以仓 库区为主，总之先将园区小气候形成）。因而园区的产业规划决定市场定位，市场定位决定功能定位，功能定位决定用地 规模及土地功能性质（注意，并不是企业想要多少用地或什么用地性质都可以。对三、四线城市来说，土地功能还是可以
8、谈判的），土地功能性质决定园区各地 块项目开发的详细规划。这要求项目开发需完成5个方面的工作：市场分析与业态定位，功能流程规划与 提供设计技术依据，投资与财务评估，项目管理与实施，销售与招商运作。土地/园X相关首要做好地块的条件（交通位置、在工业区还是专业市场商业区域、辐射范围、 区域内竞争对手及其产品）和政府规划要求的研究；研究当地的建造成本水平、 租售价格水平；经营业户摸底（是否愿意搬迁、或外来业户有没在当地设点需求、 需求产品（建筑形态）、承受价格等）等等。做出适合市场的分析（判断）。（二）开发费用的评估园区投资规模物流园区投资规模汇总分析项目开发首先要做好开发成本评估及资金筹措工作。土
9、地开发有如下的费用：1、土地成本（地价费、契税及市政配套费等）；2、政府行政事业收费（如环保、防密费等）；3、建安成本：设计、建筑、安装、市政配套（地下管线、道路、绿化等）;4、物业启动和招商费用；5、管理费用;6、财务费用;7、税 金及附加。园区土地价格为让大家有个较活晰了解，便丁核算，具体有如下费用（可能挂一漏万喔）：费用内容 费用明细备注政府地价支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费 向政柿S门交纳的契税、印花税、土地使用税、土地征用及拆土地有关的税费耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变迁补偿费更用途和超回枳补交的地价等拆迁补偿费前期工程费勘察丈量费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净 支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房 补偿费、拆迁管理费等。包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文 物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、
