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1、浅析我国物业管理现状及其发展方向李传刚中国远望集团，北京100007摘要：随着我国房地产业的蓬勃发展，物业管理，作为一种新兴的行业，应运而生。与此同时，物业产权多元化的格局已经形成。但是，物业管理工作不到位等诸多问题都不同程度存在，所以，只有充分认清我国当前物业管理现状，深入研究这项工作，紧密结合我国的实际情况才能走出一条适应我国国情的社会主义市场经济社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理新路。关键词：物业管理社会化企业化经营型一、我国物业管理运作中存在的几个主要问题（一）、物业管理收费难的问题一方面，我国多数老旧居住小区配套设施不全，环境差，乱搭乱建现象严重。 相当部分居民因为长期受“分房
2、修房靠单位”观念的影响，没有形成物业管理消费的观念和习惯， 既希望享受服务，又不愿意交纳相应的管理费。造成物业管理收费难。另一方面，我国绝大多数的物业管理公司跟开发商有着很深渊源，存在建管不分、受制于房地产开发的体制的弊端。从目前出现的许多问题看，由于物业公司和开发商之间的建设与管理职责不清，缺乏有效衔接，出现问题互相推诿，使业主的权益得不到保障。很多看似是物业公司和消费者之间的矛盾，实际上是开发商和消费者之间的矛盾。目前，物业服务收费难已严重影响了物业管理行业的发展和企业的生存，常常使一些 物业管理企业陷入举步维艰、濒临倒闭的困境。（二）、物业管理的职责不清导致纠纷由于物业管理提供的是软服务
3、，可用来参照的硬性标准很少，而业主对物业管理的水平又有着很高的期望值，往往会与物业实际提供的服务有很大落差，造成纠纷。在物业公司的实际运作过程中，由于物业管理的职责不清，业主因各种原因拒交或不交物管费，导致了很多物业管理公司入不敷出，加重了企业的经营亏损。（三）、收费高、服务差、财务不透明在物业管理发展中， 由于物业公司的市场化程度不高，服务意识不强、管理不规范等弊端，致使物业管理纠纷屡屡发生。有些物业管理公司自定一些不合理的收费标准，变相高收费，使业主难以接受。有的物业公司在部分服务项目上提高或变相提高收费标准，有些物业管理公司为业主所提供的服务与其所收取的费用性价比不符。有些物业管理公司的
4、财务收支不透明，对自身性质的认识存在着严重的误区，导致小区物业管理混乱。（四）、小区公共配套设施的管理约定不明由于对小区公共配套设施的管理约定不明产生争端。有些物业管理企业随意出租公共产权，为物业公司增加利润和收入，对业主的合法权益造成损害。现在很多小区里，物业公司掌握着公共资源，却缺少有效的制约和监督。如在小区的维修养护、公共卫生、交通管理、 安全防范、绿化养护、财务管理上都存在着严重的问题。公共收益常常被物业公司私自占有，有的小区随意修改规划，配套设施说变就变，造成业主的自有财产和共有财产都受到了侵害。（五）、社区维修基金不到位社区公共维修基金管理， 是属于业主的共有基金， 该款项数目巨大
5、， 关于这一基金的管 理情况，很多业主或业主委员会都不清楚。有的小区维修基金不到位，有的被挪作他用。使业主交纳的维修基金没有真正起到应有的作用。也有的业主拒交或不交维修基金，带来业主之间费用分摊的不公平， 不少地方维修基金归集面小，归集率低，各地维修基金管理模式不一，管理不规范，存在挪用和违规使用情况，侵害了购房人的权益，给住宅公用部位维修和公共设施设备更新改造造成不便，既影响住房的正常使用，也带来了安全隐患。维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此，必须加强对维修基金使用的管理。需要注意的是，一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金，因为这笔基金是永久
6、存在的，而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间 内管理该物业。为防止物业管理企业的短期行为，或是因解聘该企业而影响这项基金的安全必须由业主委员会负责该项基金的使用，做到专款专用，防止挪作他用。（六）、业主与开发商及物业管理公司之间法律关系不清楚一直以来，在物业纠纷中，物业公司一向以被告的面目出现。可是，俗话说“一个巴掌拍不响”。新物业管理条例自 2003年9月1日正式施行至今，虽然条例对物业与业主 的责、权、利有了一定的明确，但是这类诉讼未见减少。现在物业管理诉讼的一大新特点， 流行物管告业主，原告多为物业管理企业， 被告多为业主。小区有的业主因各种理由拒交管 理费、违约装修、违章搭建是
7、新建商品房小区管理的顽症。发展商和物业管理公司与业主之间发生矛盾和纠纷的产生， 究其原因，大多数是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的 法律关系不清楚，并缺乏相应的行业管理服务标准，这方面的法律、法规立法相对滞后，极 易导致纠纷。二、物业管理的发展方向和相应管理措施（一）确立了社会化、专业化、企业化经营型的物业管理方向 建设部1993年4月份在番禺、深圳召开了一次较高层次的专家讨论会，在那次会议上对物业管理的发展方向取得了共识，在会上提出了几个问题，第一，我国管理的 现状；第二，存在的主要问题；第三，下一步的发展方向和做法。会上确立了社会化、 专业化、企业化经营型的物业管理发展方向，并提出了
8、物业管理要发展，要前进，必须 引入竞争机制。（二）抓住机遇，加强引导，向广度、深度、高度发展1借鉴国外经验，结合实际走出一条适合我国国情的社会化、专业化、企业化、经 营型物业管理新路子，并推广全国；2、随着社会经济的发展和人民群众物质文化生活水平的提高，对提高住宅的功能、 质量，改善居住环境以及由温饱向小康过渡的要求越来越迫切，良好的物业管理为住户提供了公共服务、专项服务和特约服务， 它已住逐步被群众认识和社会承认，也为越来越多的人所接受；3、通过实践还要不断地从中吸取教训，坚持理论与实际工作相结合，因地制宜，充分发挥行业队伍建设的高标准、高信誉，紧紧抓住机遇，不断的向更高、更广、更深的 方向
9、发展。（三）加强培训，确立了提高物业管理人员的素质观念现在很多社会培训机构为我们培养物业管理人才付出了很大的努力，他们为很多物 业管理同行上课，传授经验，但对推动全国的物业管理起到了重要作用。（四）以人为本，抓好员工队伍的建设物业管理公司现在在大上特上，各地都必须对物业管理公司搞资质审查，资质审查在起步阶段可以搞，但从发展来看会淡化和消亡，通过竞争，谁行就上，不行就下。还有一些人 认为，企业的下岗人员都可到物业管理公司，这是误解，没有文化水平和专业技术是不能搞物业管理工作的，所以以后新的物业管理公司成立时，一定要选择高素质的人才，一定要十分注意职工队伍的思想建设和业务建设。（五）建立现代企业制
10、度，依法管理建立现代企业制度是我国企业，尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题。物业管 理企业也同样受到传统体制的影响，不少的物业管理企业不能适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，服务意识不强，创新观念滞后，企业经营亏损，有的甚至没有经济上的 独立自主权和决策权，比较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展，不仅阻碍了物业管理市场地健康发展，也影响了物业管理市场化发展。要搞好经营，关键在于认真分 析客户需求，把握商机， 树立创新意识，同时应合理化配置资金和其它资源，重点是要有健 全服效的法律做保障，依法管理，依法经营。在我国，物业管理属于新型行业，政府还没有 形成完整、系统
11、的法律体系。从某种意义上说，只有充分认识我国物业管理的基本现状，了 解我国物业管理法制化进程具有突出的现实意义。物业管理成了热门的行业，物业管理的新机制、新体制，正在为逐步为社会为群众所接受，物业管理的竞争市场开始在不少城市出现和形成。物业管理俨然已成为人民群众关注和企业管理不断完善、更新、发展的全新事业。参考文献1、物业管理导论 王青兰 主编 中国建筑出版社 2002.43、物业管理运作指南著译者王青兰等中国建材工业出版社 2000、063、 物业管理实务与操作蔡诗编著西南财经大学出版社 1999.024、 物业管理-案例与分析原书名： Property Management作者：（美）罗伯 特CBR教尔（美）译者： 朱文奇 2001-1-15、 物业管理企业的改制与持续发展，俞伟忠，摘自中国物业管理协会网2002.066、 行业诚信问题的思考及对策，饶建平，摘自住宅与房地产2000.017、 经营物业管理企业发展的必由之路，宋立忠、仇慎谦，摘自中国物业管理协 会网 2001.03
