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1、 房地产企业内部控制与内部审计实战提纲 第一讲 房地产企业内部控制与内部审计体系概述1.1. 房地产内控与内审的地位和作用 【案例】格林柯尔 冷得够彻底1.2.中国房地产企业内控与内审的现状和存在的问题剖析1.3. 中国上市公司内控现状调查1.3.1 我国上市公司内部控制的现状1.3.2 我国上市公司内部控制存在的问题1.3.3 加强我国上市公司内部控制建设的建议第二讲 房地产企业内部控制体系的建立与维护2.1. 强化内部控制背景案例：安然事件案例：中航油的失败案例：巴林银行的破产 2.1.1 上市公司管理陷阱带给监管机构的启示2.1.2 新监管法的规定以及意义2.1.3 国内监管机构对上市公
2、司内部控制的要求我国监管机构对上市公司内部控制的最新要求深圳证券交易所上市公司内部控制指引解读财政部企业内部控制基本规范介绍2.2. 内部控制的理论框架与目标2.2.1 内部控制的定义2.2.2 内部控制的三个目标2.2.3 什么是COSO以及COSO报告框架2.2.4建立内部控制系统的基本原则（1）内部控制应当涵盖单位内部的各项经济业务、各个部门和各个岗位（2）内部控制应当落实到决策、执行、监督、反馈等各个环节（3）内部控制应当符合国家有关法律法规和本单位的实际情况（4）内部控制应当确保不同机构和岗位之间权责分明、相互制约、相互监督（5）内部控制应当保证合理的控制成本达到最佳的控制效果2.3
3、.万科内部控制体系的建设及维护【万科内控案例分析】 2.3.1万科建立内控体系的目标万科公司层面的控制2.3.2 内控环境(1) 风险评估(2) 控制活动(3) 信息与沟通(4) 内部监督(5) 借鉴意义 2.3.3 万科内控项目层面定义与具体内容2.4.万科内控自评体系的具体内容2.4.1常规内审内控流程与关键控制点2.4.2房地产业内审内控流程（1）工程款支付流程（2）财务预算管理流程（3）项目销售工作流程（4）材料设备采购工作流程2.4.3房地产业内审内控流程关键控制点 2.4.4抽样测试表2.4.5缺陷汇总表2.4.6缺陷的整改2.4.7内控报告（样式） 2.5.自评体系的实施 2.5
4、.1自评体系实施的人力基础 2.5.2自评体系实施的考核指标 （1）偿债能力指标：营运资本流动比率速动比率资产负债率股权比率权益乘数产权比率有形资产债务比率的有形净值债务比率 利息保障倍数非流动负债与营运资本比率（2）营运能力指标：流动资产周转率应收账款周转率存货周转率固定资产周转率总资产周转率（3）获利能力分析：销售毛利率销售净利率成本利润率总资产收益率净资产收益率长期资本报酬率 （4）发展能力分析：销售增长率总资产增长率年销售收入平均增长率净利润增长率三年净利润平均增长率固定资产成新率资本积累率三年资本平均增长率股利增长率三年股利平均增长率 （5） 市场价值（上市公司获利能力）分析：普通股
5、每股收益每股净资产市盈率股利支付率自评计划完成率缺陷率整改完成率2.6.万科内控建设的重要意义2.6.1项目实现目标与价值主张的统一2.6.2基业常青的基石2.6.3奠定风险管理的基础2.7资金活动控制 2.7.1案例：2.7.2筹资活动控制 （1）筹资活动的业务流程（2）筹资活动的主要风险及其控制措施（3）筹资业务的会计控制 2.7.3投资活动的控制 (1)投资活动业务流程（固定资产投资、工程款支付） (2)投资活动的主要风险点及其控制措施(3)投资业务的会计控制。2.7.4资金运营活动的控制 （1.）资金运营活动业务流程（2）资金运营的关键控制点及其控制措施 2.7.5概括与强调（1）资金
6、管理内部控制自测 （2）贷款管理内部控制 （3）现金管理内部控制（4）票据管理内部控制 (5) 电子银行支付的内部控制 案例 企业内控缺失，出纳15次挪用公款被判刑18年案例：万科房地产业绩第三讲 房地产企业内部审计体系的建立与维护 3.1.内部审计的定义以及目标3.2.万科内审部的组织架构3.3.内部审计计划的制定3.3.1 风险评估模型3.3.2 各专业部门的访谈3.3.3 审计计划的编制3.3.4检查记录或文件3.3.5监盘3.3.6观察3.4.内部审计的工作流程3.4.1 前期准备3.4.2 现场审计3.4.3 审计报告3.4.4离任经济责任审计报告（1）离任经济责任审计报告的内容 案
7、例：某公司经营和预算环节内部控制自我评估报告 （摘要）（2）离任经济责任审计报告格式（3）离任经济责任审计报告的写作 【案例】关于装修工程管理建议 【案列】某公司总经理离任经济责任审计报告（简化） 3.4.5 后续事项3.5.内部审计的方案3.5.1 销售专项审计3.5.2 成本信息专项审计 （1 审计开发产品成本核算是否规范（2）审计成本费用的归集和分配是否合理（3）审计土地开发成本的核算是否规范(4) 审计期间费用核算的规范性 （5）审计成本报表等相关信息3.5.3 采购专项审计(1) 物资采购的内容（2）物资采购前审计（3）物资采购过程审计（4）物资采购后续审计3.5.4 财务基础工作审
8、计(1) 会计政策的规范性、完整性（2）财务管理制度的实施情况（3）内控制度的实施情况（4）财务部门职责的履行情况（5）财务不相容岗位的划分情况3.5.5 总经理离职、离任审计3.5.6 新公司内控审计（1）内部控制审计的内容（2）内部控制审计的方法3.6.内部审计的方法和技巧3.6.1 访谈的技巧（1）获取信息的方法技巧 （2）分散注意力的方法技巧（3）促使被调查人形成一定观念的方法技巧（4）影响思想情绪3.6.2 观察的诀窍3.6.3分析性复核（1）分析性复核所要分析的信息类型 财务信息与非财务信息 货币量信息、实物量信息及其他信息 电子数据信息与非电子数据信息 绝对信息与相对信息（2）分
9、析性复核的步骤 确定需要运用分析性复核的交易或事项 估计期望 确定可接受的差异额 执行计算及比较，确认重大差异 调查重大差异 得出认定结论3.7内部审计底稿的编制3.7.1审计工作底稿的分类(1)按性质和作用分类： (2按编制主体分类3.7.2审计工作底稿件的要求(1)编制审计工作底稿的总体要求 (2)编制审计工作底稿的基本要求(3)获取审计工作底稿的基本要求(4)审计工作底稿的勾稽关系3.7.3审计工作底稿的基本内容3.7.4审计工作底稿的复核3.7.5审计工作底稿的要素规定3.7.6审计要素的编制方法案例：审计要素编制技巧 3.8.内部审计的案例分享 【案例1】 【案例2】【案例3】【审计实例1】 审计情况说明 【审计实例2】 资金管理内部控制调查测试1.资金管理调查问卷：2.对融资内控审计程序3.对现金收付内控审计程序4.对投资内控审计程序5.对电子银行收付内控审计程序案例 审计房地产企业内控细节测试时长：2天 编制与讲解：屠建清
