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1、 二零一一年二月北汽福田环渤海区域城市投资潜力研究报告 1当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析目 录第一部分 中国住宅市场环境及走势预测 .21.住宅市场运行状况分析 .32.土地市场运行状况分析 .113.住宅市场走势预测分析 .13第二部分 天津住宅市场运行状况及发展趋势 .331.社会经济环境分析 .342.房地产政策分析 .403.市场运行状况分析 .434.购房心理分析 .515.在津部分开发商分析 .566.发展趋势预测 .66第三部分 万东小马路项目营销策略建议 .721.项目区域分析 .732.区域认知分析 .753.竞争项目分析 .764.目标客户群
2、分析 .785.项目 SWOT 分析 .826.项目营销策略建议 .84 2当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析第一部分 前言 3当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析1.研究目的2.研究背景3.研究方法4.研究模型第二部分 中国房地产行业发展现状及未来发展趋势第三部分 中国房地产行业企业竞争格局及未来发展趋势第四部分 环渤海区域城市投资潜力比较1. 城市样本本研究所选城市样本选择集中于环渤海经济圈内，环渤海经济圈狭义上指中国辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时延伸可辐射到山西、内蒙古，涵盖五省二市。整个大的范围占据中国国土的
3、 12%和人口的 20%。继长江三角洲、珠江三角洲经济圈大展活力之后，环渤海经济圈正加速崛起。 4当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析图表 1 环渤海经济圈版图本研究从环渤海经济圈所涵盖的所有城市中挑选出 44 个城市做为研究样本，如图表 2，图表 2 城市总样本序号 城市 序号 城市 序号 城市 序号城市1 石家庄 12 大连 23 阜新 34 临沂2 唐山 13 盘锦 24 铁岭 35 菏泽3 邯郸 14 沈阳 25 朝阳 36 滨州4 秦皇岛 15 鞍山 26 济南 37 东营5 保定 16 营口 27 青岛 38 威海6 张家口 17 锦州 28 淄博 39
4、枣庄7 承德 18 葫芦岛 29 德州 40 日照8 廊坊 19 抚顺 30 烟台 41 莱芜 5当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析9 沧州 20 本溪 31 潍坊 42 聊城10 衡水 21 辽阳 32 济宁 43 北京11 邢台 22 丹东 33 泰安 44 天津2.城市投资潜力排名图表 3 城市发展潜力总得分及各影响因子分项得分城市 总分 市场规模系数 潜在需求系数 价格表现系数 成长速度系数 供求对比系数1 北京 0.6842 1.63 0.77 0.61 -0.03 0.06 2 天津 0.3188 0.67 0.38 0.15 0.17 0.08 3 青
5、岛 0.1852 0.38 0.23 0.07 0.05 0.15 4 沈阳 0.1795 0.61 0.22 0.00 -0.01 -0.11 5 大连 0.1784 0.35 0.22 0.09 0.05 0.14 6 济南 0.0676 0.15 0.16 0.07 0.03 -0.16 7 烟台 0.0596 0.17 0.14 0.10 -0.13 -0.04 8 潍坊 0.0589 0.15 0.06 0.01 0.05 0.01 9 唐山 0.0468 0.02 0.16 0.04 0.04 -0.04 10 廊坊 0.0461 0.10 -0.05 0.06 0.07 0.05
6、 11 盘锦 0.0214 -0.09 -0.03 0.11 0.11 0.05 12 石家庄 0.0206 0.05 0.12 0.11 -0.06 -0.19 13 葫芦岛 0.0202 -0.07 -0.11 0.02 -0.02 0.20 14 营口 0.0168 -0.01 -0.07 0.07 0.12 -0.03 15 淄博 0.0147 0.01 0.05 0.06 -0.09 0.07 16 菏泽 0.0129 -0.05 -0.10 -0.07 0.11 0.20 17 泰安 0.0085 -0.08 -0.03 0.05 0.04 0.13 18 滨州 0.0025 -0
7、.09 -0.06 0.03 0.15 0.02 19 威海 0.0008 0.07 0.03 0.06 -0.17 0.01 20 鞍山 -0.0012 0.03 0.03 -0.05 0.08 -0.12 21 东营 -0.0019 -0.04 0.05 -0.02 -0.05 0.08 6当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析22 锦州 -0.0061 -0.08 -0.07 0.02 0.03 0.15 23 沧州 -0.0073 -0.07 0.01 0.02 -0.02 0.08 24 铁岭 -0.0105 -0.06 -0.12 -0.11 0.18 0.
8、11 25 济宁 -0.0144 -0.04 0.02 -0.04 0.03 -0.03 26 枣庄 -0.0206 -0.09 -0.06 0.00 -0.02 0.13 27 临沂 -0.0263 0.00 -0.01 0.01 -0.06 -0.10 28 邯郸 -0.0268 -0.05 0.06 0.03 -0.04 -0.16 29 德州 -0.0269 -0.07 -0.05 -0.04 -0.07 0.15 30 丹东 -0.0303 -0.06 -0.09 -0.05 0.04 0.04 31 本溪 -0.0332 -0.07 -0.05 -0.04 0.03 -0.01 3
9、2 聊城 -0.0337 -0.06 0.14 -0.11 0.01 -0.18 33 辽阳 -0.0353 -0.10 -0.08 -0.03 0.01 0.08 34 张家口 -0.0370 -0.04 -0.08 -0.04 -0.01 0.01 35 日照 -0.0453 -0.10 -0.06 -0.05 -0.04 0.07 36 朝阳 -0.0454 -0.08 -0.13 -0.13 0.15 -0.03 37 秦皇岛 -0.0465 -0.05 -0.06 0.02 -0.10 -0.06 38 抚顺 -0.0509 -0.08 -0.04 -0.04 -0.03 -0.04
10、 39 保定 -0.0538 -0.05 0.02 -0.02 -0.10 -0.15 40 阜新 -0.0565 -0.12 -0.12 -0.08 0.05 0.03 41 莱芜 -0.0614 -0.12 -0.05 0.08 -0.09 -0.14 42 承德 -0.0661 -0.09 -0.08 -0.04 -0.02 -0.10 43 邢台 -0.0906 -0.10 -0.05 -0.08 -0.14 -0.11 44 衡水 -0.1124 -0.10 -0.10 -0.07 -0.17 -0.14 由于北京、天津两个城市地处环渤海中心地带，城市综合实力强大，社会经济高速发展，
11、各项指标均大幅度超出其他城市，故综合排名位于前两位。然而，由于北京、天津两市房地产发展较为成熟，市场竞争激烈，进入门槛较高，不利于非房产企业投资进入，因此，本次研究我们确定后十名城市为投资潜力城市，它们分别是青岛、沈阳、大连、济南、烟台、潍坊、唐山、廊 7当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析坊、盘锦、石家庄。3. 城市分类1.1 按行政区划分本报告研究城市集中于环渤海地区，从行政区划来看，分别从属于河北、辽宁和山东三个省份，同时涵盖北京和天津两个直辖市。图表 4 城市总样本行政区划河 北25%山 东38%辽 宁32%津 京5%1.2 按城市级别划分 从行政级别角度将城
12、市总样本分为直辖市、副省级城市、准副省级城市、地级市四个等级。具体划分如下表：图表 5 城市行政级别划分级别 名称 城市第一级 直辖市 北京、天津第二级 副省级城市 沈阳、济南、青岛、大连第三极 准副省级 唐山、鞍山、抚顺第四极 地级市石家庄、廊坊、盘锦、潍坊、邯郸、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州、衡水、邢台、营口、锦州、葫芦岛、本溪、辽阳、丹东、阜新、铁岭、朝阳、淄博、德州、烟台、济宁、泰安、临沂、菏泽、滨州、东营、威海、枣庄、日照、莱芜、聊城 8当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析由上表可以看出，北京、天津、沈阳、济南、青岛、大连、唐山、鞍山、抚顺均位于地级市以
13、上级别，占城市总样本的 20%。此外，综合衡量各城市的行政级别、GDP 总量、人口规模、城市特性等指标，得出以下评级结果：图表 6 城市级别划分级别 特征 城市第一级 直辖市、特别行政区、GDP 大于 1600 亿且市区人口大于200 万的城市北京、天津、沈阳、大连、济南、青岛第二级 其他副省级城市、经济特区城市、省会、苏锡二市石家庄第三极 14 沿海开放城市之一、经济发达且收入高的城市唐山、秦皇岛、淄博、烟台、威海第四极 人口大于 100 万的城市、重点经济城市邯郸、鞍山、抚顺、潍坊第五级 著名经济城市、重要交通枢纽城市的人口大于 50 万、重点旅游城市承德、保定、丹东、泰安、日照第六级 其它城市 张家口、沧州、衡水、邢台、盘锦、营口、锦州、葫芦岛、本溪、辽阳、阜新、铁岭、朝阳、德州、济宁、临沂、菏泽、滨州、东营、枣庄、莱芜、聊城由上表可以看出，北京、天津、沈阳、大连、济南、青岛、石家庄、唐山、烟台、潍坊、廊坊、盘锦均属于较高城市级别，除潍坊为第四级外，其他城市均进入前三级。1.3 按城市人口规模划分依据最新发布的中国中小城市发展报告（2010） 城市人口规模划分标准，市区常住人口 50 万以下为小城市，50 万100 万为中等城市，100 万300 万为大城市，300 万1000 万为特
