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1、广东中山丽意居项目前期策划案1资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。中山市 xx 镇 xxxx 居 6 期前期策划案1、 中山市宏观市场整体状况1.1宏观经济与中山市房地产市场1.1.1 资本市场日趋复杂, 中山楼市仍处低迷期去年 6 月份在927 政策并未出台之前, 中山楼市乃至整个珠三角区域均经历着一场前所未有的上涨革命。在市场经济的范畴里”上升 ”并不是永恒的主题。 ”有升必有跌 , 有跌必有升 ”这是普遍的市场现象, 皆因每一个经济体均存在周期因素支配。只是, 当一个经济体在短时期内发展过热, 市场并未达到临界因素之下。为了抑制过热现象的蔓延, 国家行政调控充当着
2、”快刀 ”的角色。显然 , 自去年 6 月份起 , 在楼市高速增长的时期, 927 政策以及一系列的金融调控达到了这样”制冷 ”效果。根据中山统计局相关数据显示,第一季度房地产投资金额54.24 亿元 ,同比增幅35.34%。与 同期 133.17%投资增幅相比差距近100 个点 ; 资本市场的波动因素日趋复杂, 从投资额的温和现象表明地产商纷纷保持审慎态度。在买方市场方面, 从国土局统计反映,第一季度全市住宅成交宗数7670 宗、成交面积81.3 万平方、成交金额36.27 亿元 , 同比分别下跌32.88%、 34.28%、 7.67%。环比去年四季度更出现较大下调现象, 成交宗数、 成交
3、面积、成交金额分别下跌31.52%、 39.46%、 44.36%。受政策因素以及新年假期的楼市惯性低迷期影响, 中山住宅市场继上年第四季度成交量大幅度下滑之后, 继续走低。2资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。总的看来 , 在持续半年的时间里 , 银行准备金率继续走高、 加息预期逐渐趋强 , 在银行放贷并没有大改变的情况之下 , 开局至今 , 中山楼市持续低迷。1.1.2 政策撼动楼市稳定局面, 市场供需矛盾存在加剧趋势我们知道 , 在楼市迅速 ”急冻 ”的时期 , 中山进入混沌不清的状态。首先受到影响的应该是一大批投资客户 , 股市疯狂下挫 , 资金被套 ; 继而受
4、到影响的是一批刚性需求客户 , 楼市 ”拐点论 ”萌生 , 客户观望意识加大 , 一向审慎消费的中山人变得更为审慎 ; 另外 , 受到影响的是开发商。银行放贷紧缩 ,3资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。产品积压难售 , 企业资金链日趋绷紧 , 不少项目降价优惠、 产品提升计划等促销现象层出不穷 , 甚至出现 ”一房多卖 ”的违规现象。另外 , 在去年楼市畅旺因素的刺激下, 不少地产商加速了自身项目开发速度 , 从统计局数据显示 , 一季度全市累计商品房施工面积1376.51 万平方 ,同比增幅 55.27%。当前 , 施工面积的快速膨胀与销售的持续冷淡现象相比较 ,
5、产品供需矛盾有加剧趋势。1.1.3 后市预期 : 试探性促销仍将继续, 楼价区域差异性显著、迎来窄幅波动期此前提及 , 不少地产商对后市发展还是相当有信心的。一方面潜在客户并未得到完全激发 , 不少地产商困于资金回笼压力依然会保持一定的促销力度。另一方面 , 为了保证一定的收益 , 地产商对于促销的方式、 深度将更趋抓紧 , 故此 , 整体市场试探性的促销方式将依然得到延续。在房价方面 , 整体市场将迎来窄幅波动时期。这是建立于整体市场波动因素依然显著的基础之上, 政策调控因素、银根松紧因素将成楼市后期发展趋向的关键所在; 从区域方面考虑, 东区、 石岐区高端项目由于占据核心地段 , 房价的涨
6、跌幅度并不会太大。跌幅最为显著的在于个别的城乡结合部区域、沙溪、 开发区是当前中山楼市调幅最为显著的区域。在城市边缘地带方面 , 提倡双城居住概念的坦洲由于受外围客户的支撑 , 房价并没有发生太的变动。西北的古镇、 小榄 , 受到强大的消费力支持 , 房价调幅同样轻微 ; 产品方面 , 个别别墅产品的价格出现短线调整现象 , 以雅居乐凯茵新城、 世纪新城为代表的别墅价格则主导产品优化与折扣同步方式促销。4资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。2、 重点竞争市场研究2.1 xx 镇概况中山市 xx 镇, 行政区域总面积79.2 平方公里 , 户籍总人口13 万人 , 下设
7、8 个社区居委会、6 个村民委会 , 是珠江三角洲重点工业卫星镇。xx 镇位于珠江三角洲南部 , 东临珠江支流 , 南距珠海市 50 公里 ; 西距江门市 20 公里 ; 北与 ”中国五金 ”重镇中山市小榄镇相连; 公路网络纵横交错,形成了以国道和干线公路及京珠高速公路、中江高速公路为骨架的四通八达的公路网 ; 90 公里半径范围内有广州、深圳、 珠海、 香港、 澳门等 5大机场 ; 铁路运输经由广州通达全国各地。在20 公里车程内有中山港、小榄港和神湾港货运码头以及中山港客运码头, 镇内建有货物装卸码头, 地理位置优越。近年来 , xx 的城镇面貌日新月异 , 各项市政设施更加完善 , 为市
8、民提供了舒适的工作、 学习和生活环境。 xx 镇先后被评为 ”广东省教育强镇 ”、 ”广东省卫生先进镇 ”、 ”广东省专业镇技术创新试点 ”等。全年共实现地区生产总值54.45 亿元 , 比增 28.1; 实现工业总产值177.93 亿元 , 比增 35 ; 农业总产值6.8 亿元 , 比增 9%; 第三产业总产值33.71 亿元 , 比增 37.9%; 全社会固定资产投资完成14.9 亿元 , 比增 30.7%; 税收入库 8.22 亿元 , 比增 31.5; 财政收入3.61 亿元 , 比增 55.9。3、 产品基地研究3.1 地理位置及交通状况3.1.1地理位置本案地处xx 镇的北部 ,
9、 紧邻旭景花园一期用地, 距 xx 镇壹加壹商业区5资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。不到5 分钟车程 , 距小榄镇CBD 中心不到20 分钟车程。总基地面积44482.27M 2, 折合 66.7902 亩。项目基地东临xx 路、 南依镙丝厂与11 亩项目及旭景花园相望、西靠 xx 居四期 , 北向 xx 居五期用地。本地块距离镇中心商业区和小榄镇商业中心有一定距离, 但随着周边商住区 ( 如 : 旭景花园 ) 及自身项目配套的逐步成熟, 加以周边广福路的改造、 厂房的拆迁 , 本地块具备很大的升值潜力。3.1.2交通状况交通方面 , 本案的先天优势在于该项区域的两条主干道广福路和xx 路都十分接近 , 且该项目位于广珠轻轨xx 站与小榄站的中间点, 对本案的交通构成一个有利的支撑。3.2 基地资源及周边配套3.2.1基地资源基地内无坡 , 呈平地地貌。最大的资源是该地块位于xx 居的东门 , 自身项目规划配套齐全, 紧邻旭日公园 , 地块的商业价值较高。3.2.2周边配套3.2.2.1 xx 镇旭日公园基地东北角能够望xx 镇内最大的全民健身项目旭日公园, 是本基地周边最大的配套, 也是基地外部最大的资源。6
