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1、阅读以下案例，根据第 6 章关于城市规划的知识，讨论：1. 大亚湾正从“睡城”沦为“死城”，其在规划方面的主要教训是什么？2. 为什么会出现这样不合理的规划？3. 影响我国城市规划合理性的政治性、行政性、经济性因素主要有哪些？4. 如果让你作为主规划师对大亚湾进行重新定位，你如何定位？理由？废气笼罩下的大亚湾：从“睡城”沦为“死城”?2011-10-23 19:30:06来源: 网易房产网易房产原创报道 大亚湾，这座位于广东省惠州市的占地 20 多平方公里的沿海新城，曾经因坐拥三面环山、一面靠海的优异环境，以及临近深圳的地理优势，吸引大批深圳炒房客蜂拥而入，成为名震一时的“睡城”。但随着炼油厂
2、爆炸、异味事件接连不断地发生，毒气、爆炸成了这座“睡城”的最新标记，越来越多当地居民表示要“逃离”大亚湾，留在这里的只有一栋栋华丽的大楼以及沙尘滚滚的建筑工地。经历了近两年热火朝天的发展，大亚湾楼市泡沫正在消褪，如今的大亚湾不再安睡，而是逐渐沦为一座令人闻风丧胆的死城“睡城”变“死城”“先生要看房吗？我们的楼盘是这里最高端的住宅，现在登记还有优惠折扣”，从大亚湾澳头汽车站下车，时不时有年轻帅气的小伙过来递上一张张色彩艳丽的楼盘宣传广告单，这几乎是大亚湾街头随处可见的景象。在大亚湾的街头，楼盘广告随处可见大亚湾，这座位于惠州东南部的沿海小城，东靠红海湾，西邻大鹏湾，水域面积近1000 平方公里，
3、坐拥优异的海景资源。同时，由于距离深圳市区仅 70 多公里，只需 1 小时左右车程就可到达，在深圳房价不断攀升的背景下，越来越多深圳人涌向了被开发商称之为“价值洼地”的大亚湾，也造就了一座名震一时的南部“ 睡城 ”。“以前大家都说大亚湾是一座睡城，但我觉得现在更像是一座死城”， 坐在记者面前的大亚湾海湾假日业主潘莉(化名 )显得有些垂头丧气，她表示，从今年 7 月中海油炼油基地爆炸开始，近三个多月，大亚湾要么就是“火光冲天”、要么就是“毒气飘散”，自己仿佛生活在一个人间地狱。据悉，今年 7 月 11 日凌晨，位于大亚湾石化区的中海石油炼化有限责任公司惠州炼油分公司运行三部 400 单元的重整生
4、成油塔底泵机械密封泄漏着火，火柱约有 100 多米高。三个月后，又有当地居民爆料闻到类似煤气的异味，由于中海油先前曾发生爆炸事故，部分当地村民感到很恐慌，有人离开居所进城躲避。“石化区爆炸当天是凌晨，一声巨响把当地居民全部惊醒，剧烈的大火把整个黑夜烧得通红，就像是世界末日来临”，回想起三个月前炼油基地爆炸一幕，潘莉依然惊魂未定，她表示，自从爆炸事件后，时常闻到有类似橡胶燃烧气味的未知气体，尤其刮北风的时候最明显，由于担心孩子健康受影响，潘莉已经把孩子另搬他处居住。在大亚湾生活多年的环卫工人陈姨（化名）向网易房产透露，由于中海油的石化基地项目在这边，大亚湾“异味问题”由来已久，当地人早已经习惯了
5、，只是此前的爆炸事件才引发了外地媒体的关注。为了一探究竟，记者来到距离大亚湾石化区最近的楼盘花样年花郡，据介绍，该楼盘距离石化区仅仅五分钟车程，但销售人员再三强调她们每日在这个售楼部都没闻到任何的异常气味。花样年花郡，距离大亚湾石化区仅仅五分钟车程“大亚湾区环境监测站会每天对惠州炼油厂界及居民敏感区进行跟踪监测，并公布结果，目前二氧化硫、臭氧、非甲烷总烃等均达到国家相应环境标准，此前的刺鼻气味仅是个别情况”，销售小姐向记者满怀信心地表示。但事实上，在这个周边没有任何生活配套，甚至连小卖部、小餐馆也不见踪影的楼盘里，只需走出售楼部，记者随即能闻到刺鼻的气味，普通人根本无法在这里长期居住。记者随后
6、来到大亚湾最著名的项目“DADA 的草地”，这个位于大亚湾中心区惠澳大道的大型住宅社区，距离深惠沿海高速出口仅 500 米，来往深圳约 30 分钟车程，颇受深圳投资客的喜爱。“DADA 的草地”是光耀地产在大亚湾最大型的住宅项目尽管距离石化区接近 5 公里，但在楼盘外依然能时不时闻到轻微的异味。当记者提出“异味”质疑时，销售人员同样表示没有闻到，“ 如果在我们的项目也闻到异味，那么在大亚湾这么小的地方，你肯定能在每一个角落都能闻到”。规划顾此失彼公开资料显示，大亚湾石化区总体规划面积 29.8 平方公里，按照石化区的总体产业链规划，大亚湾石化区将建设成为炼油-化工一体化、上下游相结合的世界级的
7、综合性化工园区。网易房产记者乘坐摩托车沿着连接深圳龙岗区和石化区的惠州石化大道抵达大亚湾石化区，一股刺鼻的气味扑面而来。据摩托车司机介绍，这里是大亚湾空气最差、污染最厉害的地方，此前发生爆炸的炼油基地也在此处，如今已经重建完毕。在石化区行驶约两分钟，你能清晰地看到几根不停冒烟的大烟囱，据摩托车司机介绍，这些烟囱每天傍晚都会准时排放废气，异味多半就是从这里“冒出”。摩托车司机向记者透露，虽然在石化区工作工资待遇挺高，但由于担心废气对身体造成影响，当地人都不愿意在石化区工作，这里的工人大部分都是从外省来的。石化区的烟囱每天傍晚都会准时排放废气在石化区储油罐的另一侧，记者发现一大片已经平整好、准备用
8、于建新储油罐的土地。据了解，中海油惠州炼厂 1200 万吨的加工能力只是第一期，正在运作的第二期，以及陆续运作的第三期、第四期，加工能力将扩大到 4000 万吨，中海油董事长王宜林今年更公开表示，中海油愿与惠州共建“世界级石化新城”，这些储油罐显然是为扩大产能而准备。准备用于新建储油罐的土地在石化区待了仅仅 10 分钟，由废气与沙尘混杂而成的异味让记者越发难受，难怪在惠州最著名的西子论坛上，有网友发帖:“每天旁晚七点钟左右，整个石化区充满着浓浓的恶臭，不用三年，一定是不适合人类居住的地方，什么 DADA 的草地、花样年花郡，不被熏死也被烧死”。实际上，在本月初，大亚湾石化区因异味引起了当地部分
9、居民恐慌后，广东省环境保护厅曾经披露，中海油能源发展股份有限公司惠州石化分公司（下称“惠州石化”）在大亚湾石化区的 40 万吨/年煅后焦工程二氧化硫排放量严重超标，噪音方面也略有超标，还有接近 10%的当地居民对石化区的环境问题不满。但对于广东省环境保护厅的调查结果，惠州大亚湾环保局办公厅相关人员接受网易房产采访时表示，二氧化硫超标并不是指大亚湾石化区每日排放的气体超过国家环保标准，大亚湾石化区每日的监测结果表明二氧化硫、二氧化氮、硫化氢、臭氧、非甲烷总烃等均达到国家相应环境标准，同时石化区的扩建严格按照国家的一切相关标准进行，无论气体排放或者其他方面都会符合相应的标准，不会对居民产生更多更差
10、的影响。“据我了解，惠州大亚湾石化区跟国内其它地方的石化区相比，无论设备、环保水平，气味排放等均属于最好，其它地方的石化区环境比这里更差”，上述工作人员表示，虽然石化区排放的气味不好闻，但并不代表一定有害。更令人担忧的是，在调查结果公布后，惠州石化并没有作出整改的表态，网易房产尝试联系中海油惠州石化分公司对此事件的看法，但对方表示分公司并无权利对此发表看法，记者随后联系北京总公司专门负责媒体联系的部门，但截至发稿为止，对方的联系电话一直无法接通。网易房产从惠州市十二五城市建设规划中获悉，在“十二五”期间，惠州将以大亚湾石化区为核心载体，建设世界级石油化工产业基地。加快石化区土地盘整和填海进程，
11、将石化区面积扩大到 65 平方公里，推进中海油惠州炼化二期 1000 万吨炼油、100 万吨乙烯项目建设，加快石化产业链的伸延发展，建设大亚湾精细化工园区。但与此同时，规划也提出，惠州将整合旅游资源，打造粤港澳地区旅游休闲度假基地，以文化旅游、山水旅游、休闲商务游等为主题，重点建设惠城综合旅游区与大亚湾滨海休闲旅游区。“惠州市政府提出建设大亚湾为石化基地与建设大亚湾为休闲旅游区，这两者是自相矛盾”，一位不愿意透露姓名的专家向网易房产表示，石化产业的建设肯定会扼杀度假建设，相反度假建设上规模后，必将导致民众对石化的不满，进而影响石化建设，最后只会两败俱伤，最近大亚湾石化区的连续出事，引起民众的强
12、烈不满，足够说明了这一点。实际上，网易房产发现，在惠州的不少论坛上，许多大亚湾居民均呼吁惠州市政府修订大亚湾区的规划，停止在此发展高污染的石化项目。一位网友留言表示，大亚湾地理位置决定了它更适合发展休闲、度假及居住产业，特别是深圳人来大亚湾购房居住已经成为一个不可逆转的潮流，本区可以趁此机会发展大亚湾的旅游度假加宜居胜地的非污染产业，以此来辐射深圳甚至港澳的旅游和置业人群，其带来的产值和可持续发展肯定大大高于石化产业。泡沫正在消褪大亚湾，在中国房地产历史上可谓是经久不衰的“绯闻地带”，也尝尽了房地产发展的甜酸苦辣，上世纪 90 年代初的大亚湾曾经与海南、北海并列全国烂尾楼三大重灾区，至今依然有
13、大量烂尾楼尚未盘活。但即便如此，这个以“深圳东、深圳后花园”为营销口号的小城市近几年吸引了合生、珠江投资、卓越、花样年等众多大型房企的进驻，在开发商与深圳投资客的推波助澜下，大亚湾房地产发展如火如荼。公开资料显示，在 2007 年前，大亚湾房价仅仅在 1500-2500 元/平米之间徘徊，但到了2010 年末，大亚湾一手住宅均价已经飙升至接近 5000 元/ 平米。在刚刚落幕的深圳秋交会上，来自大亚湾的楼盘更是大出风头，纷纷向深圳客抛出了橄榄枝。2010 年末，大亚湾一手住宅均价攀升至接近 5000 元/平米“大亚湾这一轮房地产牛市，大概是从 2007 年开始，当时深圳房价越涨越高，把许多经济
14、实力不太充裕的深圳人挤到周边城市，由于大亚湾拥有出众的自然环境，离深圳仅仅一小时的车程，最重要的是房价只有深圳的 1/4，楼盘品质也不错，因此吸引了大批深圳投资客涌入”，世联地产首席市场分析师王海斌接受网易房产采访时表示。过度的投资需求涌入，不仅带来了高居不下的空置率，同时也造成了城市配套的贫乏。网易房产发现，尽管在大亚湾街道两旁是一片片崭新的住宅楼与热火朝天的建筑工地，但这里的生活配套与华丽的大楼显得格格不入，无论是购物商场、食肆还是医院，在大亚湾屈指可数。无论是购物商场、食肆还是医院，在大亚湾屈指可数“大亚湾本地人口很少，而且大多是自建房，这里的商品房接近 90%都是被深圳人买下的，这些投
15、资客大多是买了下来不住，因此一到夜里整个大亚湾犹如一座空城”，摩托车司机无奈向网易房产表示，在大亚湾，你要买包香烟也不容易，因此很多人宁愿搬到惠阳、惠城这些相对成熟的区域居住。“从 2007 在大亚湾买房到现在，这里依然没有一家像样的商场，即使是被开发商吹嘘是整个大亚湾最棒的澳头三星购物广场，甚至还不如深圳关外一个村里的超市，整座城市就像是死城一般”，一位深圳投资客也向记者大吐苦水。王海斌认为，大亚湾房地产高速发展背后缺少产业配套的支持，因此没有为楼市带来刚性需求，加上石化污染造成的环境问题，深圳人也甚少居住在那里，也造成了如今周边配套与房地产发展不相称的局面。“平心而论，大亚湾拥有出众的山景
16、与海景资源，这都是有利于房地产发展的因素，但它的人口结构、经济构成并不支持其发展成大中城市，因此大亚湾的房地产可谓是畸形发展，也引来了社会舆论的批评”，长期关注大亚湾楼市的资深地产评论人王世泰向网易房产表示，如今中海油石化污染事件更是刺痛了大亚湾房地产脆弱的神经，为这座饱经风浪的城市蒙上了更多不利因素。根据惠州市统计局统计数据显示，在 2010 年末攀升至接近 5000 元/平米的高位后，今年上半年大亚湾一手房成交均价为 3638 元/平米，同比下降 15.3%，甚至低于 2009 年上半年的成交均价，这对于经历大牛市的大亚湾房地产而言显然是一个不利的信号。“在深圳出台限购令后，大亚湾原本成了深圳投资需求外溢的主要出口之一，但随着惠东区域的崛起，像碧桂园.十里银滩、合正东部湾、万科双月湾等项目成了深圳投资客追逐的目标，必然对大亚湾的购买群体造成分流，这对于处在困境中的大亚湾楼市可谓是雪上加霜”，王世泰认为，在内忧外患的情况下，经历了盲目发展的大亚湾楼市应该抛弃不切实际的幻想，参考外国新兴
