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1、房地产企业创新实践与理论研究 (三峡大学土木水电学院研究生 黄少良) 善创新者先声夺人，出奇制胜。纵观房地产企业的沉浮，无不发现，企业的荣衰不仅与社会政策环境和企业的内在质素有关，更与创新密不可分。本文阐述了新形势下企业创新的内涵以及创新所应该囊括的环节，更重要的是指出了创新的途径、方式和技法，为房地产企业在市场经济大潮中稳立潮头、保持领先提供借鉴。 房地产业已迅速发展成为我国重要的支柱产业之一，它在国民经济的发展中具有举足轻重的地位和作用，它不仅与其他行业密切相关，而且直接面向社会，面向芸芸众生。换言之，它既要发挥拉动GDP的功能作用，又要担负着实现人们居住权利的重任。 这样一个肩负重要使命
2、的行业需要健康和可持续发展，表面上无限风光，财源广进，但实际是行业状况堪忧，房地产发展商们感到获取利润越来越困难。据统计，目前的利润仅在 10-15之间，整个行业处于微利状态，暴利时代一去不复返。特别是近几年，国家频频出台了房地产调控政策，控制房地产价格，一些“弱不禁风”的企业面临淘汰危局。 纵观房地产企业的沉浮发现，企业的荣衰不仅与社会政策环境和企业的内在质素有关，更与创新密不可分。善创新者先声夺人，出奇制胜。而因循守旧者，则永远步人后尘，失去发展良机。可见，创新已成为房地产企业制胜的法宝。宏调下企业创新的政策背景 房地产是国家的龙头行业、重要支柱产业，其繁荣与萧条，直接影响着诸多行业，波及
3、GDP的涨落。同时与百姓的居住权有直接的关系，价格的起落，质量的优劣，事关市民群众的安居乐业，影响社会的和谐稳定。这一特点注定了这个行业、市场必须受国家的监管，完全市场化是不可能的。 进入新世纪以来，随着全国各地城市的快速发展，各地方、各城市住房需求旺盛，房地产市场大有供不应求之势。一时间房价暴涨，居民难以承受。官方和民间逐渐出现“房地产泡沫”之论。 国家在审时度势后，先后采取了多项调控政策。2003年，中国人民银行向全国各分行、各商业银行发出了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。通知要求加强房地产开发贷款管理，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30。200
4、6年5月29日，针对房地产发展中存在的问题，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。 以上两次政策调整是改革开放以来，国家对房地产市场调控力度最大的，亦会对市场产生深远的影响。有预言认为，房价将大跌，房地产市场遭遇“雪打霜盖”，从此一蹶不振；也有人预言，房地产企业将面临“是生存还是毁灭”的选择，将重新洗牌，淘汰一大批企业。这些预言多少有些危言耸听，毕竟住房的社会需求强劲，但房地产新政确实给房地产企业敲响了警钟。这一背景下，房地产企业更需要创新。 创新什么?创新房型，设计出适销对路的产品。需要创新价格，使价格可让老百姓接受，又使房企
5、本身有钱可赚，成为商家们的新命题。 总之，在当前的时代背景下，房地产企业创新具有非常现实的社会经济意义。对于每一个具体的房地产企业而言，房地产创新可以增强企业核心竞争能力，使企业在日益激烈的市场竞争中得以生存并继续发展。因循守旧，守着一亩三分地就能发财的时代已经一去不复返。房地产企业创新概念及要求 房地产企业创新作为房地产学的一个重要分支，在对该分支进行研究之前，应该对其概念进行定义。 根据学术界关于创新的一般定义，房地产企业创新就是与房地产有关的知识创新、技术创新以及实践活动的创新，它包括生产、传播和应用技术类以及非技术类房地产知识的创新活动。 也可按多种分类标准进行划分，从宏观的角度上按照
6、生产、应用二分法，可分为房地产知识的生产和房地产知识的应用两大类。根据知识的属性不同，房地产企业创新又可分为技术类创新和非技术类创新。本文研究的是后两类创新，重点是非技术类创新。 除了需要技术知识以外，房地产经济活动还可以通过生产和应用经济学、管理学等软科学的知识来实现产品创新。非技术类房地产创新主要有以下内容： 市场创新 主要指运用经济学、市场营销学、人口学等社会科学的理论和最新研究成果，依据市场需求，开辟新的市场，创造出新的房地产服务产品和业务经营模式。 管理创新 运用战略管理、运营管理、人力资源管理、财务管理、房地产开发项目管理等管理学新理论，建立企业新的管理和经营模式。 产品设计思路创
7、新 由于房地产产品的复杂性，产品设计的综合性非常强，它既包括一些物质实体的设计，如小区平面规划、建筑单体设计、环境艺术设计，又包括产品文化定位、物业管理模式等“软性”设计，这些软、硬方面的设计必须能相互协调，形成效用最大化的产品整体，这就要求有一个统领全局的总体设计思路。而这种总体设计思路的创新，更主要地依赖建筑文化、园林艺术等较“软”性的学科知识乃至社会学、心理学、文化学等纯人文科学来指导，或者可以说，主要通过运用人文科学最新研究成果来实现。 如上所述，在房地产策划过程中，无论是项目定位、建筑设计理念、策划方案的创意、营销推广的策略等环节，如果没有创新，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。
8、创新就是制造差异化，就是表明个性。创新具有超越一般的功能，它应贯穿于房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中，脱颖而出。房地产产品创新理念 产品创新是推动住宅形态和功能发展的最重要的基础，是房地产行业进步的看得见、摸得着的客观实在。 从产品创新来看，主要是两个方面：一是硬件创新，另一是软件创新。所谓硬件创新，即从环境、空间、风格样式、户型、设备、智能化及信息平台、发展功能等着手，通过设计创新、材料创新、技术创新，提高产品品质。产品创新的另一方面就是软件创新，即主要侧重于产品品牌、社区文化的营造。未来社区的区分是文化的区分，而不仅仅是材料设备或价格高低的区分。 房地产的本体是什么
9、，是建筑，而建筑的根本功能是空间。因此房地产创新要在本体功能上下功夫，在建筑空间上动脑筋。当然附属功能也很重要，它可以延伸、扩展本体功能。回顾近几年房地产业界掀起的一次次“创新风暴”，其中不乏进行空间设计创新的，但更多的是在概念及形式上做文章。但概念设计只能是阶段性的宣传手段，唯有项目素质本身才是永恒的卖点。在市场化过程中，住宅建设中出现了一些“建筑形式宫廷贵族化，小区绿化城市广场或城市公园化，室内布置高级宾馆化”的现象。建筑风格虽然“百花齐放”，但出现很多败笔。 现代住宅在空间上的特点是什么?纵观现代生活，人们渴求简约、明快和愉悦，住所不仅要安全、洁净，还要方便和舒适。有些人追求居住的量化空
10、间 (面积大小)，这是因为许多人居住空间过于狭小拥挤，而且功能混杂，他们首先要改变居住的窘境，才能顾及其他。而越来越多的人，对量化空间的追求已经退而居其次。他们的着眼点已经转向功能空间、景观空间和智慧空间。 新的规划设计理念，将使居住环境更加符合现代化的消费方向。以下几种理念需要在规划设计中加以把握： 一是均好性理念。首先，这种理念强调住区环境资源的均好与共享，规划设计时尽可能让所有住房均匀享受优美的自然环境。其次，它强调归属领域的均好，要求每家都能分配到一个较贴近的领域空间，弱化过去规模庞大的中心绿地做法。再次，强调居住物理环境的均好，使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔音和朝向，在
11、规划时就要保证有效的日照间距，创造温馨、朴素和亲切的视觉环境。 二是价值定位理念。即住宅规划过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是先确定未来房地产的价值区域。依照确定的价值区域，明确每栋住宅中每户的房型，而不是先确定房型比。要重视草地、树林、水面、硬质景观的价值。价值定位理念将那种先造房子、再定价位的传统营销惯例颠倒过来，变成先作价值定位、再造房子，这样就充分挖掘了原有地块、景观的价值。 三是空间渗透的思路，如创造纯静空间，保证居住区安静、安全、安逸。创造步行空间，保持景观的连续性，规避车辆干扰。实施平台分流和架空空间，以美化环境。 四是差异化思路。精品住宅社区，园林的设计相当重要，但不同的客
12、户群对园林有着不同的要求。准确的市场定位，符合目标客户群的园林设计，是小区走精品之路的关键一步。技术创新在房地产创新中的作用 运用技术进行房地产产品创新有以下几种情况： 第一是运用先进的结构力学原理改变房屋的设计结构，如目前比较流行的复合预应力倒扁梁技术，其特点是除整栋楼的外墙和电梯井是承重墙，其他墙壁均为非承重墙，这就给住户带来目前市场上绝大部分物业所不具备的好处：住户可以根据自己的需要与爱好，随意拆割室内墙壁，重新调整、规划自己的家。它的第二个特点是屋顶无横梁，装修时可不吊顶，大大增加了房间的相对高度，从而让消费者经常抱怨的层高不够的压抑感消失于无形。 第二是高新技术的应用。这一应用最具代
13、表性的就是现在比较流行的智能化小区。这是高新技术与房地产产品开发有机结合的成果。这是信息技术发展寻找更广阔的市场结合点的结果，是 IT产业向传统建筑产业以及人们生活渗透的必然结果。IT产业的发展正在极大地改变着人们的工作、生活和交往，智能化住宅和智能小区是科技发展的必然趋势。在香港、新加坡、日本是应用智能化住宅最早、最成熟和最完善的地区和国家。在中国智能化住宅己经不再是纸上谈兵，在北京、上海、广州、深圳等先进发达城市己经成为现实。房地产“新政”下产品设计方向 2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部、发展改革委、国土资源部、人民银行等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，这在全国引
14、起强烈的反响，在房地产界更是震动喧嚣。 作为“新政”调整的对象，作为市场的主体，房地产开发企业必须转变观念，转变以往的开发惯性，突破固有的开发模式，放眼收入虽然不高但占市场大多数的普罗大众。这就是“新政”下住房产品创新的大方向。 以国家房地产“新政”颁布为标志，我国房地产建设进入了转型时期，在这一时期，市场需求的价值取向发生了变化，经济、实用、健康将把奢华推向次席，居主导地位，房地产市场需求的主体实现“阳春白雪”向“下里巴人”置换，已由占少数人的富有者向多数的普通人转变。如果说，21世纪以前的中国房地产市场和一个为少数人建造房子的过程，那么今后较长的一段时间将是为多数普通人建造房子的过程。 在
15、“新政”下，“为普通人建造住房”已不是一句空洞的口号，而是铁的要求。房地产企业应该按照政策要求，转变开发观念，真正落实到行动上，比如设计人员要认真研究小户型设计，设计出适销对路的产品，研究如何在有限的空间里创造出无限的意境来，使房子更加人性化，更加实用舒适，让消费者满意。值得一提的是，“新住宅运动”中提出的许多理念，如住宅产业化、居住人性化、住宅地域化等，都是具体实际的东西，是真正为普通人着想。比如住宅产业化中的集体采购，不仅大大降低了交易成本，还使假冒伪劣商品无法进入市场。再比如所提出的居住人性概念，要求新住宅最大限度地符合人的基本起居要求。这些都值得研究和借鉴。如果仍然沉迷于过去大户型的奢华设计，跳不出原有的框框，势必在地产业转型中迷失方向。项目计划书模板一、 项目的简要介绍 二、 项目的内容 1、立项依据： 根据国内外现状、存在的问题以及发展趋势进行阐述。 2、项目意义： 就其对产业的进步、经济建设和社会发展的推动作用方面进行论述。 3、项目的内容及目标： 就项目的内容和目标进行阐述。 4、项目可行性分析： 对项目进行可行性方面的分析，包括项目已有的单位、实力情况、现有条件、工作基础以及优势。 就存在的问题以及解决办法等进行分析。 5、需求预测及分析 市场定位及市场分析
