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1、济南天桥区北关北路地块定位报告 营销策划部 二一七年9月 第一部分 宏观政策与城市研究 调控政策 节奏时间本地户籍外地户籍首套房二套房公积金贷款限购区域 第一轮 限购 2016年 10月2日 住宅限购三套；历下、 市中、槐荫、天桥、 历城、高新等6区有 房户 限购一套首付比30%首付比40% 家庭最高额度60万，个 人最高额度30万，本市 户籍家庭购买第三套住 房不意攻公积金贷款 历下区、市中区、槐荫区、天桥区、 历城区、高新区 限购升 级 2016年 12月26 日 住宅限购两套；历下、 市中、槐荫、天桥、 历城、高新、长清等 7区有房户 限购一套，需3 年内连缴24个 月社保（个税） 首付
2、比30%首付比40% 家庭最高额度60万，个 人最高额度30万，本市 户籍家庭购买第三套住 房不意攻公积金贷款 历下区、市中区、槐荫区、天桥区、 历城区、高新区、长清区 限购再 次升级 2017年4 月19日 住宅限购两套， 限购一套，需3 年内连缴24个 月社保（个税） 本市户籍30%， 非本市户籍60%， 商贷最长年限25 年 二套60%， 认房认贷 使用2次及以上公积金 贷款暂停发放，公贷利 率执行基准利率的1.1 倍 历下区、市中区、槐荫区、天桥区、 历城区、高新区 长清区、章丘区 放松落 户政策 2017年8 月10日 取消购房、投资纳税落户条件限制,参加济南市城镇职工养老保险满 1
3、 年，拥有合法住宅用途房产(含居住性质公寓)并取得房产证或不动产证 的，可申请落户济南市区。 房地产政策研究 为稳定房地产市场健康发展，济南市政府自2016年10月至今连续三次加码房地产调控政策，主要从土地供应、商 品房预售管控、提高首付比例以及扩大限购区域等方面来规范市场；2017年8月济南市落户政策改革，落户门槛降 低，间接释放本市购房需求。 济南城市规划 济南确定“东拓、西进、南控、北跨、中疏”十字方针；“十二五”期间以“一城三区”的发展格局为重点。“十 三五”期间发展方向略有调整，以发展中心、次中心和卫星城为重点。 “十二五” 重点发展片区 一城老城区 东至二环东路、西至二环南路、南至
4、南部山体、 北至北园大街 三区 西部新区西部新城核心区、济西湿地生态区、长清片区 东部新区 奥体文博、贤文、汉峪、长岭山、雪山、唐冶、 孙村、章锦、彩石、两河 滨河新区 北湖城市副中心、济泺路、华山、新东站、美 里湖 “十三五” 重点发展片区 城市中心中央商务区 城市次中心 济南西客站、东客站和黄河北、长 清、章丘 省会卫星城济阳、平阴、商河 “十三五” 重点发展片区城市整体空间发展 济南城市规划 根据济南市城市总体规划，济南市中心城区分为一城两区（主城区、东部城区和西部城区），地块所在主城区 内的旧城片区配套完善，城市基础设施较为老化，将重点完善提升商业、 服务业中心功能， 发展商业、 金融
5、 、 旅游等现代服务业，在保持旧城特色的基础上以发展居住为主。 地块 中心城空间结构为“一城两区”。“一城” 为主城区，“两区” 为西部城区和东部城区， 以经十路为城市发展轴向东西两翼拓展。 主城区为玉符河以东、 绕城高速公路东环线 以西、黄河与南部山体之间地区；西部城区为 玉符河以西地区； 东部城区为绕城高速公路 东环线以东地区。 主城区由腊山、 党家、 旧城、 燕山、 王舍 人、 贤文六个片区组成。旧城片区包括二环 路以内及二环南路以南部分地区。而本项目位 于旧城片区规划范围内。 济南经济发展研究 济南市整体经济运行稳定，近年经济增速虽开始放缓，但产业结构不断优化，以现代服务业为代表的第三
6、产业 或将长期主导济南经济发展。 从经济运行状况来看，济南市经济总量庞大且运行稳定，在全国存在巨大经济下行压力时，仍能保持较高的增长速度，但近年经济增速 出现放缓趋势； 从经济结构来看，长期以来，济南市第三产业远超第二产业，主导城市发展进程，产业结构日趋合理。 10.6 9.2 8.7 10.3 8.1 7.8 9.5 7.8 7.7 7.4 6.9 6.7 0 2 4 6 8 10 12 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 201120122013201420152016 济南GDP（亿元）济南GDP增速（%）全国GDP增速（%） 2012年开始，经济高
7、速发展阶段终结， 变化趋势与全国平均水平相似 02000400060008000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 济南2011-2016年三产变化趋势 第一产业产值及占比第二产业产值及占比第三产业产值及占比 1938（40%） 1829（42%） 2622（54%） 2339（53%） 2215（37%） 2053（39%） 3256（56%） 2892（55%） 2307（38%）3348（57%） 2369（36%）3850（59%） 第三产业占比 累年攀升 济南人口导入水平 济南市常住人口突破700万大关，人口增速省内居首，吸附能力不断增强；大量人口的导入为城
8、市注入活力的同 时，也促进了房地产市场的繁荣。 济南市作为山东省省会城市，经济发展速度虽稍逊色于省内外其他沿海发 达城市，但仍保持相对较强的人口吸附能力； 2014年人口增速超过青岛，稳居全省首位，常住人口年增量近7万人； 天桥区域内人口分布呈现南密北疏状态，本案位于天桥区东南方向老城区， 人口密度相对较高。 5728 2602 2103 1948 717 457 0 1500 3000 4500 6000 历下区槐荫区市中区天桥区历城区长清区 各区人口密度（人/K ） 第一梯队 第二梯队 第三梯队 人口增速省内前三名省内后三名 区域济南莱芜青岛泰安烟台威海 2014年人口增速（%）0.970
9、.950.920.230.190.13 常住人口（万人）706.7134.5 904.6 558.1 700.2 280.9 数据来源：2014年度全省常住人口数量统计表 2014年山东人口增速排名 第二部分 本体研究 项目位于济南市天桥区区东南部区域，位于济南市规划旧城片区范围内，片区居住氛围浓厚；未来规划以居住为主。 项目东侧顺河高架，北侧北园高架，两条快速路于地块东北方向北园立交桥处交汇；交通便捷，可快速通达济南市区。 地块距长途汽车总站和火车站仅2.5公里，距离火车东站仅800米，对外交通十分便捷，可完全满足长途交通便利的诉求。 项目区位 绕城高速线 区域认知 地块所在北湖片区是天桥区
10、规划中唯一地区级中心，泉城特色风貌带纵穿片区，规划为集文化创意、生态休 闲、商务研发、商业居住等多功能于一体的城市新区。片区处于旧城片区，人口密度大，发展前景可期。 北湖 片区 黄台 片区 济泺路 片区 药山片区 堤口路 片区 地块 北湖片区是泉城特色风貌带 北部形象窗口和北部地区级 中心，通过南北延伸，清河 串城的策略，延续古城的风 貌特色和文化内涵，打造集 “文化创意、生态休闲、商 务研发、商业居住”等多功 能于一体的城市新区。 药山片区功能定位为工业 研发、商务金融、生活居 住等多元功能复合的城市 新区。 济泺路片区主导功能为城 市北部综合客运枢纽和地 区商贸中心区，集商贸、 商务、居住
11、、休闲于一体 的城市综合功能区。 堤口路片区是以居住、教 育、科研为主导功能的片 区。 黄台片区主导功能为以滨水 生态居住和专业化集聚商业 功能为主、文教综合服务为 辅的综合性片区。 泉 城 特 色 风 貌 带 地块四至：地块东至铁路员工宿舍、西至北关北路、南至胶济铁路、北至铁路员工宿舍。 地上物：地块现场基本为平地，现有少许建筑垃圾，西侧有110KV高压线穿过，对项目形象塑造存在一定影响。 项目四至及现状 地块土地平整，地块内部以杂草为主，存在少量建筑废弃物；周边并无遮挡物，具备较好的采光通风条件。周边以 多层旧小区为主，整体居住氛围较好；但地块西北侧存在高压变电站，需考虑对西侧楼座价值和销
12、售的影响。 东至铁路宿舍+垃圾收集站 西至北关北路 西南方向铁路桥洞 西北方向高压线 北至铁路宿舍楼 南至铁路轨道 地块内部现状 约30M 交通条件 项目被北园高架和顺河高架两条快速路环绕，可实现市区内部快速通达；距离长途汽车总站和火车站仅2.5公 里，可充分满足长途出行的交通要求；周边多条公交线路通车，可满足短途市内交通需求；未来地铁R2线将设 立生产路站点，将进一步增加区域交通优势。 外部交通：地块东临顺河高架，北邻北园高架，具备便利的快速交通条件；距离 汽车总站和火车站仅2.5公里，可充分满足外部交通需求； 公共交通：附近公交线路BRT-1、BRT-2、K107、507、夜605，步行大
13、约800 米（10分钟）到达；连接地块区域与历下区、历城区等城市主城区；未来规划 地铁R2号线靠近“生产路”站； 项目仅西侧北关北路北向北园大街、南向连接明湖西路，地块最大优势就是临近 大明湖，步行大约0.6公里到达。 地铁R2号线BRT-1路线图 驾车至泉城广场 约5分钟（2公里） 驾车至汽车总站 约5分钟(2.5公里） 驾车至大明湖 约2分钟（0.6公里） 驾车至火车站 约5分钟(2.5公里） 商业配套：泉城广场银座、恒隆广场、贵和购物中心、缤纷五洲商业广场等。 教育配套：该区拥有较优质学校为：制锦市小学、明湖小学、明珠小学、北坦小学等。 医疗配套：济南华夏医院、山东省交通医院、济南市天桥
14、人民医院、山大第二医院、山大齐鲁医院。 周边配套 配套设施：该地块位于天桥老城区，但周边城市基建配套老化，周边多为成熟居住社区，教育资源和医疗资 源丰富，大型现代化商业配套资源有待丰富。 用地面积5036.97 （7.56亩） 地上建筑面积9065 地上容积率1.80 绿地率35% 建筑密度25% 停车位64个 总户数76户 经济技术指标-初步规划 规模偏小，10F小高层产品为主，以居住产品为主，适宜精致社区形象。 本地块2017年9月6日公告，将于2017年10月11日进行网上拍卖。起始价格：9000万元，楼面价9928元/平，单价1190万 /亩。 第三部分 整体市场情况及区域竞 争情况
15、近6年济南房地产市场“量价齐升” ，2016年随着市场的持续高温运行，供销量以及价格连续突破历史新 高位，随着未来市场的变化，预计价格将会有进一步提升空间。 济南历年商品住宅供求价 供销方面，2016年济南市商品住宅新增供应量1444.0万 、成交量1548.3万 ，较2015年全年分别上涨32%、41%。其中在2016年 1-10月的住宅供销量已超越2015年全年供销量，达到历史最高位。 价格方面，2016年市场成交均价9509元/ ，同比上涨12%。受市场存量的持续减少，及市场供销两旺的表现，市场价格不断攀升。 从济南商品住宅及土地储备来看，未来市场存量不断降低，市场结构进一步优化，价格有
16、突破空间。 7704 7499 7940 8280 8527 9509 0 2000 4000 6000 8000 10000 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2011年2012年2013年2014年2015年2016年 新增供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 2011年-2016年商品住宅供求价年度走势 数据来源：克而瑞数据库 2017年1-8月，济南商品住宅市场在调控大环境下呈现“量缩价涨”趋势，由于2016年10月成交相对核心 位置地块尚未入市，预计未来商品住宅成交价格将进一步提升。 济南商品住宅月度供求价 2017年1-8月商品住宅新增供应量约388.5万 ，月度供应量呈上升趋势；成交量约454.3万 ，进入下半年后月度成交量趋于稳定； 2017.8月底商品住宅成交均价11743元/ ，环比上涨1.5%。 由于2016年10月成交相对核心位置地块尚未入市，预计商品住宅成交价格将进一步提升。 数据来源：克而瑞数据库 8000 8500 9000 9500 10000 10500 11000 1
